Hausbautipps24 - Der Hausbau

Im Abschnitt Hausbau informieren wir Sie über den Hausbau selbst, beginnend mit der Bauplanung, die entscheidend dafür ist, welche Bauweise gewählt werden soll und endend mit dem Innenausbau. Zusätzlich können Sie unsere kostenlosen Online Ratgeber für viele Teilbereiche des Hausbaus nutzen. Informationen über Massivhaus, Fertighaus oder Holzhaus verbinden sich mit Grundlagen der ökologischen Bauweise und Hinweisen auf das barrierefreie Bauen. Den wichtigen Artikeln über die Außenanlagen, wie Garage, Carport, Swimingpool, Wintergarten, Terrasse und Balkon folgen Infos über Baustoffe, Bauteile und Dämmstoffe, sowie Neuheiten von Dach und Keller. Im Rahmen der Haustechnik erhalten Sie ausführliche Informationen über Elektroarbeiten, Heizungstechnik, Sanitärinstallation und Sicherheit beim Hausbau. Die Möglichkeiten zur Anforderung von Haus-Katalogen beschließen den Abschnitt Hausbau.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan, als ein Teil der Bauleitplanung, ist ein städtebaulicher Plan im Maßstab 1:1000. Er wird von den Gemeinden auf Grundlage des Flächennutzungsplans für einzelne Teilbereiche entwickelt und stellt die Regeln der baulichen Nutzung eines Grundstückes innerhalb eines gekennzeichneten Gebietes, basierend auf der Baunutzungsverordnung, dar. Der Bebauungsplan ist rechtlich eine kommunale Satzung, die durch die Gemeinde beschlossen wird.

Man unterscheidet:

einen einfachen Bebauungsplan
einen qualifizierten Bebauungsplan und
einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Im Bebauungsplan wird vieles an gestalterischen und räumlichen Vorgaben für das einzelne Grundstück festgelegt, was die Möglichkeiten des Hausbaus auf diesem Grundstück betrifft. Die Gebiete, die außerhalb des Bebauungsplanes liegen, sind auch Teil der Bauleitplanung, werden jedoch Außenbereich genannt.

So werden

die überbaubaren Flächen,
die öffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen
die Verkehrsflächen

im Bebauungsplan ausgewiesen.

Die Art der baulichen Nutzung,

das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke,
die Lage der Häuser
die Bauweise der Häuser

im Bebauungsplan vorgeschrieben.

Es wird verordnet, was Sie bauen dürfen,

ein Reihenhaus,
ein Einzelhaus,
ein Doppelhaus oder
ein Mehrfamilienhaus.

Im Bebauungsplan kann stehen,

wie hoch das Gebäude sein darf,
welche Dachform es haben soll,
wie die Farbe der Aussenfassade sein soll,
welche Farbe das Dach haben kann,

Darüber hinaus kann der Bebauungsplan auch Angaben über Baulinien, an die herangebaut werden muss, Baugrenzen, die nicht überbaut werden dürfen, Baufenster, die eingehalten werden müssen, enthalten.

Die nachstehende Tabelle enthält Angaben über die mögliche Art der baulichen Nutzung in den verschiedenen Baugebieten

Tabelle Art und Maß der baulichen Nutzung - GRZ - GFZ - BMZ - Hausbautipps24 Online Ratgeber -Grundstückskauf

Tabelle Art und Maß der baulichen Nutzung - GRZ - GFZ - BMZ - Hausbautipps24 Online Ratgeber -Grundstückskauf

GRZ bedeutet dabei Grundflächenzahl und GFZ Geschossflächenzahl.
Die Grundflächenzahl, abgekürzt GRZ, gibt den prozentualen Flächenanteil eines Grundstücks an, den man bebauen darf.

Beispiel:
Ist die GRZ des Grundstücks 0,4, so darf man 40 Prozent dieser Fläche bebauen. Ist das Grundstück 800 qm groß, kann somit ein Baukörper mit einer Fläche von 320 qm, berechnet nach den Außenmaßen des Gebäudes, errichtet werden.

Eingeschränkt wird diese theoretische Bebaubarkeit durch die Geschossflächenzahl.

Die Geschossflächenzahl, abgekürzt GFZ gibt an, wie groß die gesamte Fläche aller Vollgeschosse der Gebäude auf einem Grundstück maximal sein darf.

Beispiel :
Das oben genannte Grundstück von 800 qm Größe hat eine GFZ von 0,6. Man darf auf diesem Grundstück 2 Vollgeschosse bauen, die insgesamt eine Bruttogeschossfläche von 480 qm haben. Wenn also das Erdgeschoß maximal mit 320 qm ausgenutzt wurde, verbleibt für das obere Geschoß nur noch eine Fläche von maximal 160 qm.

Um den Bebauungsplan besser zu verstehen, schauen Sie sich die Checklisten-Tafel „Planzeichenerklärung für Bebauungspläne" an. Dort sind die für private Bauvorhaben wichtigsten Planzeichen erklärt. Mit der Checkliste „Bebauungsplan" können Sie dann den für Ihr Grundstück maßgeblichen Bebauungsplan auswerten.

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Flächennutzungsplan

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der öffentlichen Bauleitplanung. Er gibt Auskunft über die derzeitige und die geplante Nutzung sämtlicher Grundstücke im Gemeindegebiet - also auch darüber, in welchen Teilbereichen der Gemeinde überhaupt gebaut werden darf und wo nicht. Der Flächennutzungsplan erläutert auch Vorstellungen über zukünftige Entwicklungen, wie das sogenannte Bauerwartungsland. Das sind Flächen, auf denen in absehbarer Zeit neue Grundstücke bebaubar gemacht werden sollen. Damit gibt der Flächennutzungsplan Bewohnern und Investoren Anhaltspunkte für soziale und finanzielle Planungen.

Im Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dargestellt. Hier wird festgelegt, welche Grundstücke für welchen Verwendungszweck zukünftig zur Verfügung stehen werden. Der Flächennutzungsplan ist damit ein Vorbereitungsplan für den Bebauungsplan, der für Teile des Gemeindegebietes aufgestellt wird und verbindliche Regelungen zur Nutzung der Grundstücke für die Bürger und die Baugenehmigungsbehörden enthält.

Für den Bauherrn gehört ein Blick in den Flächennutzungsplan zur Pflicht. Nur so kann er feststellen, auf welchen Flächen innerhalb der Gemeinde er überhaupt bauen darf. Möglicherweise ist sein Traumgrundstück nämlich von der Gemeinde gar nicht als Baufläche ausgewiesen - und damit kann das Grundstück nicht bebaut werden.

Genauso wichtig ist es, dass man im Flächennutzungsplan erkennen kann, in welchem Bereich das Grundstück liegt und wie sich die Umgebung zukünftig entwickeln soll. Hier muß vermerkt sein, ob Straßenbaumaßnahmen geplant sind, die sein Grundstück bzw. den Wert desselben zukünftig beeinflussen werden. Auch die Planung von Gewerbe- und Industrieansiedlungen in der Nähe des Grundstückes ist aus dem Flächennutzungsplan ersichtlich. Den Plan kann man bei der Gemeinde einsehen.

Was ist eigentlich Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland ist ein nur im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesenes Gelände, dessen Nutzung durch einen Bebauungsplan bisher noch nicht verbindlich festgelegt ist und das somit noch nicht bebaut werden kann.

Wenn Sie kurzfristig bauen wollen, dann ist ein Bauerwartungsland-Grundstück sicher nicht das richtige Grundstück für Sie.

Von einem schnellen Erwerb von Bauerwartungsland ist daher abzuraten. Bedenken Sie, das ein Bebauungsplan von der Aufstellung bis zur Rechtskraft doch eine ziemlich lange Zeit benötigen kann.

Die Einsichtnahme in den Flächennutzungsplan der Gemeinde, in der Sie Ihr Haus errichten wollen, sollte zu Ihren ersten Schritten auf dem Weg zum Erwerb des Grundstücks gehören.

Benutzen Sie dazu die Checkliste „Flächennutzungsplan".

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Bebauungsmöglichkeiten

Welche Bebauungsmöglichkeiten haben Sie?

Nachdem Sie die Standortentscheidung getroffen haben, müssen Sie in Erfahrung bringen, wie und was Sie überhaupt auf diesem Grundstück bauen können oder dürfen. Die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstückes ergeben sich aus den baurechtlichen Vorschriften des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplanes. Aber auch die grundsätzlichen Vorschriften der Bauordnungen nehmen Einfluß auf die Bebauungsmöglichkeiten. Letztendlich ist die geografische Lage des Grundstückes, z.B. bei Nutzung von Solaranlagen, ein weiterer wesentlicher Faktor zur Realisierung der Bebauungsmöglichkeiten.

Auch die Katasterunterlagen können Ihre Entscheidungen und Wünsche bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes beeinflussen. Nicht zuletzt müssen Sie darauf achten, ob und welche Baulasten auf dem Grundstück ruhen und welche nachbarrechtlichen Vereinbarungen zu treffen oder einzuhalten sind, um die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes voll ausnutzen zu können. Vielfach wird gerade auf diese Dinge nicht geachtet und damit so mancher Rechtsstreit ausgelöst.

Die Prüfung der Bebauungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück wird zweckmäßigerweise hinsichtlich nachfolgender Punkte durchgeführt:

Baurechtliche Bebauungsmöglichkeiten nach Bauordnung, Flächennutzungsplan und Bebauungsplan einschließlich Ortssatzung.
Nachbarrechtliche Bebauungsmöglichkeiten nach Landesbauordnung, Nachbarschaftsrecht und Baulasten.
Bautechnische Bebauungsmöglichkeiten durch Katasteramt, Architekt und Lage des Grundstücks

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Standortsuche

Standortsuche mit System

Vorbedingung für die richtige Standortwahl Ihres Grundstückes ist die Standortsuche nach den vier Hauptkriterien, nämlich der Infrastruktur, den Lifestyle –Erfordernissen, der Umgebung und den Umwelteinflüsse. Diese vier Kriterien sind bei der Standortsuche für Ihr zukünftiges Leben in Ihrem Eigenheim von entscheidender Bedeutung.

Beantworten Sie sich selbst hier die Frage: Wie finde ich das optimale Grundstück?
Die Standortsuche ist deshalb so wichtig, weil die Standortwahl die erste gravierende und nicht mehr zu korrigierende Entscheidung ist, die Sie treffen müssen. Die Standortwahl ist endgültig, sie können später Ihr Haus komplett verändern oder umbauen, das Grundstück bleibt, wo es ist. Die vielen Möglichkeiten, die sich bei der Standortsuche für Ihr Grundstück ergeben, sollten daher wohl abgewogen werden.

Sie sollten sich bei der Standortsuche über folgende Fragen klar werden:

Infrastruktur

Im Bereich der Infrastruktur geht es bei der Standortsuche darum, festzustellen, welche Voraussetzungen für Sie notwendig sind, um das Grundstück für Ihren Hausbau auszuwählen. Ein wesentlicher Punkt ist dabei sicherlich die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes

Verkehr
Wie weit ist die Entfernung zum Arbeitsplatz?
Wie kann der Arbeitsplatz erreicht werden?
Wie teuer werden die Fahrtkosten zur Arbeitsstelle?
Gibt es einen nahe gelegenen Autobahnanschluß?
Ist ein Bahnhof mit IC / ICE-Anschluß vorhanden?
Ist der neue Wohnort an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen?
Sind die Verbindungen regelmäßig und häufig genug?
Ist ein Flughafen mit Bahn oder PKW gut erreichbar?

Gesundheit
Gibt es einen praktischen Arzt?
Gibt es Fachärzte am Ort?
Befindet sich eine Apotheke im Ort?
Wenn nicht, wie weit sind diese Einrichtungen entfernt?
Wo befindet sich das nächste Krankenhaus?

Kinderbetreuungsmöglichkeiten
Gibt es Spielplätze in der Nähe des Grundstückes?
Gibt es ausreichende Grünflächen?
Gibt es einen Kindergarten vor Ort?
Gibt es sonstige Kinderbetreuungsmöglichkeiten in Wohnnähe?

Familie / Freunde
Wie weit ist die Entfernung zu Eltern oder Großeltern?
Wie weit lebt der bisherige Bekannten und Freundeskreis entfernt?
Kann man diesen Kreis noch aufrechterhalten?
Ist evtl. eine Betreuungsstätte oder ein Altenheim vorhanden?
Ist eine barrierefreie Zufahrt möglich?

Lifestyle

Im Bereich Lifestyle haben wir die Dinge zusammengefasst, die das Leben lebenswert machen, die also einen wesentlichen Einfluß auf Standortsuche und Standortwahl haben.

Bildung
Welche Schulen gibt es am Ort?
Wo befinden sich weiterführende Schulen?
Welches sonstige Bildungsangebot ist vorhanden?

Sport / Freizeit
Ein eigenes Haus mit Garten wird Ihnen zwar nicht mehr ganz soviel Freizeit lassen, sportlich Interessierte verstehen dies jedoch unter Lifestyle und werden diesen Punkt bei ihrer Standortsuche vordringlich mit bewerten.
Welche Sportvereine gibt es?
Gibt es ein Schwimmbad / Hallenbad?
Ist ein Fitness-Center am Ort?
Welche sonstigen sportlichen Aktivitäten können ausgeführt werden?
Welche Freizeiteinrichtungen gibt es?

Shopping
Gibt es ausreichende Geschäfte für den täglichen Bedarf?
Gibt es eine Bank / Sparkasse?
Gibt es ein Postamt oder eine Poststelle?
Sind kommunale Einrichtungen vorhanden?
Wie schnell sind diese Einrichtungen erreichbar (falls nicht am Ort)?

Kultureinrichtungen
Gibt es eine/meine Kirche?
Ist ein Theater am Ort?
Gibt es ein Kino?
Gibt es Tanzlokale?
Sind Schützen-, oder ähnliche Vereine am Ort?
Wie weit ist die nächste Bücherei entfernt?

Sonstiges
Welche sonstigen Einrichtungen sollten für Sie unbedingt vorhanden sein?

Umgebung

Bei der Standortsuche ist auch die Umgebung zu untersuchen. Das direkte Wohnumfeld, die Sicherheit des Standortes, gegebenenfalls der Erholungswert und die vorhandenen Erschließungen können die Standortwahl beeinflussen.

Direktes Wohnumfeld
Handelt es sich um eine gute Wohngegend?
Gibt es Industrie oder große Gewerbegebiete in unmit-telbarer Nähe?
Wie stellt sich die umgebende Bebauung dar?
Befinden sich ausreichend Grünflächen in der Nähe, z.B. Parkanlagen?
Ist das Erscheinungsbild der Wohngegend positiv (gepflegte Außenanlagen, keine Graffiti-Malereien an den Wänden usw.)?
Wie wird die Aussicht/Sicht von Wohnzimmer/ Balkon/Terrasse des Neubaus sein?
Wie ist der ruhenden Verkehr (Stellplätze, Parkplätze) untergebracht?
Welche Spielmöglichkeiten gibt es in der Wohnumgebung?

Standortsicherheit
Besteht Schutz hinsichtlich Naturkatastrophen? (Lawinengefahr, Hochwasser, Sturm, Waldbrände usw.)
Wie hoch ist die Kriminalitätsrate?

Erholungswert
Gibt es Wälder oder Seen o.ä. In der näheren Wohnumgebung ?
Ist die Wohngegend verkehrsberuhigt?
Sind Naherholungsgebiete zu Fuß oder per Fahrrad erreichbar?

Erschließung
Welche Erschließungen sind bereits vorhanden?
Wasser?
Gas?
Elektro?
Telefon?
Kabelfernsehen?
Sind Straßen und Wege fertiggestellt?

Umwelteinflüsse

Auch vorhandene oder besser nicht vorhandene Umwelteinflüsse nehmen Einfluß auf die Standortwahl. Wenn Ihnen bei der Standortsuche die nächsten beiden Punkte Probleme bereiten, suchen Sie weiter, bis Sie unproblematischere Grundstücke finden.

Lärm
Wie ist die Lärmbelästigung durch
Straßenverkehr ?
Gewerbebetriebe ?
Bahngleise ?
Sportveranstaltungen ?

Luftverschmutzung
Wird die Luftqualität beeinträchtigt durch
Sonstige Emissionen ?
Staub, Geruch ?

Besonnung
Kann das Haus in Südrichtung erstellt werden?
Ist die Besonnung des Grundstückes durch Nachbarbebauung beeinflusst?
Ist die Besonnung durch benachbarte Bäume oder Sträucher beeinflusst?

Damit Sie auch nichts vergessen, nehmen Sie unsere Checkliste „Standortsuche" zur Hand und gehen Sie Punkt für Punkt der Liste durch, damit Sie keine wesentlichen Faktoren übersehen.

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Online Ratgeber Grundstückskauf

In der nachstehenden Grafik haben wir für Sie die wichtigsten Faktoren auf dem Weg zum Grundstückskauf dargestellt. Sie können anhand unserer Erläuterungen Schritt für Schritt verfolgen, wie Sie von der Idee Grundstückskauf zum Ziel, dem Grundstückskaufvertrag geführt werden. Erleben Sie, wie aus einem Grundstück ein Baugrundstück wird! Nutzen Sie unseren Ratgeber Grundstückskauf und die umfangreichen Checklisten, vom Bebauungsplan, den Katasterunterlagen, den Anschlusskosten, den Grundbuchvoraussetzungen bis hin zum Musterkaufvertrag, die wir für Sie vorbereitet haben. wenn Sie noch weitere Fragen haben, kontaktieren Sie uns hier.

Hauptbereiche im Ratgeber Grundstückskauf

sind die richtige Standortwahl, die Bebauungsmöglichkeiten, die Frage, wo Sie Grundstücksangebote bekommen, wie Sie ein geeignetes Baugrundstück in den Online Immobilien Marktplätzen finden und was beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages beachtet werden muß. Im Online Ratgeber Grundstückskauf erfahren Sie auch, welche Standortfaktoren den Grundstückskauf beeinflussen können und ob das von Ihnen gewählte Baugrundstück überhaupt die gewünschte Bebauung zulässt und damit der Grundstückskauf ins Auge gefasst werden kann. Nicht jedes Grundstück kann zum Bauplatz werden.

Darauf müssen Bauherren beim Grundstückskauf achten

Vor dem Kauf sollten Bauherren ihren vemeintlich pefekten Bauplatz genau unter die Lupe nehmen und Informationen darübr einholen. Häufig stellen sie dabei fest, dass sie ihr Haus dort nicht wie gewünscht verwirklichen können.

In den meisten Gemeinden müssen sich Bauherren bei der Gestaltung ihres Eigenheims an Vorgaben halten. Diese Vorgaben stehen im Bebauungsplan und betreffen unter anderem die Dachform, die Anzahl der Stockwerke sowie Form und Größe des Hauses. Darüber hinaus sollten Bauherren prüfen, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Nichts ist ärgerlicher, als nach dem Grundstückskauf festzustellen, dass das Grundstück noch nicht an die Energie- und Wasserversorgung sowie an die Kanalisation angeschlossen ist. Die Erschließungskosten betragen oft mehrere Tausend Euro. Die Beschaffenheit des Bauplatzes spielt ebenfalls eine Rolle für den Hausbau. Hanglagen können beispielsweise oft nicht so bebaut werden wie ebene Grundstücke. Eine vorherige Baugrunduntersuchung ermittelt, ob das Haus wie gewünscht errichtet werden kann.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte auch darauf achten, dass es frei von Altlasten ist. Altlasten entstehen beispielsweise durch die Lagerung umweltgefährdender Stoffe, die in den Boden des Grundstücks einsickern. Diese Informationen bekommen Bauherren beim Bauamt oder beim zuständigen Altlastenkataster.

grafik grundtsueckratgeber

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Sicherheit mit System

Hausbau / Sicherheit: Die Aluminium Brandschutzkonstruktion Firestop F90 setzt Maßstäbe: perfekt in der Konstruktion, hochwertig im Finish und einfach in der Verarbeitung. Firestop F90 ist eine Aluminium-Systemlösung für optimalen Brandschutz.

Im Brandfall zeigt Porenbeton seine Stärken

Im Brandfall zeogt Porenbeton seine Stärken

Hausbau / Sicherheit: Die Vorstellung, in den eigenen vier Wänden von einem Feuer überrascht zu werden, ist wohl für jeden ein Albtraum. Jährlich werden den Versicherungen in Deutschland durchschnittlich mehr als 33.800 Brandfälle in Wohnhäusern gemeldet, bei denen die Schadenssumme 1.500 EUR übersteigt.

Blitzschutzanlagen schützen Häuser bei Gewittern

Hausbau / Sicherheit: Zwei Millionen Blitze zucken jedes Jahr über Deutschland, knapp 57.000 Mal schlagen sie ein. Dabei verursachen sie zum Teil enorme Schäden, vom Stromausfall bis hin zum Brand des Hauses. Deshalb der Verband Privater Bauherren (VPB) auch privaten Hausbesitzern dringend zu einer Blitzschutzanlage auf dem eigenen Dach.