Ein eigenes Haus zu bauen bedeutet immer auch, Entscheidungen über Budget, Zeitaufwand und Eigenleistung zu treffen. Das Ausbauhaus ist dabei eine besonders interessante Option: Es bietet die Möglichkeit, Baukosten zu senken und gleichzeitig aktiv am eigenen Zuhause mitzuarbeiten. Doch der Begriff „Ausbauhaus“ ist nicht eindeutig definiert – und genau hier beginnt die Herausforderung.
Je nach Anbieter kann ein Ausbauhaus sehr unterschiedliche Leistungsumfänge enthalten. Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb genau hinschauen, welche Bauleistungen tatsächlich im Preis enthalten sind und welche Arbeiten in Eigenregie übernommen werden müssen.
Was ist ein Ausbauhaus?
Ein Ausbauhaus ist ein Haus, bei dem die tragende Konstruktion und die Gebäudehülle durch einen Anbieter erstellt werden, während der Innenausbau ganz oder teilweise vom Bauherrn übernommen wird. Ziel ist es, durch Eigenleistung Kosten zu sparen.
Allerdings ist der Begriff nicht geschützt. Während der eine Anbieter unter Ausbauhaus ein nahezu bezugsfertiges Gebäude mit wenigen Restarbeiten versteht, liefert ein anderer lediglich den geschlossenen Rohbau. Deshalb ist die detaillierte Leistungsbeschreibung entscheidend.
Unterschied zwischen Massivhaus und Fertighaus als Ausbauhaus
in Ausbauhaus kann sowohl als Massivhaus als auch als Fertighaus realisiert werden.
Beim Massivhaus-Ausbauhaus wird der Rohbau klassisch Stein auf Stein errichtet. Wände bestehen aus Ziegel, Kalksandstein oder Beton. Nach Fertigstellung von Dach, Fenstern und Außenputz übernehmen Bauherren häufig Trockenbau, Estrich, Böden, Malerarbeiten oder Sanitärinstallation.
Beim Fertighaus-Ausbauhaus erfolgt die Errichtung meist in Holzrahmen- oder Holztafelbauweise. Die Gebäudehülle wird innerhalb weniger Tage montiert. Innen sind Wände oft bereits vorbereitet, Leitungen teilweise verlegt. Der Ausbau umfasst hier häufig das Verspachteln, Malern, Verlegen von Bodenbelägen oder den Einbau von Sanitärobjekten.
Der wesentliche Unterschied liegt im Bauverfahren und in der Vorfertigungstiefe. Fertighäuser sind häufig stärker standardisiert, während Massivhäuser individueller geplant werden können.
Leistungsumfang – was ist typischerweise enthalten?
Der Leistungsumfang eines Ausbauhauses variiert stark. Typischerweise gehören dazu:
- Fundament oder Bodenplatte
- Tragende Wände und Geschossdecken
- Dachkonstruktion mit Eindeckung
- Fenster und Außentüren
- Außenfassade (häufig verputzt oder verkleidet)
Nicht enthalten sind oft:
- Innenputz oder Trockenbauarbeiten
- Estrich
- Fußbodenbeläge
- Innentüren
- Sanitär- und Elektroendmontage
- Malerarbeiten
Je nach Anbieter können Haustechnik-Gewerke wie Elektroinstallation oder Heizungsrohre bereits vorbereitet sein oder vollständig fehlen. Deshalb ist eine detaillierte Baubeschreibung unerlässlich.
Arten des Ausbauhauses
Rohbauhaus
Hier endet die Leistung meist mit der fertigen Gebäudehülle inklusive Dach. Fenster können bereits eingebaut sein oder nicht. Der Innenausbau liegt vollständig beim Bauherrn. Diese Variante bietet das größte Einsparpotenzial, erfordert aber umfangreiche Eigenleistung.
Außen fertig – Haus
Bei dieser Variante ist das Haus von außen komplett abgeschlossen: Fassade, Dach, Fenster und Außentüren sind fertiggestellt. Innen sind oft Installationen vorbereitet, jedoch keine Oberflächen ausgeführt. Diese Form ist besonders beliebt, da sie das Gebäude witterungsgeschützt macht und dennoch Eigenleistung ermöglicht.
Betreuung durch Anbieter oder Bauunternehmer
Ein entscheidender Faktor ist die Betreuung während der Bauphase. Seriöse Anbieter begleiten Bauherren auch beim Ausbauhaus fachlich.
Dazu gehören:
- Bauleitung für die Rohbauphase
- Technische Einweisung
- Bereitstellung von Ausbauplänen
- Ansprechpartner für Detailfragen
Bei Fertighausanbietern ist die Betreuung häufig strukturierter, da Systeme standardisiert sind. Bei individuell geplanten Massivhäusern hängt die Unterstützung stärker vom Bauunternehmen ab.
Bauherren sollten klären, ob Bauleitung nur für die erbrachten Leistungen gilt oder auch beratend während der Eigenleistungen zur Verfügung steht.
Vertragliche Vereinbarungen – VOB oder BGB?
Beim Bau eines Ausbauhauses kommen in der Regel Werkverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zum Einsatz.
Ein BGB-Vertrag bietet Verbrauchern umfassenden Schutz, insbesondere bei privaten Bauvorhaben. Seit der Reform des Bauvertragsrechts gelten spezielle Regelungen für Verbraucherbauverträge, etwa zur Baubeschreibung, Abschlagszahlungen und Widerrufsrechten.
Ein Vertrag nach VOB/B ist stärker technisch geprägt und wird häufig im gewerblichen Bau eingesetzt. Für private Bauherren kann er komplexer sein. Wichtig ist, dass die VOB ausdrücklich vereinbart wird, sonst gilt automatisch das BGB.
Unabhängig von der Vertragsform sollten folgende Punkte klar geregelt sein:
Exakte Leistungsbeschreibung
Zahlungsplan
Bauzeiten und Fertigstellungstermine
Gewährleistungsfristen
Regelungen bei Mängeln
Gerade beim Ausbauhaus ist die Schnittstelle zwischen Unternehmerleistung und Eigenleistung rechtlich sensibel. Schäden durch Eigenleistungen fallen nicht unter die Gewährleistung des Anbieters.
Vor- und Nachteile eines Ausbauhauses – eine realistische Betrachtung
Die Entscheidung für ein Ausbauhaus ist selten rein finanziell motiviert. Sie ist eine Grundsatzentscheidung über Verantwortung, Zeitinvestition, handwerkliches Engagement und Risikobereitschaft. Wer sich dafür entscheidet, übernimmt nicht nur Aufgaben, sondern auch Schnittstellen, Koordination und teilweise technische Verantwortung.
Die Vorteile eines Ausbauhauses
Der offensichtlichste Vorteil liegt im Einsparpotenzial. Durch Eigenleistungen können Lohnkosten reduziert werden. Gerade bei arbeitsintensiven Gewerken wie Malerarbeiten, Bodenverlegung oder Trockenbau entstehen relevante Einsparungen. Allerdings gilt: Gespart wird nur dort, wo Arbeiten fachgerecht und ohne Folgeschäden ausgeführt werden.
Ein weiterer Pluspunkt ist die individuelle Gestaltungsmöglichkeit. Wer selbst ausbaut, entscheidet oft flexibler über Materialien, Details und Ausstattungsvarianten. Während schlüsselfertige Häuser häufig mit festen Bemusterungspaketen arbeiten, erlaubt der eigenständige Ausbau mehr Freiheit bei der Auswahl von Fliesen, Böden oder Sanitärobjekten.
Auch die emotionale Bindung an das eigene Haus ist für viele Bauherren ein wichtiger Faktor. Wer selbst Hand anlegt, identifiziert sich stärker mit dem Bauwerk. Eigenleistung schafft Stolz und ein besonderes Verhältnis zum eigenen Zuhause.
Nicht zuletzt bietet das Ausbauhaus eine gewisse Flexibilität im Bauablauf. Innenarbeiten können in Eigenregie zeitlich angepasst werden – beispielsweise, wenn finanzielle Mittel gestaffelt eingesetzt werden sollen. Das Haus ist außen witterungsgeschützt, während der Innenausbau Schritt für Schritt erfolgen kann.
Die Nachteile eines Ausbauhauses
So attraktiv das Einsparpotenzial erscheint, so groß ist der Zeitaufwand. Der Innenausbau erfordert viele Arbeitsstunden – häufig neben Beruf und Familie. Wochenenden und Urlaube werden zur Baustellenzeit. Dadurch verlängert sich die Bauphase oftmals erheblich.
Ein wesentlicher Nachteil ist das Qualitätsrisiko. Fachbetriebe verfügen über Erfahrung, Routine und Spezialwerkzeuge. Fehler bei Estrich, Dämmung, Luftdichtheit oder Installationen können später teuer werden. Mängel zeigen sich mitunter erst Jahre später – etwa durch Rissbildung, Schimmel oder Schallprobleme.
Hinzu kommt die Koordinationsverantwortung. Beim Ausbauhaus entstehen klare Schnittstellen zwischen Unternehmerleistung und Eigenleistung. Werden Arbeiten in falscher Reihenfolge ausgeführt oder technische Vorgaben nicht eingehalten, kann dies Auswirkungen auf Gewährleistungsansprüche haben.
Auch die psychische und körperliche Belastung sollte nicht unterschätzt werden. Dauerhafte Doppelbelastung durch Arbeit und Baustelle führt häufig zu Stress. Verzögerungen können finanziellen Druck erzeugen, insbesondere wenn Mietkosten parallel weiterlaufen.
Ein weiterer Punkt betrifft die Finanzierung. Banken kalkulieren Eigenleistungen zwar als Eigenkapitalersatz, prüfen diese aber kritisch. Verzögerungen im Ausbau können sich auf Auszahlungspläne oder Zinsbindungen auswirken.
Schließlich trägt der Bauherr bei Eigenleistungen ein erhöhtes Haftungsrisiko. Schäden, die auf selbst ausgeführte Arbeiten zurückzuführen sind, fallen nicht unter die Gewährleistung des Bauunternehmens. Besonders kritisch sind Arbeiten an Abdichtung, Elektrik oder tragenden Bauteilen.
Zusammenfassende Bewertung
Ein Ausbauhaus lohnt sich besonders für Bauherren mit:
solider handwerklicher Erfahrung
ausreichend verfügbarer Zeit
guter körperlicher Belastbarkeit
realistischer Projektplanung
klarer finanzieller Struktur
Weniger geeignet ist es für Bauherren mit engem Zeitrahmen, hoher beruflicher Belastung oder geringer handwerklicher Erfahrung.
Die entscheidende Frage lautet nicht nur: Wie viel kann ich sparen?
Sondern vielmehr: Wie viel Verantwortung, Zeit und Risiko möchte ich übernehmen?
Ein Ausbauhaus kann wirtschaftlich sinnvoll und emotional bereichernd sein – sofern Planung, Vertrag und Selbsteinschätzung realistisch erfolgen.
FAQ zum Ausbauhaus
Wie viel kann man mit einem Ausbauhaus sparen?
Das hängt vom Umfang der Eigenleistungen ab. Einsparungen sind möglich, aber nur bei fachgerechter Ausführung und realistischer Zeitplanung.
Ist ein Ausbauhaus für handwerkliche Laien geeignet?
Nur eingeschränkt. Grundkenntnisse und organisatorisches Geschick sind wichtig.
Wie lange dauert der Innenausbau in Eigenleistung?
Das variiert stark. Neben Beruf und Familie kann sich der Einzug deutlich verzögern.
Wer haftet für Mängel bei Eigenleistungen?
Für selbst ausgeführte Arbeiten haften Bauherren selbst.
Kann man einzelne Gewerke an Fachfirmen vergeben?
Ja, viele Bauherren kombinieren Eigenleistung mit professionellen Arbeiten.
Ist die Finanzierung schwieriger?
Manche Banken prüfen Eigenleistungen genauer, da sie Bauzeit und Risiko beeinflussen.
Was passiert bei Bauverzögerungen?
Verzögerungen durch Eigenleistung liegen in der Verantwortung des Bauherrn.
Fazit
Das Ausbauhaus ist eine attraktive Möglichkeit für Bauherren, die Kosten sparen und aktiv am Hausbau mitwirken möchten. Gleichzeitig verlangt es realistische Selbsteinschätzung, gute Planung und klare vertragliche Regelungen. Wer Leistungsumfang und Verantwortlichkeiten genau definiert, schafft eine solide Grundlage für ein erfolgreiches Bauprojekt.
Quelle: Tipps24-Netzwerk – HR
Foto: Pixabay / Hans
Im Gegensatz zum schlüsselfertigen Bauen beinhaltet der Begriff "bezugsfertig" beim Hausbau nicht auch zwangsläufig den Abschluss aller wesentlichen Arbeiten. Es können z.B. der Außenputz oder die Außenanlagen fehlen, ohne dass die Bezugsfertigkeit darunter leidet. Das Haus muss allerdings mindestens zum dauerhaften Wohnen benutzt werden können. So müssen bei einem Wohnhaus die zum Bewohnen notwendigen Einrichtungen funktionsfähig vorhanden sein.
Grundbedingung für das Wohnen ist die komplette Fertigstellung von Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen. Natürlich muss auch ein sicherer Zugang zum Haus gewährleistet sein. Der Hausbau muss im Wesentlichen abgeschlossen sein. Eine Treppe ohne Geländer verhindert die Bezugsfertigkeit des Hauses. Für die Bezugsfertigkeit müssen auch die Türen und Fenster vorhanden sein. Ohne die notwendigen Anschlüsse für die Kücheneinrichtung kann man auch nicht von bezugsfertig sprechen. Hinsichtlich von Maler- und Tapeziererarbeiten kann man geteilter Auffassung sein. Hier empfiehlt es sich, den gewünschten Zustand im Bauvertrag explizit festzuhalten.
Leichtfertiger Umgang mit dem Begriff „bezugsfertig“
Teilweise wird heute seitens der Hersteller von Einfamilienhäusern mit dem Begriff „bezugsfertig“ leichtfertig umgegangen. Man sollte sich immer genau erkundigen und schriftlich fixieren, was hierunter für Ihren Hausbau verstanden wird.
Bei manchen Anbietern kann man, wenn das Haus bezugsfertig angeboten wird, nach Abschluß der Bauarbeiten auch wirklich einziehen. Andere Unternehmen sehen eine Bezugsfertigkeit etwas lockerer, da können schon mal die Fliesen und die Bodenbeläge fehlen. Es ist daher dringend erforderlich, die jeweilige Bau- und Leistungsbeschreibung genauestens zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen schriftlich niederzulegen, damit Ihr Hausbau, im wahrsten Sinne des Wortes, nicht ein böses Ende nimmt.
Bezugsfertig Bauen bedeutet also, dass ein Bauprojekt, insbesondere ein Haus oder eine Wohnung, so fertiggestellt ist, dass es direkt bezogen und genutzt werden kann. Ein bezugsfertiges Haus oder eine bezugsfertige Wohnung enthält alle wichtigen baulichen und technischen Elemente, sodass der neue Eigentümer oder Mieter ohne weitere große Arbeiten einziehen kann.
Merkmale des bezugsfertigen Bauens
Bezugsfertig Bauen bedeutet in der Regel, dass folgende Punkte enthalten sind:
Kompletter Innenausbau
Wände sind verputzt oder tapeziert und in der Regel auch gestrichen.
Bodenbeläge (z. B. Fliesen, Laminat oder Teppich) sind verlegt.
Decken sind fertiggestellt und ggf. gestrichen.
Sanitäre Einrichtungen
Bäder sind vollständig ausgestattet, d.h., sie enthalten Waschbecken, Dusche/Badewanne und Toiletten.
Anschlüsse für Waschmaschinen und andere sanitäre Anlagen sind vorhanden und funktionsfähig.
Küchenanschlüsse
Es sind alle notwendigen Anschlüsse für die Küche vorhanden, wie Wasseranschlüsse und Steckdosen. Häufig ist keine Küche inklusive, aber die Anschlüsse sind so vorbereitet, dass sofort eine Küche installiert werden kann.
Heizung und Elektrik
Die Heizung ist vollständig installiert und funktionsfähig.
Elektrische Anlagen und Beleuchtungskörper sind in der Regel eingebaut, und alle Steckdosen und Schalter sind einsatzbereit.
Fenster und Türen
Alle Fenster und Türen sind eingebaut und funktionsfähig, einschließlich Innen- und Außentüren.
Isolierung und Dämmung
Die Dämmung ist komplett eingebaut, sodass das Gebäude energieeffizient und wohnlich ist.
Außenbereich (optional)
Manchmal sind auch Arbeiten am Außenbereich, wie Garten oder Terrasse, enthalten, jedoch kann dies je nach Vertrag und Bauweise variieren.
Abgrenzung zu anderen Ausbauzuständen
- Schlüsselfertig: Oft ähnlich, jedoch kann „schlüsselfertig“ je nach Anbieter variieren. Nicht immer sind hier die gleichen Arbeiten abgeschlossen, die beim „bezugsfertigen Bauen“ enthalten sind.
- Ausbauhaus: Ein Ausbauhaus ist nur teilweise fertiggestellt. Hier sind oft Eigenleistungen beim Innenausbau erforderlich (z. B. Bodenbeläge, Malerarbeiten, Sanitärinstallation).
- Rohbau: Ein Rohbau ist nur die Grundstruktur des Hauses, ohne Innenausbau oder technische Installationen.
Bezugsfertiges Bauen – die Vorteile!
- Zeitersparnis: Da alle Arbeiten abgeschlossen sind, kann das Gebäude sofort bezogen werden.
- Weniger Eigenarbeit: Im Vergleich zu einem Ausbauhaus oder Rohbau müssen beim bezugsfertigen Bauen keine Eigenleistungen erbracht werden.
- Kalkulierbare Kosten: In der Regel sind alle Kosten im Vorfeld kalkuliert, sodass es zu keinen großen Zusatzkosten für den Innenausbau kommt.
„Bezugsfertiges Bauen“ bedeutet, dass das Gebäude so vorbereitet ist, dass man ohne weitere Arbeiten einziehen und es direkt nutzen kann. Es bietet insbesondere Bauherren, die keine Eigenleistungen erbringen wollen oder können, eine komfortable und stressfreie Möglichkeit, schnell in ein fertiges Zuhause einziehen zu können.
Schlüsselfertiges Bauen
Der Begriff schlüsselfertiges Bauen bezeichnet beim Hausbau den Lieferzustand eines Wohnhauses, wie er bei „Schlüsselübergabe“ an den Bauherren vorhanden sein soll.
Der Begriff schlüsselfertig Bauen ist nicht klar definiert
Er wird oft mit dem Begriff „bezugsfertig“ verwechselt. Entscheidend ist der im Bauvertrag festgelegte Übergabezustand bzw. Lieferzustand des Hauses.
Jeder Bauunternehmer versteht etwas anderes unter schlüsselfertig. Eines muß gewährleistet sein, nämlich der Bauzustand, zu dem das Haus abschließbar und sicher bewohnbar ist. Dazu müssen zumindest sämtliche Rohbauarbeiten abgeschlossen und die Fenster und Türen eingebaut sein, der Innenausbau muss nicht komplett fertig sein!
Grundsätzlich sollten alle an die Bauhandwerker vergebenen Gewerke vollendet sein. In der Hausbau- Praxis werden meist die Gewerke Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge, Küche, Garten- und Außenanlagen beim Lieferzustand schlüsselfertig Bauen nicht mit eingeschlossen.
Auch die Anschlüsse an die Einrichtungen der Versorgungsunternehmen, wie Strom, Gas und Wasser ist in der Regel beim Fertigstellungszustand schlüsselfertig Bauen nicht enthalten. Hier muß der Bauherr selbst tätig werden.
Mit der termin- und vertragsgerechten Erfüllung des Bauvorhabens kann der Bauunternehmer alle Rechte und Pflichten auf den Bauherren übertragen. Der Auftraggeber erhält dann bei der Übergabe meist symbolisch den Schlüssel. Typisch ist das schlüsselfertige Bauen für Bauträger oder Fertighaushersteller.
Ob Sie ein Typenhaus, ein individuelles Architektenhaus oder ein schlüsselfertiges Fertighaus bauen, jeden dieser Haustypen können Sie schlüsselfertig Bauen lassen.
Der Vorteil des schlüsselfertigen Bauens liegt darin, dass Sie einen Pauschalpreis als Festpreis vertraglich vereinbaren und sich damit Zeitaufwand und Ärger ersparen können.
Das ist jedoch keine Garantie dafür, daß der Hausbau reibungslos abläuft. Denken Sie daran, dass Sie bei der Qualitätskontrolle, der Bauüberwachung und auch bezüglich der Beseitigung von Baumängeln auf sich allein gestellt sind, da Sie beim schlüsselfertigen Bauen nur einen Unternehmer als Vertragspartner haben.
Ein sehr positiver Aspekt beim schlüsselfertig Bauen ist die Festpreisgarantie. Hierbei ist darauf zu achten, daß diese Garantie auch bis zur geplanten Baufertigstellung gültig ist und daß Terminüberschreitungen beim Hausbau nicht zu Ihren Lasten gehen. Gegebenenfalls sollten Sie eine Baufertigstellungsversicherung abschließen.
Beim schlüsselfertig Bauen kann eine Gewährleistung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart werden.
Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk 5 Jahre, während die entsprechende Frist nach der VOB nur 4 Jahre beträgt. Allerdings ist es möglich, auch bei einem VOB-Vertrag eine Gewährleistungsdauer von 5 Jahren zu vereinbaren.
Obwohl die meisten Mängel in der Praxis in den ersten 2 Jahren nach Beendigung des Hausbaus auftreten, sollten Sie auf einer 5 Jahres-Frist bestehen. Denn gerade die Mängel, die sich erst nach 2 Jahren bemerkbar machen, haben es meistens in sich.
Besonders häufig ergeben sich später bemerkbare Mängel, wie Durchfeuchtungen des Kellers, Schäden an der Dachkonstruktion, an Balkonen, an Loggias und Terrassen usw. Vergessen Sie nicht, rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist die Mängel anzuzeigen, wenn es nötig ist, sogar mit einem Beweissicherungsverfahren.
