Hausbautipps24 - Der Hausbau

Im Abschnitt Hausbau informieren wir Sie über den Hausbau selbst, beginnend mit der Bauplanung, die entscheidend dafür ist, welche Bauweise gewählt werden soll und endend mit dem Innenausbau. Zusätzlich können Sie unsere kostenlosen Online Ratgeber für viele Teilbereiche des Hausbaus nutzen. Informationen über Massivhaus, Fertighaus oder Holzhaus verbinden sich mit Grundlagen der ökologischen Bauweise und Hinweisen auf das barrierefreie Bauen. Den wichtigen Artikeln über die Außenanlagen, wie Garage, Carport, Swimingpool, Wintergarten, Terrasse und Balkon folgen Infos über Baustoffe, Bauteile und Dämmstoffe, sowie Neuheiten von Dach und Keller. Im Rahmen der Haustechnik erhalten Sie ausführliche Informationen über Elektroarbeiten, Heizungstechnik, Sanitärinstallation und Sicherheit beim Hausbau. Die Möglichkeiten zur Anforderung von Haus-Katalogen beschließen den Abschnitt Hausbau.

Auch beim Dach kommt es auf die Gesamtwirkung an

Hausbau / Dach: Tipps für die richtige Farbwahl beim Dach

Farbige Dächer verleihen dem eigenen Traumhaus eine individuelle Note. Allerdings haben auch Oberfläche und Form des gewählten Dachsteinmodells Einfluss auf die Farbwirkung. Nicht immer jedoch spielen die Behörden mit. Farben sind Ausdruck des persönlichen Lebensgefühls.

Gut bedacht bei Eis und Schnee

Hausbau / Dach: Der Wintercheck für das Hausdach

Dauerfrost, Eisregen und starke Schneefälle: Gerade in der kalten Jahreszeit sind Dächer besonders großen Belastungen ausgesetzt. Wer die weiße Pracht sorgenfrei genießen möchte, sollte deshalb nicht sorglos sein und sein Hausdach rechtzeitig auf den Winter vorbereiten.

Keine Angst vor Unwettern

Hausbau / Dach: Im Windkanal zum regensicheren Dach

Die wichtigste Aufgabe des Daches ist der Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner vor Wind und Wetter. Ob das Dach tatsächlich regensicher ist, hängt von verschiedenen Aspekten ab. So gilt etwa als Faustregel: Je steiler die Dachneigung, desto höher die Regensicherheit, weil der Regen dann besser abfließen kann. Eine der entscheidenden Voraussetzungen für Regensicherheit ist allerdings die Qualität des Deckmaterials.

Katasteramt

Das Katasteramt hält wichtige Unterlagen für den Hausbau bereit

Vom Katasteramt erhalten Sie folgende Unterlagen:

Auszug aus dem Gebäudebuch (wenn benötigt)
Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
Abzeichnung der Flurkarte
Amtlicher Lageplan

Das Gebäudebuch wird nicht mehr in jedem Katasteramt geführt. Im Gebäudebuch werden alle bebauten Grundstücke aufgeführt. Für den Hausbau hat es nur insofern Bedeutung, als gegebenenfalls ein abzureißendes Altgebäude auf dem neu zu bebauenden Grundstück vorhanden ist.

Das Liegenschaftsbuch ist das vom Katasteramt geführte Buch ( mit anhängenden Flurkarten im großen Maßstab), in dem alle Liegenschaften aufgrund von Vermessungen nachgewiesen und beschrieben sind.

Heute wird das Liegenschaftsbuch bei fast jedem Katasteramt als sogenanntes ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) in digitaler Form geführt.

Das ALB als Buch des Liegenschaftskatasters liegt zur Einsichtnahme beim Katasteramt aus und enthält Grundstücksangaben aus:

der Flurstücksdatei mit Flurstückskennzeichen, Lage- und Flächenangabe, Nutzung und Bodenschätzung (Grundlage für die Flurkarte).
der Bestandsdatei mit dem Grundbuchbestand der Flurstücke der Eigentümer (notwendig für die Vermessung),
der Gebäudedatei mit Gebäudekennzeichnung, Lage, Nutzung, Geschossflächenzahl (Grundlage für das Gebäudebuch) sowie
weiteren Dateien, wie der Gemarkungs- und Gemeindedatei,
der Datei der Buchungsstelle des Katasteramtes
sowie der Datei der Eigentümer oder Erbbauberechtigen (Grundlage für das Grundbuch).

Flurkarte (erhältlich beim Katasteramt)

Die Flurkarte ist eine maßstabsgetreue Karte, die beim Katasteramt geführt wird. In der Flurkarte sind die Flurstücke mit ihren Grenzen, Nummern und Nutzungsarten dargestellt. Sie enthält innerhalb des Bereiches eines jeweiligen Katasteramtes auch die Grenzen der Gemarkungen, Flure und Hoheitsgebiete, die Grundrisse der Gebäude, die Lagebezeichnungen und die topographischen Gegenstände. Aus ihr entwickelt sich nach Vermessung ein amtlicher Lageplan, eine wichtige Unterlage auch für die Hausbaufinanzierung.

Die Flurkarte ist nämlich auch ein Teil des amtlichen Verzeichnisses der Flurstücke im Sinne der Grundbuchordnung und zusammen mit den übrigen Bestandteilen des Liegenschaftskatasters amtliches Verzeichnis der Grundstücke beim jeweiligen Katasteramt. Darüber hinaus enthalten die Flurkarten im modernen Mehrzweckkataster vielfach auch topographische Angaben und Höhenlinien.

Amtlicher Lageplan

In der Regel wird der Amtliche Lageplan durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur aufgrund seiner eigenen Vermessung und den notwendigen Unterlagen vom Katasteramt aufgestellt.

Im Amtlichen Lageplan stehen Angaben über:

die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung
die Bezeichnung des Grundstücks und der benachbarten Grundstücke mit Angabe der Eigentümer und deren Anschrift
die beim Katasteramt nachgewiesenen Grenzen des Grundstücks, seine Maße und seinen Flächeninhalt sowie die benachbarten Grundstücke
die Höhenlage des Baugrundstücks bzw. des engeren Baufeldes
die Breite und Höhenlage angrenzender öffentlicher Verkehrsflächen
Schächte, Schieber und Absperreinrichtungen, Entnahmestellen der Versorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Gas und Fernwärme
Festsetzungen im Bebauungsplan oder einer anderen Satzung über Art und Maß der baulichen Nutzung mit den Baulinien und Baugrenzen, sofern dem Katasteramt gemeldet
Bäume auf dem Grundstück, die durch eine Baumschutzverordnung oder Baumschutzsatzung geschützt sind
Flächen auf dem Grundstück, die von Grunddienstbarkeiten und Baulasten betroffen sind (Achtung Baulasten müssen beim Katasteramt nicht gemeldet sein!)
vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück mit Angabe ihrer Nutzung, Anzahl der Geschosse, Außenwand und Firsthöhe, Dachform und der Bauart der Außenwände und der Bedachung;

Der „Amtliche Lageplan" ist notwendig zur Erstellung des Bauantrags oder der Bauanzeige. Bei der Erstellung arbeiten Vermessungsingenieur und Katasteramt zusammen.

Die „Checkliste Katasterunterlagen" zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie beim Katasteramt bekommen, wofür Sie diese benötigen und woher Sie zusätzliche Katasterunterlagen für Ihr Grundstück bekommen können.

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Grundstücksangebote

Grundstücksangebote für den Hausbau

Für Ihren Hausbau gilt es, die Grundstücksangebote hinsichtlich verschiedener Kriterien zu untersuchen. Zuerst erhebt sich die Frage, was bei der Grundstückssuche zu beachten ist. Hat man dann einige in Frage kommenden Grundstücksangebote erhalten, stellt sich das Problem, den tatsächlichen Grundstückswert zu ergründen. Insbesondere ist bei diesen Grundstücksangeboten auch die Bodenbeschaffenheit und die Frage der Erschließung eingehend zu untersuchen. Das nachstehende Schaubild stellt die Einflussnahme der verschiedenen Faktoren zur Sichtung der Grundstücksangebote dar. Eine Hilfe dazu gibt Ihnen auch unsere Checkliste Grundstückswert.

Grundstückswert - Erschließung - Bodenbeschaffenheit - Grundstückssuche

Schaubild Grundstückssuche - Grundstückswert - Grundstückssuche - Form - Bodenrichtwert - Hausbautipps24 Online Ratgeber - Grundstückskauf

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Der Grundstückskaufvertrag

Im Normalfall baut man einmal in seinem Leben ein eigenes Haus. Wegen dieser besonderen Relevanz für das Eigenkapital des Bauherren, hat der Gesetzgeber für einen Grundstückskaufvertrag die Beurkundung durch einen Notar vorgeschrieben. Der Notar hat den Käufer und den Verkäufer umfassend über die rechtlichen Fragen des Grundstückskaufvertrages zu informieren. Der Notar hat dafür zu sorgen, daß für den Käufer ein unbelastetes Eigentum im Grundbuch eingetragen wird.

Die Durchführung und Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages kann mitunter sehr kompliziert sein, gegebenenfalls ist sogar die Abwicklung über ein Notaranderkonto notwendig.

Zur Vorbereitung des Notartermins für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages sollten Sie sich auch mit dem Grundbuch befassen. Wichtig ist hierbei, zu wissen, warum die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Errichtung eines Notaranderkontos Bedeutung haben kann. Das nachfolgende Schema verdeutlicht die einzelnen Schritte des Grundstückskaufvertrages bis zur vom Notar veranlassten Eigentumsüberschreibung. Arbeiten Sie den Muster-Grundstückskaufvertrag Schritt für Schritt, am besten mit einem in Grundbuch- und Beurkundungsfragen erfahrenen Freund oder Bekannten durch.

Der Grundstückskaufvertrag(Schema)

Sie erhalten den	Kaufvertragsentwurf
Sie überprüfen ihn auf	Grundbucheintragungen Lasten Beschränkungen sonstige vorrangige Rechte Gewährleistung Rücktrittsrecht
Sie vereinbaren einen	Notartermin
Zur Sicherung des Eigen- tumsübergangs erfolgt eine	Auflassungsvormerkung
Sie bewirken die	Zahlung
Der Notar veranlasst die	Eigentumsüberschreibung
Sie sind	EIGENTÜMER

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Rücktritt

Der Rücktritt vom Kaufvertrag

Sie als Käufer eines Grundstückes sollten sich vor der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages Gedanken darüber machen, ob Sie Rechte zum Rücktritt vom Kaufvertrag vereinbaren sollten, für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden kann.

Wer bei einem Rücktritt Schadenersatz und u.U. weitere Zahlungen an die jeweils andere Vertragspartei zu leisten hat, sollte möglichst vorher überlegt und im Grundstückskaufvertrag festgelegt werden.

Der Verkäufer wird es nicht gerne sehen, wenn Sie für bestimmte Situationen, die nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages entstehen, ein kostenloses Recht zum Rücktritt vereinbaren wollen.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie aber eine entsprechende Rücktritts - Formulierung in den Grundstückskaufvertrag einfließen lassen, andernfalls erhebliche Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen können.

Gute Gründe für den kostenlosen Rücktritt sind:

Ihre Finanzierung wird nicht oder nicht in ausreichender Höhe bewilligt.
Die Bebaubarkeit des Grundstückes ist nicht gegeben, bzw. nicht so, wie es von Ihnen vorgesehen wurde.
Beantragte und eingeplante staatliche Fördermittel werden Ihnen nicht gewährt.

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Gewährleistung

Gewährleistung beim Grundstückskauf

Der Begriff Gewährleistung stammt aus dem Bereich des Schuldrechts im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Als Gewährleistung bezeichnet man dabei die gesetzliche Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger eine Sache mängelfrei zur Verfügung zu stellen, in unserem Fall also das Grundstück.

In vielen Grundstückskaufverträgen findet sich der für den Käufer absolut unbefriedigende Passus:

Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft

Der Verkäufer möchte nämlich nicht die Gewährleistung dafür übernehmen, dass das Grundstück frei von Schadstoffen und Altlasten ist oder dass der Boden eine bestimmte Bodenbeschaffenheit hat, usw.

Bei einem Gewährleistungsausschluss müssen Sie sehr vorsichtig sein.

Bestehen Sie darauf, daß die Gewährleistung für die Bebaubarkeit und die Bodenbeschaffenheit in Ihrem Sinne vereinbart wird. Sie verlieren sonst Ihre Gewährleistungsansprüche.

Wenn Sie z.B. erst nach Baubeginn, feststellen, daß auf dem Grundstück bestimmte Voraussetzungen nicht gegeben sind, um Ihr Haus bauen zu können, werden Sie ohne Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer unter Umständen sehr viel Geld verlieren, im schlimmsten Fall sogar den Bau ganz einstellen müssen.

Wenn Sie auch nur den geringsten Anlass haben, an der Bebaubarkeit des Grundstückes zu zweifeln, sollten Sie ein Bodengutachten verlangen. Daraus ergibt sich eindeutig, wie die Tragfähigkeit des Bodens beschaffen ist und ob der Boden z.B. mit Altlasten verseucht ist. Wenn der Verkäufer keine Gewährleistung zugestehen will, müssen Sie nämlich als neuer Eigentümer für die Sanierung des Grundstückes selber sorgen. Dies kann unter Umständen Ihre Gesamtfinanzierung ins Wanken bringen.

Nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)hat der Verkäufer eine Gewährleistungsfrist von 2 Jahren einzuhalten. Leider kann der Ausschluß der Gewährleistungsfrist aber vereinbart werden. Bestehen Sie darauf, daß die gesetzlich vorgesehene Frist auch eingehalten wird.

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