Grunderwerb mit Tücken: Diese rechtlichen Stolperfallen kosten Bauherren Geld
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten:
Der Grundstückskauf stellt häufig den ersten großen Schritt auf dem Weg zum Eigenheim dar – und gleichzeitig einen der risikoreichsten. Wer unvorbereitet unterschreibt, wird schnell mit Folgekosten konfrontiert, die das gesamte Bauvorhaben gefährden können. Von den Erschließungskosten über Grundbuchbelastungen bis hin zu öffentlich-rechtlichen Baulasten gibt es zahlreiche Stolperfallen. Diese lassen sich jedoch durch eine sorgfältige Prüfung vermeiden.
Die Erschließung: Nicht alles ist im Preis enthalten
Ein Grundstück gilt als baureif, wenn es vollständig erschlossen ist. Das bedeutet, es besteht Zugang zu Straße, Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation. Doch auch bei „voll erschlossenen“ Grundstücken können in diesem Bereich zusätzliche Kosten entstehen.
Die öffentlichen Erschließungskosten liegen im bundesweiten Schnitt zwischen 50 und 100 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen private Aufwendungen für den Hausanschluss, die je nach Lage schnell weitere 10.000 bis 20.000 Euro betragen können.
Werden diese Beträge nicht einkalkuliert, kommt es bei dem Bauanlauf schnell zu einer finanziellen Schieflage. Gerade in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt oder stark schwankenden Bodenpreisen lohnt es sich, auf die Erfahrung ortskundiger Fachleute zu setzen. Ein gut vernetzter Immobilienmakler in Solingen unterstützt beispielsweise nicht nur bei der Suche nach geeigneten Grundstücken unterstützen, sondern weist auch frühzeitig auf baurechtliche Einschränkungen oder potenzielle Kostenrisiken hin. Vor allem in Lagen, die auf den ersten Blick überdurchschnittlich attraktiv wirken, ist ein zweiter Blick entscheidend.
Die Baulasten: Nicht im Grundbuch, aber mit Folgen
Anders als Grunddienstbarkeiten werden Baulasten nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Kommune dokumentiert. Sie können Einfluss auf Abstandsflächen, Zufahrtsrechte oder Baugrenzen nehmen – und sich damit direkt auf die Bebaubarkeit auswirken.
Ohne vorherige Einsicht in dieses Verzeichnis bleibt eine zentrale Risikokomponente unberücksichtigt. Besonders in verdichteten Wohnlagen führt dies häufig zu einer Ablehnung des Bauantrags.
Bebauungspläne und Bauvoranfragen
Unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder einen innovativen Modulbau handelt: Was auf einem Grundstück erlaubt ist, hängt vom geltenden Bebauungsplan ab.
Dieser regelt unter anderem die Geschosszahl, die Dachform, die Baugrenzen und die Nutzungsart. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine formale Bauvoranfrage, die vor dem Grundstückskauf gestellt werden kann. Diese schafft Planungssicherheit und ist rechtlich für drei Jahre verbindlich. Die Gebühr liegt meist zwischen 50 und 300 Euro, je nach Kommune.
Straßenbaubeiträge: Späte Forderungen
Viele Käufer übersehen darüber hinaus mögliche späterer Kosten durch den Straßenausbau.
Die Kommunen dürfen nach Baugesetzbuch (§127 ff. BauGB) anteilig Beiträge für bereits durchgeführte oder geplante Maßnahmen erheben – teilweise auch noch Jahre nach dem eigentlichen Grundstückskauf. Auch für Anwohner, deren Straßen bisher nur provisorisch erschlossen waren, kommt es so unter Umständen zu erheblichen Nachzahlungen.
Altlasten und Bodenverhältnisse
Altlasten auf Baugrundstücken sind kein Einzelfall. Ehemalige Betriebsflächen, aufgefüllte Senken oder Deponien sind in vielen Fällen durch chemische Rückstände belastet.
Eine Einsicht ins Altlastenkataster ist aufgrund dessen unverzichtbar. Zusätzlich ist ein geologisches Bodengutachten ratsam, das die Tragfähigkeit, Grundwasserstand und mögliche Setzungsrisiken klärt. Ohne diese Informationen können bei der Fundamentierung zu erheblichen Mehrkosten anfallen, die nicht selten im fünfstelligen Bereich liegen.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr erwirbt ein 650 Quadratmeter großes Grundstück zum Preis von 240.000 Euro. Die Erschließungskosten liegen bei 65 €/m², zusätzlich fallen 15.000 Euro für die Hausanschlüsse an.
Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent (hier: 6,5 Prozent in NRW = 15.600 Euro). Notar und Grundbuchkosten summieren sich auf circa 2 Prozent.
Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten somit auf rund 52.100 € – und das vor dem eigentlich Baubeginn. Solche Kalkulationen müssen also unbedingt frühzeitig und vor allem realistisch erfolgen.
Sorgfältige Prüfung spart viel Geld
Ein Grundstück zu kaufen verlangt mehr als nur einen Notartermin. Werden Grundbuch, Baulasten, Erschließung und Altlasten konsequent überprüft, werden sichere Voraussetzungen für das Bauprojekt geschaffen.
Auch das frühzeitige Einholen von Expertise – ob durch Behörden, Fachanwälte oder lokale Makler – vermeidet hohe Kosten und ermöglicht zudem eine realistische, planbare Umsetzung. Wer bei diesem Thema vorbereitet ist, baut besser.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR