Ein Generalübernehmer übernimmt bei einem Bauvorhaben neben den planerischen Leistungen und der Koordination des Bauvorhabens auch die kompletten Ausführungsleistungen für alle Gewerke, obwohl er selbst kein einziges Gewerk selbst ausführt. Er vergibt sämtliche Leistungen an Subunternehmer.
Der Generalübernehmer trägt die Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben und garantiert die Einhaltung der Kostenkalkulation, der Termine, der definierten Qualitätsstandards und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.
Als Generalübernehmer kann im Prinzip jeder auftreten. Hierzu sind besondere Erfahrungen und Voraussetzungen rein rechtlich nicht erforderlich.
Neben den großen Baufirmen, Immobilien- sowie Maklergesellschaften und reinen Managementfirmen, gibt es auch viele kleine Unternehmer, die sich Kunden für den Hausbau suchen und dann sämtliche Bauleistungen an Architekten, Bauingenieure und Handwerker vergeben.
Als Bauherr fungiert jedoch immer der Auftraggeber. Der Bauherr selbst hat den Vorteil, dass er bezüglich der Ausführungen nur an einen Vertragspartner gebunden ist.
Der Generalübernehmer unterscheiden sich vom Generalunternehmer hauptsächlich dadurch, dass der Generalübernehmer selbst keinerlei bauspezifische Leistungen mit seinem eigenen Unternehmen erbringt, sondern lediglich Managementaufgaben wahrnimmt. Er koordiniert die an die Subunternehmer vergebenen Aufträge und ist verantwortlich für den reibungslosen Bauablauf.
Die technische und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Generalübernehmers ist daher in der Regel deutlich niedriger, als die eines Generalunternehmers.
Aus diesem Grund sollten Sie den Vertrag mit dem Generalübernehmer sorgfältig prüfen, gegebenenfalls auch durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt.
Grundsätzlich sollten Sie sich auch über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral des Generalübernehmers und über die von ihm ausgewählten Handwerksbetriebe nach Möglichkeit vorab erkundigen.
Die Hinterlegung einer Erfüllungsbürgschaft oder die Vorlage der Baufertigstellungspolice durch den Generalübernehmer kann Ihnen diese Sorgen abnehmen.
Ein Bauunternehmen kann Ihren Hausbau auch in der Unternehmensform des Generalunternehmers erstellen. Ein Generalunternehmer erbringt sämtliche Bauleistungen beim Hausbau. Ähnlich wie der „normale“ Bauunternehmer kann der Generalunternehmer mit dem Bauherrn im Bauwerkvertrag vereinbaren, dass er bestimmte Leistungen an Subunternehmer delegieren darf. Dies ändert aber nichts daran, dass der Generalunternehmer der einzige Vertragspartner des Bauherrn ist und die volle Verantwortung für das gesamte Bauvorhaben trägt.
Der Generalunternehmer im eigentlichen Sinne muss dabei zumindest einen Teil der Bauleistungen durch sein eigenes Unternehmen erbringen. Die übrigen Leistungen kann er an Subunternehmer weitergeben.
Grundsätzlich gehört die Erstellung der Planung nicht zu den Leistungen, die der Generalunternehmer zu erbringen hat.
Ein Generalunternehmer ist dann vorteilhaft einzusetzen, wenn der Bauherr oder der Planer des Hausbaus nicht in der Lage ist, die Koordination der einzelnen Gewerke zu übernehmen. Dies kann durchaus aus zeitlichen Gründen der Fall sein, wenn der Bauherr z.B. auch der Planer ist.
In der Gewährleistungsfrage braucht sich der Bauherr nur an den Generalunternehmer zu halten, wie der mit den Subunternehmen zurecht kommt, ist nicht das Problem des Bauherren.
Unter Umständen ist es ein Nachteil, einen Generalunternehmer zu beauftragen; nämlich dann, wenn sich dadurch ein höherer Preis ergibt. Man muß davon ausgehen, daß der Generalunternehmer natürlich auch an den Gewerken der Subunternehmer verdienen will. Daher schlägt er auf die Preise der Subunternehmer natürlich seine Gewinnmarge auf. Dies kann je nach Umfang der Subunternehmer – Arbeiten einen erheblichen Teil der Gesamtkalkulation ausmachen.
Der Bauunternehmer und die VOB
Der Bauunternehmer als Ihr Vertragspartner kann ein ortsansässiger Maurermeister aber auch eines der großen bundesweit tätigen Hausbau – Unternehmen sein.
Ihnen gemein ist, daß Sie Ihren Hausbau schlüsselfertig vom Bauunternehmer erstellen lassen können und dabei sind die gesetzlichen Grundlagen für alle Bauunternehmen gleich. Die wesentlichen Vorschriften sind in der VOB – Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – niedergelegt.
Die für den privaten Bauherren im Verhältnis zum Bauunternehmer relevanten Bestimmungen sind hauptsächlich im Teil B, Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, niedergelegt. Für Ihren Hausbau sind Bauvertrag und Festpreis die wichtigsten Punkte.
Grundsätzlich sind die Vorschriften über den Werkvertrag im BGB verankert und rechtswirksam. Leider gibt es Probleme im Bereich des Hausbaus, die das BGB nicht eindeutig regelt oder für die das BGB keine klare Lösung anbietet. In diesen Fällen wird die Anwendung der VOB vereinbart. Ursprünglich war die VOB für die Auftragsvergabe von öffentlichen Auftraggebern gedacht. Heute wird jedoch auch meist von privaten Vertragsparteien die VOB vereinbart. Allerdings sind dadurch auch schlechtere Vereinbarungen als im BGB möglich. Erwähnenswert ist dabei die Gewährleistungsfrist für die Lieferung von Grundstücken.
In der Gewährleistungsfrage besteht Vertragsfreiheit zwischen den Fristen des BGB und der VOB.
Für schlüsselfertige Häuser wird eine Gewährleistung von 5 Jahren nach dem BGB oder von 2 Jahren nach der VOB angeboten. Bestehen Sie auch bei einem VOB-Vertrag auf einer Gewährleistungsdauer von 5 Jahren. Es ist zwar zutreffend, daß die meisten Mängel in den ersten 2 Jahren auftreten, trotzdem sollten Sie auf 5 Jahre bestehen. Gerade Mängel, die sich erst nach 2 Jahren zeigen, können sehr teuer werden (z.B. Durchfeuchtung des Kellers, Schäden an der Dachkonstruktion, etc.). Vergessen Sie nicht, rechtzeitig vor Ablauf der jeweiligen Frist diese Mängel anzuzeigen, falls nötig, mit einem Beweissicherungsverfahren.
In der Praxis werden die Architekten- und Bauingenieur- Leistungen meist von festangestellten Mitarbeitern des Bauunternehmers ausgeführt. Gewerke, die der Bauunternehmer nicht selbst durchführen kann, vergibt er meist an Subunternehmer. Dabei wird der Subunternehmer nicht Vertragspartner des Bauherren. Der Subunternehmer hat die vertraglichen Vereinbarungen nur mir dem Bauunternehmer.
Der Architekt baut Ihnen das Architektenhaus nach Ihren Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten. Einen guten Architekten als Baupartner finden Sie über die Architektenkammern der einzelnen Bundesländer.
Die Architektenkammern der Länder sind ein tragender Teil der berufsrechtlichen Ordnung des Architektenberufs. Alle in die Architektenlisten der Bundesländer eingetragenen und damit zur Führung der Berufsbezeichnung berechtigten Architekten gehören Architektenkammern an, unabhängig davon, ob sie ihren Beruf freiberuflich, gewerblich oder als Angestellter bzw. Beamter ausüben.
Sie sind Baupartner für Ihren Hausbau
Der Bauingenieur übernimmt heute auch sehr viele Aufgaben des Architekten und ist in der Lage Ihren Hausbau als Ihr Baupartner durchzuführen. Auch der Bauingenieur ist in den Ingenieurkammern der einzelnen Bundesländer zusammengeschlossen. In den Ingenieurkammern der Länder finden Sie den Bauingenieur als Ihren Baupartner.
Der Bau eines Architektenhauses ist mit Vor- und Nachteilen verbunden, denn die individuelle Planung für Ihren Hausbau erfordert nicht nur vom Architekten eine Menge Engagement und Einfühlungsvermögen. Um den Traum vom eigenen Hausbau genau seinen Wünschen und Bedürfnissen anzupassen, ist auch der Bauherr gefordert, seine Kreativität und Mitarbeit einfliessen zu lassen.
Hier kommen auch neue Techniken ins Spiel. Es ist inzwischen fast zum Standard geworden, das neue Haus am Computer in einer 3D-Darstellung zu entwerfen. Noch moderner sind die Architekten ausgestattet, die sich der Prototyping-Technik bedienen, um verkleinerte Modelle des Gebäudeentwurfs im 3D-Druck zu erstellen und damit die Baukonstruktion noch anschaulicher darzustellen.
Der Architekt und der Bauingenieur hat beim Hausbau eine zuerst vorbereitende und später beaufsichtigende Funktion. Angefangen beim Grundstückskauf bis zur Auswahl der Handwerker ist auch der Bauherr selbst Vertragspartner der am Bau beteiligten Unternehmen.
Das Honorar des Architekten
Nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) kann der Architekt auch nur für einzelne Teile des Bauvorhabens beauftragt werden. Die Art und Umfang der Leistungen des Architekten hängen davon ab, für welche Phasen des Hausbaus er beauftragt wird. Zweckmäßig ist es, den Architekten komplett mit allen Teilen seines Tätigkeitsfeldes zu beauftragen.
Bei der Wahl des Architekten oder Bauingenieurs ist es sicherlich von Vorteil, wenn dieser bereits Häuser in der entsprechenden Gemeinde gebaut hat. Er kennt sich dann mit den örtlichen Gepflogenheiten aus und weiß, welche besonderen formalen Richtlinien bei der Beantragung der Baugenehmigung zu beachten sind. Die persönlichen Richtlinien der einzelnen Sachbearbeiter bei den Gemeinden können nämlich nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern auch von Gemeinde zu Gemeinde und von Mitarbeiter zu Mitarbeiter verschieden sein.
Wie oben bereits erwähnt, können Architekten und Bauingenieure ihr Honorar nicht selbst bestimmen. Sie müssen sich an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) halten. In dieser für das gesamte Gebiet der Bundesrepublik Deutschland gültigen Honorarordnung sind Mindest- und Höchstsätze für Architektenleistungen festgeschrieben.
Berechnungsgrundlage für das Honorar der Architekten und Bauingenieure sind die reinen Baukosten. Dazu zählen die Netto-Kosten für die Baukonstruktion und die Haustechnik, nicht jedoch die Kosten für das Grundstück, die Erschließung, Außenanlagen und Einbauten sowie die Baunebenkosten.
Der Begriff Reihenhaus bezeichnet eine Gruppe von mindestens drei aneinander gebauten Wohnhäusern, die auf einer gemeinsamen Grundstücksgrenze eine gemeinsame Hauswand haben. Für die Errichtung solcher Reihenhäuser müssen im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichnete Grundstücke ausgewiesen sein.
Eingedenk der Tatsache, daß in den Nachkriegsjahren bis in die heutige Zeit hinein auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus Reihenhäuser von teilweise für heutige Ansprüche erschreckender Qualität gebaut worden sind, gilt der Bau eines Reihenhauses meist noch als Notlösung, um doch noch den Traum vom eigenen Haus erfüllen zu können.
Pessimistische Zeitgenossen denken dabei an hellhörige Billigbauten und keifende Nachbarn, die sich über den Gartenzaun hinweg beschimpfen. Das sogenannte verdichtete Bauen, nichts anderes ist der Bau eines Reihenhauses, ist angesichts der sich verstärkenden Baulandknappheit eine unumgängliche Hausbau- Alternative.
Das war bereits bei den alten Ägyptern so. Angeblich ließ Pharao Amenophis IV. um 1350 vor Christus für seine rund 25.000 Untertanen Reihenhaussiedlungen aus Lehmziegel bauen, damit sein fruchtbares Ackerland nicht vergeudet wird.
Als bestes Beispiel für den sozialen Reihenhausbau in alten Zeiten steht auch heute noch die erste Reihenhaussiedlung in Augsburg, die Fuggerei.
Zu allen Zeiten wurden also Reihenhäuser gebaut, weil es wirtschaftlich vernünftig ist, die Bodenressourcen zu schonen, die Baukosten niedrig zu halten und auch eine gute Nachbarschaft zu pflegen. Dies bedingt natürlich eine gewisse Rücksichtnahme, auch bei der Gartenanlage. Bei einem kleinen Garten zeigt auch ein kleiner Baum große Wirkung.
Bedingt durch die Bauweise sind die Reihenhauszeilen eine Abfolge von nahezu identischen Häusern in einer Linie oder in versetzter, gestaffelter Form.
Die Grundrisse sind bei modernen Reihenhäusern flexibel an die Bedürfnisse des Bauherrn anzupassen. Die Reihenendhäuser sind besonders beliebt, da diese Häuser größere Grundstücke haben und über drei, statt zwei Außenwände und damit auch über mehr Fensterflächen verfügen.
Wie auch beim Doppelhaus liegt der Vorteil für das Reihenhaus in dem besseren Grundstückspreis (natürlich ist das Grundstück dadurch auch kleiner), und der Kostenersparnis bei den Heizkosten durch den geringeren Außenwandanteil.
Die Definition eines Doppelhauses ist in der Baunutzungsverordnung festgelegt. Entscheidend ist, daß für die beiden Gebäude jeweils ein eigener Eingang vorhanden ist.
Weiterer Voraussetzung ist, daß die zwei Häuser an der Grundstücksgrenze eine gemeinsamen Bereich haben, an dem die Häuser an einer Hauswand aneinander gebaut sind.
In der Hausbau- Praxis sind die beiden Doppelhaushaushälften oft zumindest äußerlich identisch und ähneln dabei zwei symmetrischen Einzelhäusern.
Es gibt drei Möglichkeiten, ein Doppelhaus aneinander zu bauen.
Im Normalfall ist die gemeinsame Wand eine Seitenwand des Doppelhauses. Dabei müssen die beiden Seitenwände nicht komplett aneinandergebaut werden, es ist auch möglich, die Seitenwände gegeneinander versetzt zu erstellen.
Bei der zweiten Möglichkeit, ein Doppelhaus zu gestalten, werden die Rückwände der Häuser aneinander gebaut. Diese Form des Hausbaus, die recht selten praktiziert wird, nennt man Back to Back – Bebauung.
Die dritte Möglichkeit für den Hausbau eines Doppelhauses liegt in einer jeweils total unterschiedlichen symmetrischen Anordnung der beiden Doppelhaushälften. Einen derartige Bauzustand nennt man „einseitig angebaut“.
Der Hauptvorteil eines Doppelhauses gegenüber einem einzelstehenden Einfamilienhaus ist die günstigere Flächenausnutzung der Grundstücke und eine Reduzierung der Heizkosten aufgrund des geringeren Außenwand- Anteils. Sie können dadurch Ihre Energiekosten drücken.
Dieser Vorteil des Hausbaus beinhaltet jedoch auch gleichzeitig den Nachteil des Doppelhauses. Beim Doppelhaus bleibt jeweils eine Wand fensterlos und es ist auch bei modernstem Hausbau nur eingeschränkt möglich eine ausreichende Schalltrennung der beiden Haushälften zu erreichen.
Selbst in der vorgefertigten Bauweise gibt es eine erstaunliche Vielfalt an Entwürfen, mit denen die Möglichkeiten eines Doppelhauses optimal ausgenutzt werden. Im optischen Bereich lassen sich die Haushälften mit einigem Geschick so voneinander trennen, dass jede Familie ihre eigenen Außenanlagen, wie z. B. die Terrasse, ungestört nutzen kann. Durch eine versetzte Anordnung beider Doppelhaushälften entsteht ein aufgelockerter Baukörper, der eine größtmögliche Individualität der Bewohner für ihren Hausbau ermöglicht.
Durch eine attraktive unterschiedliche Eingangsgestaltung, verschiedenartige Balkone, Erker, Gauben, überdachte Terrassen und differenzierte Fensterformen für eine neue Vielfalt bei der Fenstergestaltung stehen dem Doppelhaus jegliche Designmöglichkeiten zur Verfügung.
Auch in der Grundrissgestaltung kann jeder Bauherr die eigenen Vorstellungen vom Hausbau umsetzen. Das Doppelhaus hat nicht zuletzt den Vorteil, einen günstigeren Heizenergieverbrauch aufzuweisen. Aufgrund einer optimalen Wärmedämmung wegen der geringeren Außenwandflächen können durchschnittlich 15 bis 20 Prozent der Heizkosten eingespart werden.
Ein Zweifamilienhaus bietet, wie es der Name schon sagt, Platz und Wohnraum für zwei Familien. In der Regel geschieht die Aufteilung dadurch, das eine Familie den Erdgeschossteil des Zweifamilienhauses benutzt, die andere Familie das Obergeschoß oder das Dachgeschoß.
Je nach Grundrissaufteilung und geplanter Nutzung des Zweifamilienhauses kann es bei dieser Art von Hausbau einen gemeinsamen Hauseingang mit einem gemeinsamen Treppenhaus oder einen separaten Eingang für die zweite Wohnung, dann auch mit einem zweiten Treppenhaus geben.
Der Hausbau eines Zweifamilienhauses kann verschiedene Gründe haben.
Einerseits besteht die interessante Möglichkeit, durch die Vermietung der zweiten Wohnung, oft auch als Einliegerwohnung bezeichnet, einen zusätzlichen finanziellen Beitrag zur Finanzierung des Gesamtobjektes zu erlangen. Sie erhalten damit ein Eigentum, das andere zahlen.
Unter einer Einliegerwohnung versteht man auch eine kleinere separate Wohnung in einem Einfamilienhaus. Die Einliegerwohnung verfügt bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern meistens über einen eigenen Hauseingang und eine eigene Energieversorgung mit Stromzähler und Telefonanschluss. Auch die spätere Nutzung einer Einliegerwohnung sollte bereits bei der Planung des Hausbaus berücksichtigt werden.
Eine zweite Möglichkeit ist die Nutzung des Zweifamilienhauses als sogenanntes Generationenhaus.
Der Hausbau des Zweifamilienhauses als Generationenhaus bietet viel Platz und Vorteile für Oma und Opa, Mutter und Vater und die Enkel in einem gemeinsamen Zweifamilienhaus. Die Kinder können gemeinsam erzogen und bei berufstätigen Eltern beaufsichtigt werden. Als Gegenleistung ist im Alter die Hilfestellung bei der Hausarbeit oder Pflege gewährleistet.
Zweifamilienhäuser oder Einfamilienhäuser mit einer Einliegerwohnung werden von allen Herstellern angeboten.
