Zur Absicherung in verschiedener Hinsicht ist für den Hausbau meist auch ein Bauzaun erforderlich. Als Bauzaun bezeichnet man dabei die zeitlich beschränkte mobile Umgrenzung, Absperrung oder Absicherung eines Baugrundstückes, auf dem eine Baustelleneinrichtung erfolgt ist oder werden soll. Der Bauzaun dient der Abgrenzung der Baustelle als Sichtschutz und aus sicherheitstechnischen Beweggründen und aufgrund gesetzlicher Vorschriften.
Die Aufstellung eines Bauzaunes setzt eine entsprechende behördliche Genehmigung voraus, die zusammen mit den für den Hausbau erforderlichen Genehmigungen beantragt wird. Die Anforderungen an die Aufstellung und Ausführung des Bauzaun wird zusätzlich von den für den jeweiligen Einsatzzweck geltenden Unfallverhütungsvorschriften geregelt.
Gesetzliche Vorschriften für den Bauzaun
Die Aufstellung von Bauzäunen ist in den Landesbauordnungen geregelt. In den Landesbauordnungen wird bestimmt, wann es erforderlich ist, Baustellen mit einem Bauzaun abzugrenzen, mit Schutzvorrichtungen gegen herabfallende Gegenstände zu versehen und zu beleuchten.
Bauzaun Maße
Der Bauzaun muss eine Höhe von mindestens 1,80 m haben und mit den zum Schutz vor Gefahren erforderlichen Vorrichtungen versehen sein. Der Bauzaun ist als Bestandteil der Baustelleneinrichtung durch Warnzeichen zu markieren.
Beim heutigen Hausbau verwendet man meist standardisierte ca. 3,50 m lange und 2,00 m hohe verzinkte Drahtgitterelemente mit Sockelfüßen aus Beton oder Kunststoff. Natürlich sind aber auch andere Längen und Höhen ( die Mindesthöhe beträgt 1,80m) erhältlich.
Eine Abgrenzung durch einen Bauzaun ist bei einem Hausbau zwingend erforderlich, wenn die Baustelle unmittelbar an öffentlich zugängliche Flächen angrenzt. Der Bauzaun muss so beschaffen und aufgestellt sein, dass er auch für Blinde erkennbar ist.
Anwendung von Bauzäunen
Die Bezeichnung Bauzaun ist abgeleitet von ihrem ursprünglichen Zweck, der Absicherungen von Baustellen. Das modulare System, in dem die Bauzäune heute angeboten werden und die Flexibilität in der Anwendung haben zu einer weiten Verbreitung für fast alle zeitlich begrenzten Absperr- und Sicherungsmaßnahmen innerhalb der Baustelleneinrichtung geführt.
Daneben gibt es auch Bauzäune, die individuell aus Gründen des Sicht-, Staub- und Unfallschutzes oder auch aus gestalterischen Gründen, in den meisten Fällen aus Holz oder Holzplatten, hergestellt werden.
Arten von Bauzäunen
Man unterscheidet vier mögliche Varianten von Bauzäunen.
Standard
Der Standard-Bauzaun besteht aus verzinkten Stahlrahmen mit Drahtgitter oder Streckmetall. Diese Zäune sind stabil und leicht zu montieren. Die Elemente sind meist 2 bis 3,5 Meter lang und etwa 2 Meter hoch.
Sichtschutz
Der Sichtschutz-Bauzaun ist mit Planen oder Netzen versehen, die die Sicht auf die Baustelle verhindern. Sie bieten zusätzlichen Sichtschutz und sind oft auch winddicht.
Schwerlast
Schwerlast-Bauzäune sind besonders robuste Zäune, die bei großen Baustellen oder in besonders risikoreichen Bereichen eingesetzt werden.
Mobiler Bauzaun
Ein mobiler Bauzaun wird heute weniger auf Baustellen eingesetzt, sondern auf temporären Veranstaltungen wie Konzerten oder Messen verwendet. Der mobile Bauzaun ist leicht zu versetzen.
Montage von Bauzäunen
Bauzäune werden typischerweise in einzelnen Elementen geliefert, die durch Klemmen oder Verbindungsmaterialien miteinander verbunden werden. Die Aufstellung erfolgt auf speziellen Betonfüßen oder Stahlständern, die Stabilität gewährleisten. Um die Standfestigkeit zu erhöhen, können Stützstreben, zusätzliche Betonblöcke oder Erdnägel verwendet werden, besonders in windigem oder unwegsamen Gelände.
Kaufen oder mieten
Beim Kauf eines Bauzaunes variiert der Preis je nach Material, Ausführung und Anbieter. Einfache Bauzaunelemente kosten etwa 20 bis 50 Euro pro Stück. Man kann den Bauzaun auch gebraucht erwerben, was zu niedrigeren Kosten führt.
Bauzäune können auch gemietet werden, was besonders bei kurzzeitigen Projekten oder Veranstaltungen sinnvoll ist. Die Aufwendungen für die Miete eines Bauzaunes liegen in der Regel bei etwa 1 bis 3 Euro pro Meter pro Woche.
Die Ergreifung der Maßnahmen für die Erschließung der Baustelle gehört zu den vordringlichen Punkten der Baustelleneinrichtung.
Die Erschließung der Baustelle für seinen Hausbau obliegt dem Bauherren. Die Bauunternehmen oder Fertighaushersteller haben in ihren Bau- und Leistungsbeschreibungen für diesen Bereich in der Regel keine eigenen Leistungen vermerkt, es sei denn, sie verfügen über eine Bau- und Leistungsbeschreibung nach den Mindestanforderungen der „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“.
Es ist daher Aufgabe des Bauherren, im Rahmen der Baustelleneinrichtung die notwendigen Maßnahmen für die Erschließung der Baustelle zu ergreifen.
Zuerst ist bei den einzelnen Versorgungsbetrieben die Erschließung des Baugrundstückes mit Bauwasser und Baustrom für den Hausbau sicherzustellen. Dies muß nicht gleichbedeutend mit der endgültigen Fertigstellungserschließung sein. Siehe hierzu auch die Erläuterungen im Ratgeber Grundstückskauf.
Damit mit dem Hausbau begonnen werden kann, sind auch provisorische Anschlüsse für Strom und Wasser denkbar.
Die Zufahrten von und zur Baustelle müssen auch für schwere LKW befahrbar sein. Bedenken Sie dabei, daß die Befahrbarkeit auch bei schlechtem Wetter, Regen oder Schnee gewährleistet sein muß.
Neben den Zufahrten müssen auch Plätze für die Anlieferung und Lagerung von Baumaterial für den Hausbau vorhanden sein. Bei Baumaßnahmen, die in den öffentlichen Verkehrsbereich hineinragen, sind unter umständen Signalanlagen und Absperrungen zu beantragen und zu erstellen.
Die Baustelleneinrichtung mit spezifischen Schutzmassnahmen, welche von mehreren Unternehmen benützt werden, wie Gerüste, Auffangnetze, Laufstege und Sicherungsmassnahmen für Baugruben wird von den am Bau beteiligten Unternehmen miteinander abgestimmt. Bei Ihrem Hausbau sollten Sie auf entsprechende Vereinbarungen im Bauwerkvertrag besonders achten. Die Koordination der Maßnahmen obliegt dann dem Bauleiter.
Letztendlich kann es, speziell im Sommer erhebliche Beeinträchtigungen der Nachbarschaft durch Staubentwicklung auf der Baustelle geben. Auch dafür ist bei der Vorbereitung für Ihren Hausbau Vorsorge zu treffen, damit die neue Nachbarschaft nicht zerbricht, ehe sie begonnen hat.
Der Aushub einer Baugrube ist ein grundlegender Schritt im Bauprozess, bei dem der Boden abgetragen wird, um Platz für das Fundament eines Gebäudes, eines Kellers, oder anderer Strukturen zu schaffen. Dieser Vorgang des Erdaushubs ist entscheidend für die Stabilität und Langlebigkeit des späteren Baus.
Im Rahmen der Vorbereitung der Baustelleneinrichtung müssen Sie auch daran denken, was Sie wann und wo mit dem anfallenden Erdaushub auf der Baustelle anfangen können.
Mit Erdaushub oder einfach Aushub wird bezeichnet, was beim Hausbau als Erde, Kies und Gestein auf dem Baugrundstück horizontal und vertikal bewegt wird.
Der Aushub entsteht bei der Erstellung der Baugrube für den Keller oder das Fundament und bei der Auskofferung von Gräben für die Verlegung von Versorgungsleitungen auf und zum Grundstück.
Bodenuntersuchung vor dem Aushub
Vor Beginn des Aushubs muss der Baugrund untersucht werden, um die Bodenbeschaffenheit und mögliche Hindernisse (wie Felsen oder Grundwasser) zu ermitteln. Diese Untersuchung beeinflusst die Tiefe des Aushubs (und damit auch die Kosten des Aushubs) und die Wahl der geeigneten Bauweise.
Dieser Aushub muss entsorgt werden, falls er nicht als Mutterboden, allerdings nur mit einer Bodenuntersuchung in ihrem Garten, oder zum Niveauausgleich benötigt wird.
Genehmigungen und Auflagen für den Erdaushub
Für den Aushub sind in der Regel Genehmigungen erforderlich, die je nach Bauprojekt und örtlichen Vorschriften eingeholt werden müssen.
Die Einschaltung eines Vermessungsingenieurs ist in der Regel für den Aushub erforderlich. Der Vermessungstechniker legt die genauen Grenzen des Aushubs fest, markiert die zu entfernenden Flächen und überprüft die Einhaltung der Baupläne.
Entsorgung
Der Aushub kann beim Hausbau dann zum Problem werden, wenn nicht geklärt ist, wer den Aushub entsorgt. Dies muss im Gespräch mit den am Bau beteiligten Unternehmen innerhalb der Baustelleneinrichtung behandelt und entschieden werden. Im Bauwerkvertrag wird die Entsorgung des Aushubs im Normalfall nicht geregelt sein. Da der Aushub auf der Baustelle meist im Wege liegt, muss der Bauherr schnellstens für die Beseitigung sorgen, was natürlich wieder einmal mit nicht eingeplanten Kosten verbunden ist.
Problematisch und außerdem sehr teuer wird Ihr Hausbau, wenn der Aushub auch noch mit Stoffen belastet ist, die in den Sondermüll gehören.
Lagerung des Aushubs
Sie sollten daher vor Beginn des Hausbaus mit dem Architekten oder Bauleiter die Baustelle gemeinsam besichtigen, um auch die Problematiken des Aushubs zu klären.
Grundwasser und Entwässerungsproblematik
Beim Aushub der Baugrube kann es zu einer Grundwasserabsenkung kommen. Wenn während des Aushubs Grundwasser auftritt, muss dieses abgepumpt oder anderweitig kontrolliert werden. Hierfür werden oft Brunnen oder Drainagesysteme eingerichtet. Um sicherzustellen, dass die Baugrube trocken bleibt, können Drainagen oder Pumpensysteme installiert werden, die das auftretende Wasser abführen.
Aushubplan
Zweckmäßig ist manchmal auch die Erstellung eines Aushubplans. In diesem Aushubplan mit zeichnerischer Darstellung des Geländes, der auch dem bei Ihrem Hausbau eingesetzten Erdbauunternehmer zu übergeben ist, sind alle notwendigen Angaben für die Bearbeitung des Aushubs enthalten.
Dazu gehören Angaben über den Verlauf des Geländes und die Maßpunkte der Baugrube, also die genaue Länge, Breite und Höhe, die Ihr Hausbau haben wird, wobei auch die Notwendigkeit von Abböschungen enthalten in Betracht gezogen werden sollte.
Verbauungsmaßnahmen
Auch die Durchführung von Verbaumaßnahmen muss im Rahmen der Baustelleneinrichtung erläutert werden, da für Verbaumaßnahmen im Zuge privater Hochbaumaßnahmen ein Gestattungsvertrag mit der Gemeinde abzuschließen ist.
Wichtig ist auch die Angabe der Bodenklassen und die Dicke des Mutterbodens, falls dieser im Aushub enthalten ist. Wenn ein Aushubplan so aufgestellt wird, ist er eine Hilfe für alle Beteiligten am Hausbau und eine perfekte Grundlage für die Abrechnung und Rechnungsprüfung des Gewerkes Erdarbeiten.
Bei tiefen Aushubarbeiten, insbesondere in dicht bebauten städtischen Gebieten, wird oft ein Verbau eingesetzt, um die Wände der Baugrube zu stützen und ein Einstürzen zu verhindern. Verbausysteme können aus Spundwänden, Trägerbohlenwänden oder Bohrpfahlwänden bestehen.
In weniger tiefen Baugruben oder auf freiem Gelände kann die Grube durch eine Böschung abgesichert werden, wobei die Wände in einem bestimmten Winkel abgetragen werden, um ein Abrutschen des Erdreichs zu verhindern.
Kosten für den Erdaushub
Die Kosten für den Aushub einer Baugrube hängen von verschiedenen Faktoren ab.
Der Bodentyp ist sehr entscheidend. Fester Fels ist teurer zu entfernen als lockerer Boden. Auch kontaminierter Boden kann die Kosten in die Höhe treiben.
Die Tiefe des Aushubs kann die Kosten ebenfalls stark beeinflussen, denn je tiefer die Baugrube, desto aufwändiger und teurer sind die Arbeiten. Vielfach werden die Aushub Kosten per m³ berechnet.
Falls der Einsatz schwerer Maschinen erforderlich wird, erhöht sich der damit verbundene Treibstoffverbrauch und trägt zu höheren Kosten für den Aushub bei.
Heutzutage spielen auch die Entsorgungskosten eine große Rolle. Die Kosten für den Abtransport und die Entsorgung des Aushubs variieren je nach Entfernung zur Deponie und der Beschaffenheit des Materials.
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Im vorigen Abschnitt wurde beschrieben, welche Maßnahmen im Rahmen der Baustellenvorbereitung zu ergreifen sind, wenn Ihr Hausbau durch ein auf dem Baugrundstück befindliches Gebäude behindert wird. Ähnlich verhält es sich auch, wenn Bäume auf dem für den Hausbau vorgesehenen Grundstück anzutreffen sind. Wenn Sie die Bäume fällen müssen, ist einiges zu beachten.
Genehmigung zum Baumfällen
Bevor Sie sich mit der Baumfällung selbst beschäftigen, müssen Sie erst einmal die für Ihr Baugrundstück zu berücksichtigenden rechtlichen Vorschriften einsehen. Die jeweils gültigen Vorschriften sind in den Baumschutzsatzungen der Gemeinden festgelegt. Diese Vorschriften gelten auch für das Bäume fällen auf einem Privatgrundstück.
In vielen Regionen ist für das Baumfällen eine behördliche Genehmigung erforderlich. Insbesondere in städtischen Gebieten und bei besonders geschützten Baumarten gelten strenge Regelungen.
Bäume, die als Naturdenkmal oder unter Naturschutz stehen, dürfen oft gar nicht oder nur unter speziellen Bedingungen gefällt werden.
Es ist daher fast überall so, dass Sie vor Beginn der Baumfällung eine Genehmigung zum Baumfällen beantragen müssen. In der Regel ist die Fällung von Bäumen (Laub- und Nadelbäume) mit einem Stammdurchmesser (gemessen in einer Höhe von 1m) von 10 cm, bzw. einem Stammumfang von 30 cm immer genehmigungspflichtig.
Die zuständigen Ämter vergeben diese Genehmigungen zum Baumfällen meist nur dann, wenn Sie für die gefällten Bäume Ersatz- oder Neuanpflanzungen vornehmen, das gilt auch für einen neuen Hausbau. Unter Umständen ist es notwendig, dem zuständigen Amt einen Lageplan mit gekennzeichneten Bäumen vorzulegen, die für die Baumfällung vorgesehen sind. Die Anforderungen der einzelnen Gemeinden sind in der Beziehung jedoch recht unterschiedlich.
Grundsätzlich ausgenommen von der Genehmigungspflicht sind Obstbäume, vor allem in Kleingartenanlagen, in denen allerdings auch kein Hausbau möglich ist, denn die Vorschriften für Kleingärten sind im Bundeskleingartengesetz verankert.
Zeitpunkt der Baumfällung
Eine wichtige Frage und für den Bauablauf absolut notwendig ist, wann man Bäume überhaupt fällen darf oder sollte. In der Regel ist das Fällen von Bäumen außerhalb der Brut- und Nistzeit (meist zwischen März und September) vorgeschrieben, um den Schutz von Vögeln und anderen Tieren zu gewährleisten.
Der Winter ist oft die beste Zeit für Baumfällungen, da Bäume dann weniger Wasser führen und das Holz trockener und stabiler ist.
Sicherheitsvorkehrungen
Bevor ein Baum auch auf eigenem Grundstück gefällt wird, müssen Sicherheitszonen eingerichtet und möglicherweise Gefahrenbereiche abgesperrt werden.
Eine persönliche Schutzausrüstung, bestehend mindestens aus Helm, Schnittschutzhose und Sicherheitsschuhen ist für alle Beteiligten obligatorisch.
Baumfälltechnik
Welche Maßnahmen Sie innerhalb der Baustelleneinrichtung für die richtige Baumfällung ergreifen müssen, hängt auch von der jeweils notwendigen Baumfälltechnik ab. Der Baum muss vor der Fällung auf mögliche Schäden, Krankheiten oder Schiefstellungen untersucht werden, denn auch das beeinflusst die Fallrichtung und die benötigte Technik. Vor der eigentlichen Fällung werden oft Äste und Zweige entfernt, um die Stabilität des Baumes zu verbessern und die Fallrichtung besser kontrollieren zu können.
Wichtig! Hohe Bäume sollten Sie nicht selbst fällen. Hierfür gibt es Fachbetriebe.
Die wichtigsten Techniken für ein richtiges Baumfällen werden nachstehend skizziert:
Kehlschnitt
Der Kehlschnitt ist eine Baum fällen Schnitttechnik. Der Baum wird in der vorgesehenen Fällrichtung eingeschnitten, dann erfolgt ein waagerechter Fällschnitt auf der gegenüberliegenden Seite. Die Bruchleiste bleibt dabei stehen, um die Fallrichtung zu kontrollieren.
Fällkerbe
Ein dreieckiger Ausschnitt, der in die Fallrichtung weist. Dieser sorgt dafür, dass der Baum in die geplante Richtung fällt.
Sicherheitsfällschnitt
Hierbei wird zunächst ein Sägeschnitt gemacht, bevor der Hauptschnitt erfolgt. Diese Technik wird oft bei großen oder instabilen Bäumen verwendet.
Abtragen in Sektionen
Bei Bäumen in städtischen Gebieten oder in der Nähe von Gebäuden wird oft die Technik des Stück-für-Stück-Abtragens verwendet. Der Baum wird dabei von oben nach unten in Abschnitten entfernt.
Klettertechnik
Die am häufigsten verwendete Technik ist die Klettertechnik. Nur damit kann man an besonders schwierigen Stellen, wie innerhalb einer dichten Bebauung, an verkehrsreichen Straßen, in Innenhöfen oder in Hanglagen eine Baumfällung vornehmen.
Wenn keine Arbeitsbühnen oder Steiger eingesetzt werden können, dann sind die Kletterer gefragt.
Die Klettertechnik ist schnell und flexibel und ermöglicht es, auch auf schwierigstem Gelände Bäume zu fällen. Die dafür ausgebildeten Baumfäller steigen mit Steigeisen, Kletterseilen und Sägen in den Baum. Dies geschieht natürlich mit einem Sicherungsseil.
Das Abseilen der schweren Baumteile erfolgt über ein zusätzliches Seil mit einer Umlenkrolle, wodurch ein gezieltes Herablassen möglich wird. Nebeneffekt dieser behutsamen Art der Baumfällung ist dabei, dass z.B. auch wertvolle Unterpflanzungen geschützt werden.
Maschinelle Unterstützung
Nicht immer gelingt das Baumfällen ohne die Unterstützung von Maschinen. So können Seilwinden eingesetzt werden, um den Baum in eine bestimmte Richtung zu ziehen und das Risiko eines unkontrollierten Falls zu minimieren. Auch Kräne und Hebebühnen sind bei schwierigen Fällen, z.B. in dicht bebauten Gebieten erforderlich um Bäume in Teilstücken abgetragen zu können.
Nacharbeiten
Nach dem Baum fällen muss der Baumstumpf entfernt werden, entweder durch Ausgraben, Fräsen oder chemische Mittel.
Das Holz wird in der Regel zerkleinert oder als Brennholz genutzt, und das Laub sowie kleinere Äste können kompostiert oder entsorgt werden.
Kosten für eine Baumfällung
Die Kosten einer Baumfällung können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab.
Je höher der Baum, desto aufwändiger und teurer ist die Fällung. Große Bäume (über 20 Meter) erfordern oft zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen.
Ein dickerer Stamm erfordert mehr Zeit und möglicherweise schwereres Gerät.
Ein Baum, der leicht zugänglich ist, ist günstiger zu fällen als einer, der in einem schwer erreichbaren Bereich (z.B. Hinterhöfen, an Hängen) steht.
Wenn der Baum in der Nähe von Gebäuden, Straßen oder Stromleitungen steht, muss besonders vorsichtig gearbeitet werden, was die Kosten erhöht.
In städtischen Gebieten sind die Kosten oft höher, da die Arbeiten komplexer und die Anforderungen an die Sicherheit strenger sind.
Ein kranker oder bereits geschädigter Baum kann schwieriger und riskanter zu fällen sein, was zusätzliche Vorsichtsmaßnahmen und möglicherweise spezielle Techniken erfordert.
Ein Baum, der einfach in eine freie Richtung fallen kann, ist günstiger zu fällen.
Wenn der Baum Stück für Stück abgetragen werden muss, steigen die Kosten erheblich.
Der Einsatz von Kränen, Hebebühnen oder Seilwinden erhöht die Kosten.
Falls eine Genehmigung zum Baumfällen erforderlich ist, können zusätzliche Kosten anfallen.
Die Kosten für die Entsorgung von Holz und Ästen oder das Fräsen des Baumstumpfes sind oft nicht in den Grundkosten enthalten und müssen extra berechnet werden.
Preisübersicht
Hier ist eine grobe Übersicht der typischen Kosten für eine Baumfällung in Deutschland (2024):
Kleine Bäume (bis 10 Meter): 200 bis 600 Euro
Mittlere Bäume (10 bis 20 Meter): 600 bis 1.500 Euro
Große Bäume (über 20 Meter): 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr
Zusätzliche Kosten einer Baumfällung:
Stumpffräsen: 50 bis 300 Euro, je nach Größe des Stumpfes.
Entsorgung von Holz und Ästen: 100 bis 500 Euro, abhängig von der Menge und dem Entsorgungsweg.
Genehmigungen: Je nach Gemeinde zwischen 50 und 200 Euro.
Spezielle Geräte (Kran, Hebebühne): 100 bis 500 Euro pro Stunde.
Die gesamten Kosten einer Baumfällung können stark variieren und liegen typischerweise zwischen 200 und mehreren Tausend Euro, abhängig von den oben genannten Faktoren. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die verschiedenen Aspekte (z.B. Entsorgung, Stumpffräsen) genau zu klären, bevor man eine Firma beauftragt.
Zur Baustelleneinrichtung gehört, dass das Grundstück frei zugänglich und nicht mit Hindernissen, welcher Art auch immer, ausgestattet ist.
Wenn Sie mit Ihrem Hausbau beginnen wollen und auf dem Baugrundstück bereits ein Haus steht, muss dieses Gebäude vorher abgerissen werden.
Um ein Gebäude abreißen zu können, benötigt man heute keine Genehmigung mehr, man braucht sein Vorhaben nur noch beim Bauamt anzuzeigen. Der Abriss von kleineren Gebäuden bis zu einer Größe von 300 cbm umbautem Raum oder Mauern, Pfähle und Masten ist sogar anzeigenfrei.
Abbruchunternehmen beauftragen
Da Sie den Abriss eines bestehenden Gebäudes nicht selbst tätigen werden, müssen Sie eine Abbruchfirma beauftragen. Diese hat neben der Befähigung für die Abbrucharbeiten auch nachzuweisen, dass sie die notwendigen Erfahrungen bezüglich Statik und Arbeitsschutz aufweisen kann. Voraussetzungen ist ferner, dass das Abbruchunternehmen die erforderlichen Nachweise erbringen kann, dass es über die notwendigen Erfahrungen, Einrichtungen und Geräte für den Abriss von Gebäuden verfügt. In vielen Fällen ist der für Ihren Hausbau vorgesehene Rohbauunternehmer berechtigt und befähigt, auch den Abriss bestehender Gebäude vorzunehmen.
Ausnahme Denkmalschutz
Ausnahmen von der Befreiung von der Anzeigenpflicht gibt es im Bereich des Denkmalschutzes. Solche Gebäude bedürfen zu ihrem Abriss einer Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Mit dieser Genehmigung ist dann der Antrag zusammen mit dem für Ihren Hausbau notwendigen Antrag auf Baugenehmigung beim Bauamt zu stellen.
Ausnahme Sanierungsgebiet
Besonderheiten bezüglich des Abrissverfahrens gibt es auch, wenn das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt. Hier ist in jedem Fall die Sanierungsbehörde vorher zu befragen und eine Sanierungsgenehmigung zu erwirken. Die im Sanierungsfall für Ihren Hausbau besonderen Voraussetzungen sind in unserem Ratgeber Grundstückskauf im Abschnitt Grundbuch näher erläutert.
Problem Nachbarhaus
Probleme kann es auch geben, wenn das abzureißende Gebäude an ein anderes Gebäude, das nicht abgerissen werden soll, grenzt. Der dadurch entstehende Schaden, dass beim Abriss nicht ausreichende Maßnahmen zur Sicherung des nicht abgerissenen Gebäudes getroffen wurden, muss dann ersetzt werden. Vor einigen Jahren gab es ein entsprechendes Urteil des OLG Frankfurt (Az.: 16 U 211/03).
In dem Fall hatte der Hauseigentümer eine Doppelhaushälfte abreißen lassen, um einen neuen Hausbau zu beginnen. Nur hatte er es versäumt, das Nachbarhaus ausreichend gegen mögliche Schäden durch den Abriss zu sichern. An den Wänden im Haus des Nachbarn entstanden beim Abriss jedoch starke Beeinträchtigungen durch Risse und dadurch bildete sich Feuchtigkeit in der Wand. Der Nachbar musste umfangreiche Stützungs- und Sanierungsmaßnahmen ergreifen.
Er verlangte daher von dem Hauseigentümer den Ersatz der Kosten für die Reparaturen. Zu Recht, wie das Gericht entschied, mit der Begründung, dass es eindeutig in der Verantwortung des Eigentümers liegt, für ausreichende Sicherungsmaßnahmen beim Hausbau zu sorgen, damit Schäden am Nachbarhaus verhindert werden können.
Baustellenabfall richtig sortieren
Die Baustelleneinrichtung erfordert auch, dass die Einzelteile des abgerissen Gebäudes entfernt oder unter Umständen, bei entsprechender Sortierung des Materials, auch wiederverwendet werden können.
Für den Abbruchunternehmer der die Abbrucharbeiten durchführt bedeutet das Sortieren der Bestandteile eines abgerissenen Wohnhauses den meisten Aufwand. Dabei werden die einzelnen Bestandteile, wie Bauschutt, behandeltes Holz, unbehandeltes Holz, Metalle, Müll und Sondermüll getrennt. Was nicht mit dem Bagger auseinander zu halten ist, muss dann handverlesen werden.
Der Vorteil des Sortierens liegt darin, dass ein Teil des Abriss – Materials wiederverwertet werden kann. Bei größeren Mengen kann sich das Zerkleinern des Bauschutts auf der Baustelle lohnen. Das erspart die Kosten für die Abfuhr und der gebrochene Schotter kann gleich auf der Baustelle wiederverwertet werden.
Kosten für den Abriss eines bestehenden Gebäudes
Die Kosten für einen Hausabriss können stark variieren und hängen von mehreren Faktoren ab, darunter:
Größe und Struktur des Hauses: Größere Häuser oder Häuser mit mehreren Stockwerken kosten mehr zum Abriss als kleinere oder einstöckige Häuser.
Abrissmethode: Es gibt mehrere Methoden, um ein Gebäude abzureißen. Die Wahl der Methode hängt von verschiedenen Faktoren wie der Größe und Struktur des Gebäudes, dem Standort und den Umweltvorschriften ab. Manueller Abriss, mechanischer Abriss, Sprengung, Rückbau, Hydraulischer Abriss und der Gebrauch einer Abrissbirne sind gängige Methoden.
Bauweise und Materialien: Häuser, die aus Beton oder Ziegeln gebaut sind, erfordern in der Regel höhere Kosten als der Abriss von Holzhäusern.
Standort: Die Kosten können auch aufgrund der geografischen Lage variieren. In städtischen Gebieten können die Kosten höher sein als in ländlichen Gebieten aufgrund höherer Arbeitskosten und anderer Faktoren.
Umweltauflagen: Vorschriften zur Entsorgung von Abfallstoffen, insbesondere gefährlichen Materialien wie Asbest, können die Kosten erhöhen.
Zugang und Vorbereitung: Einfache Zugänglichkeit zum Abbruchstandort kann die Kosten senken. Zusätzliche Vorbereitung, wie das Entfernen von Fundamenten oder die Sicherung von benachbarten Strukturen, kann die Kosten erheblich erhöhen.
Entsorgungskosten: Die Kosten für den Transport und die Entsorgung des Abbruchmaterials können einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.
Eine grobe Schätzung der Abrisskosten in Deutschland könnte wie folgt aussehen:
Einfamilienhaus (100-150 m²): Zwischen 20.000 und 30.000 Euro
Größeres Haus (200-300 m²): Zwischen 30.000 und 50.000 Euro
Diese Schätzungen sind sehr allgemein. Es ist ratsam, mehrere Angebote von spezialisierten Abrissfirmen einzuholen, um eine genauere Kostenschätzung zu erhalten.
Zeitrahmen für einen Hausabriss
Die Dauer für den Abriss eines bestehenden Gebäudes kann stark variieren und hängt von mehreren Faktoren ab. Im Allgemeinen kann die Abrisszeit von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen reichen. Im Einzelnen muss man folgende Zeiten einrechnen:
Vorbereitung und Einholung von Genehmigungen: 1-2 Wochen
Darunter fallen das Einholen der notwendigen Genehmigungen, das Abtrennen von Versorgungsleitungen für Strom, Gas, Wasser und Abwasser, gegebenenfalls auch noch das Trennen des Kabelanschlusses und die Vorbereitung des Geländes.
Für die Abrissarbeiten selbst rechnet man bei
einem kleinen Einfamilienhaus: 3-7 Tage
einem mittleren bis großen Haus: 1-3 Wochen
einem großen mehrstöckigen Gebäude: Mehrere Wochen bis Monate
Für die Nachbearbeitung und Entsorgung sollte man 1-2 weitere Wochen einplanen um das Aufräumen des Geländes, die Entsorgung von Abbruchmaterialien und die Nivellierung des Grundstücks zu erledigen.
Gesamtdauer
Insgesamt kann der Abriss eines durchschnittlichen Einfamilienhauses etwa 3-4 Wochen dauern, einschließlich Vorbereitung, Abriss und Nachbearbeitung. Für größere Gebäude kann der gesamte Prozess mehrere Monate in Anspruch nehmen.
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Mit dem Differenzdruck-Messverfahren, das ist der richtige Ausdruck für den Blower-Door-Test, wird die Luftdichtheit eines Gebäudes gemessen. Das Verfahren dient dazu, undichte Stellen beim Hausbau in der Gebäudehülle aufzuspüren und die Luftwechselrate zu bestimmen.
Mit dem Blower-Door-Test ist ein standardisiertes Messmittel für den Hausbau entwickelt worden, das die Luftdichtheit eines Gebäudes ermittelt. Es wird dabei geprüft, wie oft das Luftvolumen des Gebäudes bei einer bestimmten Druckdifferenz zur Außenluft pro Stunde ausgetauscht wird.
Um diesen Druck aufzubauen, wird während des Hausbaus eine offene Außentür ein Rahmen eingesetzt, der mit einer Folie bespannt ist. Bei geschlossenen Fenstern und Außentüren wird in eine Öffnung der Folie ein Ventilator eingesetzt.
Die Drehzahl des Ventilators wird so geregelt, dass sich ein vorgegebener Druck zwischen Außen- und Innenraum einstellt. Um diesen Druck aufrechtzuerhalten muss der Ventilator, einen so hohen Volumenstrom fördern, wie durch die eventuellen Leckstellen im Wohnhaus entweicht.
Während die Druckdifferenz aufgebaut ist, entsteht ein Unterdruck im Haus. So können Leckstellen beim Hausbau leicht gefunden werden. Es zieht sozusagen aus allen Ritzen und Löchern. Ein weiteres Hilfsmittel zum Orten der Leckstellen ist ein Rauchspender.
Selbst ein kleines Leck in der Gebäudehülle lässt sich mit dem Blower-Door-Test aufspüren. Legen Sie bereits im Bauvertrag für Ihren Hausbau fest, dass ein Blower-Door-Test durchgeführt wird und das die Kosten hierfür in den Baukosten enthalten sind.
Es empfiehlt sich, den Test nicht erst bei Fertigstellung des Hausbaus durchzuführen, weil Nachbesserungen dann nur noch mit großem Aufwand möglich sind. Ein guter Zeitpunkt für den Blower-Door-Test ist nach der Montage der Dampfsperre und der Unterkonstruktion für die Leichtbauplatten im Dachgeschoss. Der Innenputz muss aufgebracht sein und der Estrich sollte bereits verlegt sein.
Wo sind die häufigsten Vorkommen der Undichte in der Gebäudehülle zu finden? Achten Sie bei Ihrem Hausbau besonders auf die nachfolgenden Bereiche!
Im Dachbereich sind es
- die Stöße der Dampfbremse im Dachgeschoss,
- der Anschluss der Dampfbremse an Wandflächen,
- die Durchdringungen der Dampfbremse durch Leitungsrohre,
- der Anschluss der Dampfbremse an Dachflächenfenster
und ansonsten findet man Undichtheiten
- an unverputzte Kaminen,
- an den Revisionsklappen der Rollläden,
- bei unverputzten Wandflächen
- und bei Steckdosen und Schaltern in der Außenwand des Hauses.
KfW Häuser werden so genannt, weil die KfW Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) den Hausbau solcher Häuser mit besonders günstigen Krediten unterstützt. Es gibt die Varianten KfW 40- Haus und KfW 60 - Haus, wobei die Zahlen ausdrücken, wie hoch der Energiebedarf pro Jahr in kwh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche sein darf.
Das KfW-40 Haus, richtiger KfW-Energiesparhaus 40
Ihr KfW-Energiesparhaus 40 muss zwei Kriterien einhalten, die den Energieverbrauch des Gebäudes widerspiegeln. Diese Kriterien stehen im Energiebedarfsausweis (der Energieausweis ist seit 2008 Pflicht), der für jeden Neubau von einem Sachverständigen zu erstellen ist.
Fragen Sie Ihren Architekten/Planer bzw. den Anbieter Ihres Hausbaus, ob diese Kriterien eingehalten werden:
Zum einen ist das die Kennziffer, die den Gesamtenergieverbrauch Ihres Gebäudes zum Ausdruck bringt, und zwar der Jahres-Primärenergiebedarf der nach EnEV (Energie-Einsparverordnung) nicht mehr als 40 kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (An) betragen darf und zum anderen die Anforderung an die Qualität der thermischen Hülle Ihres Hausbaus.
Hier muss der auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche des Gebäudes bezogene spezifische Transmissionswärmeverlust den in der Energieeinsparverordnung (EnEV) angegebenen Höchstwert um mindestens 45 % unterschreiten.
Der KfW-40-Standard kann beim Hausbau über verschiedene Wege erreicht werden. Konventionelle Heizungssysteme können auch mit einer sehr großen Solaranlage und sehr guter Wärmedämmung diesen Energiestandard erreichen. Kostengünstiger kommt man, wenn man auf eine konventionelle Heizung verzichtet.
Die zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und einer kleinen Wärmepumpe dienen als Heizung für das Wohnhaus. Im Notfall kann für einen höheren Wärmebedarf die Zuluft elektrisch erhitzt werden. Die Warmwasseraufbereitung für den Hausbau erfolgt über eine thermische Solaranlage.
Zusätzlich wird der KfW-40-Standard durch ein sehr gutes Wärmedämmsystem sowie einer kompakten Gebäudeform erreicht.
KfW-60 Haus, richtiger KfW-Energiesparhaus 60
Die Anforderungen für den Hausbau eines KfW-Energiesparhaus 60 verwenden die gleichen Kennziffern wie beim KfW-Energiesparhaus 40, jedoch sind die Anforderungen weniger streng:
Der Jahres-Primärenergiebedarf (Qp) nach der EnEV darf nicht mehr als 60 kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (An) betragen und der auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche des Wohnhauses bezogene spezifische Transmissionswärmeverlust (Ht') unterschreitet den in der EnEV angegebenen Höchstwert um mindestens 30 %.
Die erforderlichen Kennzahlen werden nur dann erreicht, wenn Heiztechnik und energetische Qualität der Gebäudehülle optimal aufeinander abgestimmt sind. Das sollte der Sachverständige bereits bei der Planung des Hausbaus berücksichtigen.
Die Konditionen
Günstig: sehr günstige Zinsen
Noch günstiger: Zinssatz für KfW-Energiesparhäuser 40 und Passivhäuser werden zusätzlich vom Bund verbilligt
Sicher: Zinssatz wird für 10 Jahre festgeschrieben
Flexibel: Vorzeitige Rückzahlung auch in Teilbeträgen jederzeit kostenlos möglich
Aktuelle Zinssätze erfahren Sie hier: KfW Bank Zinssätze.
Textquelle: KfW Bank
