Erschließungskosten

Erschließungskosten beim Grundstückskauf

Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn auch die Erschließung des Grundstückes sichergestellt ist.


Grundsätzlich muß man zwischen der Erschließung durch die Gemeinde und die notwendigen Versorgungsanschlüsse der Versorgungsunternehmen unterscheiden. Die Erschließung durch die Versorger ist in den im Grundstückskaufvertrag meist vereinbarten Erschließungskosten in der Regel nicht enthalten.

Mit dem Begriff der Erschließung ist der Anschluss des Grundstückes an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem gemeint, und zwar vom Haus bis zum öffentlichen Netz. Die Erschließung ist Voraussetzung für die völlige Baureife, also auch für die Baugenehmigung. Zur Erschließung gehören alle außerhalb des Grundstückes durchzuführenden Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze.

Die Erschließung eines Grundstückes gilt erst dann als gewährleistet, wenn es an einer ausgebauten, öffentlichen Straße liegt, die Abwässer sich über die Kanalisation entsorgen lassen und eine Versorgung mit Trinkwasser vorhanden ist. Zur Erschließung gehört auch die Verlegung von Gas-, Strom- und evtl. Fernwärme-Heizungsleitungen. Auch die Kosten für Kabelfernseh- und Telefonleitungen sind zu den Erschließungskosten zu rechnen.

Erschließung durch die Gemeinde

Die Gemeinde ist verpflichtet, alle notwendigen Erfordernisse der Erschließung durchzuführen. Die dafür anfallenden Kosten sind nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit der jeweiligen Ortssatzung von den Grundstückseigentümern in Form von Erschließungskosten-Beiträgen zu bezahlen. Für die festzusetzenden Erschließungskosten dient meist die Anzahl der laufenden Meter Straßenfront des Grundstückes als Berechnungsgrundlage.

Sind die Erschließungskosten im Kaufpreis nicht enthalten, müssen Sie auf angemessene Abschlagsleistungen vorbereitet sein. Normalerweise werden die ersten Beiträge spätestens bei Erhalt der Baugenehmigung fällig.

Offene Erschließungskosten können zu einer nicht unerheblichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen. Die Erschließungskosten hat nämlich derjenige zu entrichten, der zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erschließung gesichert ist und der Beitragsbescheid erlassen wird, Besitzer des erschlossenen Grundstücks ist. Dieser Punkt ist vor Kaufvertragsabschluss unbedingt zu klären, da die entsprechenden Summen in die Berechnung der Baukosten aufzunehmen sind.

Erschließung durch Versorger

Von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlusspunkt, auch Hausübergabepunkt genannt, verlegen die Versorgungsunternehmen die Leitungen selbst. Die hierbei entstehenden Erschließungskosten, die Anschlusskosten zahlen Sie als Bauherr. Bei einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines rückwärtigen Grundstücks (Pfeifenstielgrundstück) sollten vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages von der Gemeinde und den Versorgern Aufklärung über die noch fehlenden Maßnahmen der notwendigen Erschließung und die dafür zu erwartenden Kosten schriftlich verlangt werden.

Die Höhe der Kosten für die Erschließung richtet sich im wesentlichen nach der Entfernung vom sogenannten Übergabepunkt bis zum Hausanschlusspunkt.

Wie hoch diese Erschließungskosten sein können, sehen Sie an einem Beispiel über eine Entfernung von 25 m in unserer Checkliste „Anschlusskosten".  Den Gesamtkomplex Erschließung können Sie mit unserer Checkliste „Erschließungskosten" abarbeiten.