Der Bauvertrag ist von seinem Charakter her ein Werkvertrag, für den die Vorschriften des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gelten. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit können allerdings auch andere Vertragsgrundlagen vereinbart werden. Dafür bietet sich beim Bauvertrag die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) an. Die VOB wurde einst für öffentliche Bauvorhaben eingerichtet, wird inzwischen jedoch generell auch für Bauvorhaben zwischen Unternehmen vereinbart. Es gibt viele Rechtsexperten, die anraten, dass auch der Privatmann für seinen Bauvertrag die Grundlagen der VOB wählen sollte.
Bauvertrag nach BGB
Der Bauvertrag oder auch Bauwerkvertrag ist ein Werkvertrag, dem die Paragrafen 631 bis 650 des BGB als Rechtsgrundlage dienen. Für ihn gelten keine Formvorschriften. Es ist auch rein theoretisch ein mündlicher Vertrag rechtsgültig. Wenn allerdings mit dem Auftrag zum Bau eines Hauses auch ein Grundstückskauf verbunden ist, so ist die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrages erforderlich.
Die wichtigsten Rechtsgrundlagen des Werkvertrages nach BGB für die Errichtung eines Wohnhauses stellen sich wie folgt dar:
§ 631 Pflichten von Auftraggeber und Unternehmer
Der Unternehmer hat das versprochene Werk (Bauwerk) herzustellen und der Auftraggeber hat die vereinbarte Vergütung zu bezahlen.
§ 632 Die Vergütung
Eine Vergütung gilt auch als stillschweigend vereinbart, wenn die Erstellung des Werkes üblicherweise nur gegen eine Vergütung erwartet werden kann. § 632a regelt die möglichen Abschlagszahlungen. Hier heißt es: Der Unternehmer kann von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.
Gleichzeitig ist auch die Gestellung von Sicherheiten geregelt. Ist der Auftraggeber nämlich ein Verbraucher und hat der Werkvertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand, so ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Baumängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.
§ 633 Mängel
Der Unternehmer hat das Werk frei von Mängeln zu erstellen und zu übergeben. Mängelfrei ist das Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die vereinbarte Beschaffenheit sollte in Form einer Bau- und Leistungsbeschreibung und von Bauplänen exakt definiert werden, um Auslegungsprobleme zu vermeiden.
§ 634 Rechte bei Mängeln
Dieser Paragraf regelt die Rechte des Auftraggebers, wenn Mängel am Bauwerk vorhanden sind. Die verschiedenen Voraussetzungen einer Mängelrüge und deren Abhilfevorschriften regeln die §§ 635 bis 638.
§ 635 Nacherfüllung
Mit diesem Paragrafen werden die Nacherfüllungsansprüche bei berechtigten Mängeln geregelt. Der Unternehmer kann grundsätzlich nach eigenem Ermessen entweder den Mangel beseitigen oder ein neues Bauwerk erstellen.
§ 636 Schadenersatz und Rücktritt
Der Auftraggeber kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
§ 637 Selbstvornahme
Der Auftraggeber kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen.
§ 638 Vergütungsminderung
Statt zurückzutreten, kann der Auftraggeber die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. Bei der Höhe der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit der Vertragsbeendigung der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.
§ 639 Haftungsausschluss
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Auftraggebers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Bauwerkes übernommen hat.
§ 640 Abnahme
Der Auftraggeber ist verpflichtet, ein mangelfrei hergestelltes Bauwerk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Auftraggeber das Bauwerk nicht innerhalb einer ihm vom Bauunternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt.
§ 641 Fälligkeit der Vergütung
Der Werklohn ist vom Auftraggeber bei Abnahme des Werkes fällig und zahlbar. Ist das Bauwerk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.
Liegt ein zu beseitigender Baumangel vor, so kann der Auftraggeber nach Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.
§ 642 Mitwirkung des Auftraggebers
Ist bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Auftraggebers erforderlich, so kann der Unternehmer, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen.
§ 643 Kündigung durch den Unternehmer
Der Unternehmer ist im Falle des § 642 berechtigt, dem Auftraggeber zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde.
§ 645 Verantwortlichkeiten des Auftraggebers
Wenn das Bauwerk vor der Abnahme infolge eines Mangels der von dem Auftraggeber gelieferten Materialien oder infolge einer von dem Auftraggeber für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden ist, ohne dass der Unternehmer dies zu vertreten hat, so kann der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Unter diesen Paragrafen fallen auch Verzögerungen durch nicht rechtzeitig erbrachte Eigenleistungen.
§ 648 Bauhandwerkersicherung
Der Unternehmer kann vom Auftraggeber Sicherheit für den geschuldeten Werklohn fordern. Er kann auch die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Auftraggebers verlangen.
§ 649 Kündigung durch Auftraggeber
Der Auftraggeber kann bis zur Vollendung des Bauwerkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Auftraggeber, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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Die Vergütung und Bezahlung des Bauunternehmers führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten, wenn die entsprechenden Regelungen im Bauvertrag nicht eindeutig formuliert worden sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Vergütung zu regeln. In den meisten Fällen wird im privaten Hausbau die Abrechnung nach Einheitspreisen oder die Pauschalpreisvereinbarung angewandt. Für kleinere Baumaßnahmen ist auch eine Stundenlohnvergütung gebräuchlich. Insgesamt gesehen wird zwar immer noch der Einheitspreis am häufigsten verwandt, allerdings geht die Tendenz immer mehr zum Pauschalpreis.
Bei nicht klar erkennbarer Auftragserteilung (z.B. mündlicher Verabredung) können trotzdem Vergütungsansprüche entstehen. Nach den gesetzlichen Vorschriften hat dann der Bauunternehmer Anspruch auf die ortsübliche Vergütung für die erbrachte Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Fälligkeit der Zahlung
Laut BGB ist eine Vergütung an den Bauunternehmer erst mit Abnahme des Bauwerks fällig. Dies bedeutet, das die Baumaßnahmen beendet sind und das Bauwerk an den Auftraggeber fertig übergeben wurde. Das BGB lässt jedoch aufgrund der normalerweise recht langen Dauer eines Hausbaus zu, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung von Abschlagszahlungen eingeräumt werden muss. Neben dem vereinbarten Preismodell sollte daher im Bauvertrag auch detailliert festgelegt werden, wann und bei welchem Baufortschritt Abschlagszahlungen geleistet werden müssen. Als Anhalt mag da die Vorschrift über Abschlagszahlungen im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gelten.
Die Vergütung nach Einheitspreisen
Um dieses Preismodell anwenden zu können, ist es zwingend erforderlich ein detailliertes Bau- und Leistungsverzeichnis als Vertragsbestandteil vorliegen zu haben.
Der Einheitspreisvertrag sieht vor, dass die zu erbringenden Leistungen zu Einheitspreisen (z.B. qm, Gewicht, Stück oder Menge) festgelegt und dann nach den tatsächlich erbrachten Werten (gemäß Aufmaß) abgerechnet werden. Mengenänderungen gegenüber der Bau- und Leistungsbeschreibung sind daher rechtzeitig zwischen Bauherrn und Bauunternehmer neu (schriftlich) zu vereinbaren. Im Bauvertrag ist aufzunehmen, dass die Einheitspreise auch über die vereinbarte Bauzeit hinaus gültig sind. Da fast alle Bauvorhaben mit Problemen der Zeitüberschreitung zu kämpfen haben, käme es sonst zu Preiserhöhungen, die der Bauherr nicht zu verantworten hat.
Die Pauschalpreisvereinbarung
Im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages hat der Bauunternehmer die Aufgabe, ein im Bauvertrag exakt definiertes Bauwerk gegen eine feste pauschale Vergütung zu errichten. Voraussetzung dafür ist, dass sämtliche Leistungen im Bau- und Leistungsverzeichnis so genau wie möglich beschrieben werden. Nur so kann der Pauschalpreis exakt festgesetzt werden. Preisänderungen dürfen nur dann erfolgen, wenn eine nachträgliche Veränderung des beschriebenen Bausolls vom Bauherren gewünscht wird. In der Praxis unterscheidet man zwischen Detailpauschalpreis und Globalpauschalpreis.
Das Mengenrisiko liegt also immer beim Bauunternehmer, der eine Anpassung der Preise nur dann verlangen kann, wenn sich die Mengen nach dem Vertragsabschluss, aus welchen Gründen auch immer, erheblich verändern. Nach einem Urteil des BGH können nur Mengenabweichungen von mehr als 20 % zu einer Anpassung führen.
Die Stundenlohnvergütung
Eine Stundenlohnvergütung wird heute in der Regel nur noch für kleinere Bauarbeiten wie Renovierungen und Reparaturen vereinbart. Bei einer Stundenlohnvergütung hat der Auftraggeber keinerlei Einfluss auf die Effizienz der geleisteten Stunden.
Sonstige Preisarten
Wie oben bereits beschrieben, sind die verbreitetsten Preisarten beim Hausbau der Pauschal- und der Einheitspreis. Daneben gibt e aber für bestimmte Situationen Bauverträge, die auch andere Preisarten zulassen.
Diese Preisvereinbarungen gibt es in folgenden Formen:
GMP-Verträge (garantierter Maximalpreis)
Regieverträge (auf Stundenlohnbasis)
PPP-Verträge ( meist bei öffentlichen Auftraggebern)
Für den Bauherren von heute, der sein Ein- oder Zweifamilienhaus ohne größere Komplikationen errichten will, sollte der Bauvertrag immer die Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten und auf dieses Basis ein Pauschalpreis vereinbart werden.
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Das wichtigste Dokument beim Hausbau ist mit Sicherheit der Bauvertrag. In diesem werden alle baurechtlichen Fragen zusammengefasst und konkretisiert. Je präziser der Vertrag formuliert ist, desto eindeutiger ist bei Streitfällen die Rechtslage. Unser Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten „Knackpunkte“ innerhalb des Bauvertrages. Schützen Sie sich und Ihre Familie vor unkalkulierbaren Kosten und Ärger beim Hausbau.
Im Einzelnen werden im Ratgeber Bauvertrag folgende Themen behandelt:
Tipp von Hausbautipps24:
Wenn Ihnen ein Bauvertrag vorgelegt wird, sehen Sie ihn sich möglichst zusammen mit einem in solchen Dingen erfahrenen Sachverständigen durch und verhandeln Sie bei nicht eindeutigen Formulierungen mit dem Bauunternehmer oder Fertighausanbieter über eventuelle Vertragsänderungen. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen ein schon vorgedruckter fertiger Bauvertrag zur Unterschrift vorgelegt wird.
Lesen Sie zum Thema Bauvertrag ergänzend auch unsere speziellen Artikel, wie:
Formvorschriften für den Bauvertrag
Da nach deutschem Recht für den Abschluss eines Bauvertrages, wie auch für andere Verträge, keine Formvorschriften bestehen, gilt im Prinzip auch eine mündliche Vertragsgestaltung. Das ist aber weder üblich, noch sinnvoll, da in dem Vertrag elementare Vertragsinhalte vereinbart werden....
Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten
Jeder, der ein Haus baut, weiß, dass auf dem Weg zum eigenen Heim viele Hürden bewältigt werden müssen. Was viele allerdings nicht ahnen, ist, dass oftmals bereits bei der Unterzeichnung des Bauvertrages der Grundstein für viele spätere Probleme gelegt wird. Wir sagen Ihnen, worauf Sie als Bauherr unbedingt achten sollten.
Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten
Tücken bei Bauverträgen
Eine weitere Tücke: Basiert das Angebot nicht auf einer vorher erfolgten Baugrunduntersuchung und stellt sich nach Unterschrift des Bauvertrags heraus, dass zusätzliche Abdichtungen erforderlich sind, gehen die Kosten zu Lasten des Bauherrn.
Tücken bei Bauverträgen
Kostenloser Ratgeber „Die häufigsten Bauherrenfallen“
Wir geben Ratschläge, wie Sie das richtige Grundstück finden, welche alternativen Energien beim Hausbau eingesetzt werden sollten, wie Sie Ihre Baufinanzierung optimal zusammenstellen und worauf Sie beim Bauvertrag und beim Grundstückskaufvertrag achten müssen.
Kostenloser Ratgeber „Die häufigsten Bauherrenfallen“
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
Bauverträge sind Vertrauenssache - schließlich ist die Investition, die der Bauherr einem Unternehmer anvertraut, in der Regel die größte, die er in seinem Leben tätigt. Doch leider sind nicht alle Verträge verbraucherfreundlich, wie eine Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover e.V. (IFB) zeigt....
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
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Der Begriff der Bauabnahme wird für verschiedene Arten der Abnahme verwendet. Man unterscheidet zwischen den behördlichen Bauabnahmen wie Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme, den zwischenzeitlichen Teilbauabnahmen wegen fälliger Baufortschrittszahlungen, den technischen Bauabnahmen, wie z.B. durch den Schornsteinfeger und der wichtigsten Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB. Im Bauvertrag sollten entsprechende Vereinbarungen getroffen werden, die sämtliche Abnahmen regeln. Es ist sicherlich angebracht, einen ausreichend qualifizierten Baubegleiter zu den Abnahmen hinzuzuziehen.
Die Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB
Diese Bauabnahme ist die wichtigste, da nach diesem Datum die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt. Sämtliche Risiken sind ab der Übernahme des Bauwerks vom Bauherren zu tragen. Zur Bauabnahme ist der Bauherr verpflichtet. Er muss das Bauvorhaben auch abnehmen, wenn nur unwesentliche Mängel vorhanden sind. Diese sind dann im Abnahmeprotokoll dezidiert aufzunehmen. Ob diese Mängel unwesentlich sind, darüber gibt es häufig Streit zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren. Auch für diesen Fall ist es sachdienlich, einen Sachverständigen an seiner Seite zu haben.
Die Bauabnahme sollte nicht mit der Hausübergabe verwechselt werden. Die Aushändigung der Schlüssel bedeutet nicht, dass das Bauvorhaben auch fertiggestellt ist, auch wenn mancher Bauunternehmer dies gerne so hätte.
Maßgebend für den Leistungsumfang des Bauunternehmers sind die im Bauvertrag in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen. Sind diese unvollständig aufgeführt, so muss der Bauunternehmer auch nur entsprechend seiner schriftlichen Vereinbarung leisten. Der Bauvertrag ist daher hinsichtlich seiner Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt von einem Gutachter Hausbau vor Unterschrift zu überprüfen. Dem Fachmann fallen fehlende Bauleistungen sicherlich auf.
Bei der Bauabnahme ist ein förmliches Abnahmeprotokoll aufzunehmen, in dem sämtliche Mängel notiert werden. Auch wenn beide Vertragspartner über bestimmte Mängel nicht einer Meinung sind, gehören sie ins Protokoll. Die Bauabnahme muss grundsätzlich auf der Baustelle, nicht im Büro des Bauunternehmers, stattfinden.
Über die wichtigsten Maßnahmen bei der Bauabnahme informiert das nachstehende Video:
Behördliche Bauabnahme gemäß Landesbauordnung
Die behördlichen Bauabnahmen sind in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Mit der behördlichen Bauabnahme wird die Übereinstimmung des ausgeführten Bauvorhabens mit dem beantragten Vorhaben bestätigt. Dieses Verfahren wird nicht einheitlich durchgeführt. In den meisten Fällen werden nur stichprobenartige Überprüfungen durchgeführt.
Es gibt Bundesländer, in denen eine Rohbauabnahme, eine Schlussabnahme und eine Gebrauchsabnahme erforderlich ist. Für die Beantragung der entsprechenden Genehmigungen ist der Bauherr verantwortlich. Er hat daher auch die Kosten zu übernehmen, um den Rohbauabnahmeschein und den Schlussabnahmeschein zu erhalten. Die Verpflichtung zur Beantragung der Abnahmen kann auf den Bauunternehmer durch entsprechende Vereinbarung im Bauvertrag übertragen werden.
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In Deutschland wurden im letzten Jahr (2015) laut Statistischem Bundesamt fast 103.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Gemäß einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung hatte dabei jeder Neubau rund 20 gravierende Mängel mit zunehmender Tendenz aufgewiesen. Eine beängstigende Zahl und dabei handelt es sich nur um die gravierenden Baumängel.
Das nachstehende Video gibt einen Überblick über die häufigsten Bauschäden bei Neubauten in Deutschland
Was sind Baumängel und wie erkennt man sie?
Unter einem Baumangel ist die Abweichung des Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand zu verstehen. Die Vereinbarung des Sollzustandes kann nach dem BGB und / oder nach der VOB getroffen werden.
Gemäß BGB-Vertrag ist ein Baumangel vorhanden, wenn die im Bauvertrag mit seinen Vertragsbestandteilen (u.a. Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne etc.) vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks nicht gegeben ist. Wenn es sich um einen VOB-Vertrag handelt, muss das Bauwerk zusätzlich nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sein.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Vertragsgrundlagen, wie Bau- und Leistungsbeschreibung und die detaillierten Baupläne wirklich übereinstimmen. Darüber hinaus ist eine sofortige Reklamation notwendig, wenn das ausführende Bauunternehmen andere, in der Regel minderwertigere Materialien verwendet, z.B. bei Treppen oder Einbaumöbeln auf Kiefernholz, statt der vereinbarten Eiche zurückgreift. Auch die schriftlich fixierte Qualität von technischen Geräten z.B. in Küche und Heizungsbereich wird häufig mit veralteter oder billigerer Technik unterlaufen. Hier muss der >Auftraggeber sofort eingreifen.
Typische und besonders häufige Baumängel sind mangelhaft ausgeführte Maurerarbeiten während des Rohbaus, Statikfehler und Fehler beim Erstellen der Dachkonstruktion. Hinzu kommen neuerdings häufig Fehler aufgrund mangelnder Fachkenntnisse bei der Erstellung der Wärmedämmung und der Gebäudeabdichtung. Vielfach werden auch die heutigen Ansprüche an den Schall- und Brandschutz nicht erfüllt.
Baumängel rechtzeitig erkennen und reklamieren
Wer sein eigenes Haus baut, ist in der Regel kein Profi im Bauwesen. Es empfiehlt sich daher, für das Erkennen und reklamieren von Baumängeln einen sachkundigen Baupartner zu engagieren. Hier bieten sich Bausachverständige, Architekten und Bauingenieure und Mitarbeiter von Dekra und TÜV an. Nicht erkannte und reklamierte Baumängel können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Im Schnitt kann man mit rund 40.000 Euro Zusatzkosten rechnen.
Es ist daher extrem wichtig, alle Mängel während der einzelnen Bauphasen mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren. Weiterhin sollte der Bauunternehmer sofort und schriftlich über die Erkennung der Baumängel unterrichtet und aufgefordert werden, die Mängel unverzüglich zu beseitigen. Um dem Verlangen Nachdruck zu verleihen, sollte dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
Bei der richtigen Verfahrensweise für die Mängelrüge und -beseitigung von Baumängeln vor der endgültigen Bauabnahme unterscheidet man, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB geschlossen wurde. Für den Bauherren ist es besser, die Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, da bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Bauunternehmer liegt, während die Beweislast nach der Abnahme auf den Bauherren übergeht.
Was tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?
Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, vereinbarte Abschlagszahlungen einzubehalten. Der im ordnungsgemäßen Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan sollte auch die Formulierung enthalten, dass bis zu 5% der Bausumme erst dann fällig werden, wenn alle Baumängel beseitigt wurden und alle Bauunterlagen dem Bauherren vorliegen.
Zu den notwendigen Bauunterlagen gehören u.a. die Bau-, Fach- und Statikpläne mit der amtlichen Baugenehmigung, die Energieunterlagen, wie Energiebedarfsausweis, Energiepass und Blower-Door-Test-Auswertung, das Abwasserprotokoll, Produktunterlagen und die Anschriften aller am Hausbau beteiligten Unternehmen.
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Bauüberwachung ist ein Begriff aus der Baubranche, der die Überwachung und Kontrolle von Bauprojekten umfasst. Es handelt sich dabei um die Begleitung und Kontrolle der Bauausführung, um sicherzustellen, dass das Bauwerk gemäß den Planungen, Vorschriften und Qualitätsanforderungen errichtet wird.
Wesentliche Aufgaben der Bauüberwachung
Qualitätskontrolle
Sicherstellung, dass die Bauarbeiten in Übereinstimmung mit den Bauplänen, Spezifikationen und geltenden Normen und Vorschriften ausgeführt werden. Dazu gehört auch die Überprüfung der Materialien und der Bauweise.
Terminkontrolle
Überwachung des Bauzeitplans, um sicherzustellen, dass die Arbeiten pünktlich fertiggestellt werden. Bei Verzögerungen wird nach Lösungen gesucht, um den Zeitplan einzuhalten.
Kostenkontrolle
Überwachung der Baukosten und Vergleich mit dem Budget. Hierbei wird sichergestellt, dass die Kosten nicht überschritten werden und das Projekt innerhalb der finanziellen Vorgaben bleibt.
Sicherheitsüberwachung
Gewährleistung der Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen auf der Baustelle, um Unfälle und Verletzungen zu vermeiden.
Dokumentation
Führung detaillierter Aufzeichnungen über den Baufortschritt, durchgeführte Kontrollen, Abnahmen und Mängel. Dies dient sowohl als Nachweis der ordnungsgemäßen Bauausführung als auch als Grundlage für eventuelle spätere Gewährleistungsansprüche.
Zuständigkeit
Die Bauüberwachung wird in der Regel von qualifizierten Fachleuten wie Architekten, Bauingenieuren oder spezialisierten Bauüberwachern durchgeführt. Sie spielt eine entscheidende Rolle bei der erfolgreichen Realisierung von Bauprojekten, indem sie die Qualität und Sicherheit der Bauarbeiten gewährleistet und dazu beiträgt, dass Projekte termingerecht und im Rahmen des Budgets abgeschlossen werden.
Grundsätzlich ist für die Bauüberwachung eines Wohnhausobjektes der Bauunternehmer zuständig. Er wählt dafür in der Regel seinen Architekten oder Bauleiter aus. Doch diese Experten sind im Auftrag des Bauunternehmens tätig und daher im Zweifelsfall nicht neutral oder sogar weisungsgebunden.
Unabhängige Bauüberwachung
Eine unabhängige Bauüberwachung kann daher nur durch externe Sachverständige erfolgen. Diese muss allerdings der Auftraggeber, also der Bauherr, aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Eine unabhängige Bauüberwachung mit Qualitätskontrolle kostet je nach Leistungsumfang 0,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme. Diese Kosten sind aber sicherlich erheblich niedriger, als die Kosten für unentdeckt gebliebene Baumängel und deren spätere Behebung.
Unabhängige Sachverständige sind bei der Architektenkammer in Erfahrung zu bringen, ebenso vermitteln der Verband privater Bauherren und der Bauherren-Schutzbund, sowie der Verein zur Qualitätskontrolle am Bau (VQC) geeignete Experten und letztendlich bieten auch DEKRA, TÜV und die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ) entsprechende Überwachungsmaßnahmen mit ihren dazu geschulten Experten an.
Bereits in der ersten Phase der Bauvorbereitung (Bauplanung, Grundstückskauf) sollte man sich externe Hilfe von einem unabhängigen Experten einholen.
Welche Leistungen erbringen die neutralen Bauüberwacher?
Das nachstehende Video gibt einen Eindruck über die Arbeit eines neutralen Bauüberwachers.
Damit das Neubauprojekt mängelfrei auf der Basis des jeweiligen Qualitätsanspruchs durchgeführt werden kann, sollte bereits der Bauvertrag mit dem Bauunternehmen vor seinem Abschluss auf Fehler und versteckte Kosten untersucht werden. Der Sachverständige sollte den Bauherren dann auch bis zum Ende der Bauphase begleiten und ihm bei Abnahmen der einzelnen Gewerke und beim korrekten Formulieren von Mängelrügen behilflich sein. Architekten und Ingenieure unterliegen hinsichtlich des Umfangs ihrer Leistungen und der dazu zu berechnenden Honorare den Honorarordnungen ihrer Berufe, wie z.B. der HOAI für Architekten.
Die zu erbringenden Leistungen können individuell vereinbart werden. Es gehören in jedem Fall Besuche auf der Baustelle inklusive der An- und Abfahrt, die Übergabe einer ausführlichen Fotodokumentation des Baufortschrittes und sofern vereinbart die komplette Betreuung des Bauvorhabens bis zur Übergabe durch den Bauunternehmer an den Bauherren zum Aufgabenbereich.
Zusatzleistungen können sein:
Videoübertragung und -überwachung der Baustelle. Auf Wunsch ist es möglich eine Webcam auf der Baustelle zu installieren und somit das Baugeschehen zu verfolgen.
Erstellung und Überprüfung von Kostenschätzungen
Erarbeitung von Sanierungskonzepten
Eine umfassende Bauthermographie
Abnahme im Rahmen des Baufortschritts
Mit dem Bauunternehmer wird in der Regel erst nach Beendigung der gesamten Bauarbeiten eine Bauabnahme durchgeführt. Wer einen eigenen Bauüberwacher hat, sollte daher bei jedem Abschluss eines Gewerkes die Überprüfung auf der Baustelle durchführen lassen und dabei mindestens 7 bis 8 Baustellentermine vereinbaren.
Folgende Termine zur Begutachtung sind in jedem Fall wahrzunehmen:
Baustellenbesichtigung nach Beendigung der Erdarbeiten, vor der Verfüllung der Baugrube und der Erstellung der Bodenplatte.
Besichtigung nach Errichtung des Rohbaus.
Baustellenbesichtigung nach der Fertigstellung des Dachstuhls.
Überprüfung der technischen Gegebenheiten nach der Installation der Haustechnik (Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation)
Überprüfung des Rohbaus vor Beginn der Putz- und Estricharbeiten
Gesamtüberprüfung vor der Endabnahme.
Die Endabnahme / Schlussabnahme
Zu jedem Abschluss des Hausbaus gehört die behördliche Bauabnahme. Diese Abnahme erfolgt von den Mitarbeitern der jeweils zuständigen Baubehörde und erstreckt sich lediglich auf die Überprüfung der Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften hinsichtlich Bebauungsplan und Bauordnung.
Baumängel werden bei der Schlussabnahme durch die Baubehörde nicht erfasst
Die Endabnahme ist mit der wichtigste Termin, denn mit dieser General-Abnahme der erbrachten Bauleistungen, kehrt sich die sogenannte Mängel-Beweislast um. Während vor der Abnahme der Bauunternehmer oder Handwerker beweisen muss, dass seine Leistung nicht mängelbehaftet ist, muss danach der Bauherr die Ursachen und eventuell zu erwartenden Folgeschäden beweisen.
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Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist der Bestandteil des Bauvertrages, der die Grundlagen und die Ausführungsvarianten der Leistungserstellung durch den Bauunternehmer in allen wesentlichen Einzelheiten regelt. Hier müssen alle Leistungen des Auftragnehmers schriftlich festgelegt werden. Die Bau- und Leistungsbeschreibung führt jedes einzelne Gewerk und jede vereinbarte Ausstattungsvariante genauestens auf und nennt und beschreibt exakt auch die einzelnen Baustoffe und sonstige Materialien mit eindeutigen Material-, Mengen- und Qualitätsangaben bis ins Detail.
Die Problematik für den Bauherren kommt meist dann zum Tragen, wenn in der Bau- und Leistungsbeschreibung Leistungen, die zur Erbringung der Gesamt-Bauleistung erforderlich sind, nicht vereinbart worden sind. In diesem Fall müssen dann Nachtragsleistungen vereinbart werden, die nicht im finanziellen Kalkulationsrahmen enthalten sind. Folge davon sind erhöhte Kosten und eventuell auch ein erhöhter Zeitbedarf für die Bauarbeiten. Mit einem qualifizierten Bau- und Leistungsverzeichnis, das gegebenenfalls auch von einem unabhängigen Gutachter überprüft wurde, können solche Zusatzkosten minimiert oder gar ausgeschlossen werden.
Ratschlag für angehende Bauherren
In jedem Fall vor der Unterschrift unter den Bauvertrag einen Sachverständigen zur Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung hinzuziehen und darauf achten, dass alle Leistungen so konkret und eindeutig wie möglich beschrieben sind. Damit erspart man sich Ärger und zusätzliche Kosten.
Standardbaubeschreibungen
Es kommt immer wieder vor und ist prinzipiell auch nicht zu beanstanden, dass der Bauunternehmer eine Standardbaubeschreibung zur Unterschrift vorlegt. Bei solchen Bau- und Leistungsbeschreibungen ist es besonders wichtig, zu prüfen, welche Leistungen im Grundangebot enthalten sind und welche konkreten Mehrkosten für die speziellen Wünsche des Bauherren entstehen. Die dabei notwendigen Ergänzungen sind schriftlich und eindeutig zu vereinbaren und zum Vertragsgegenstand zu machen.
Es gibt leider keine gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte für die Bau- und Leistungsbeschreibung. Allerdings haben sich vor einiger Zeit unter der Ägide des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Kompetenzzentrum „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ Experten der Verbände Bauherren-Schutzbund, Bundesarchitektenkammer, Bundesverband Deutscher Fertigbau, Verband Privater Bauherren, Verbraucherzentrale Bundesverband und Haus & Grund Deutschland zusammengetan und die "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser", herausgegeben. Diese Mindestanforderungen sollten als Grundlage für den Bauvertrag eingehalten werden.
Die Partner der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ haben zusätzlich eine Checkliste entwickelt, die privaten Bauherren ein hervorragendes Hilfsmittel zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäusern zur Verfügung stellt. In dieser Checkliste findet man eine detaillierte Darstellung der einzelnen Leistungspositionen, die es erlaubt, die wesentlichen Angaben zu den angebotenen Leistungen aus der Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauunternehmers in der Checkliste den jeweiligen Positionen zuordnen und sie dort entsprechend zu erfassen und auszuwerten.
Die Checkliste ist in Form einer Tabelle aufgebaut. Man kann in der Checkliste festhalten, ob die einzelnen Positionen mit dem
angebotenen Preis abgegolten sind oder nur als Zusatz- oder Sonderleistungen zu bekommen oder als Eigenleistungen zu erbringen sind. Durch die übersichtliche Zusammenfassung wird der Vergleich einzelner Angebote erleichtert und eine Bewertung ermöglicht.
Mit dieser Checkliste kann vor allem die Überprüfung der Vollständigkeit und Genauigkeit der Bau- und Leistungsbeschreibung sowie die Zuordnung der Kosten einzelner angebotener Leistungen systematisch durchgeführt werden. Trotz dieses Hilfsmittels sollte ein unabhängiger Fachmann mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Weitere Informationen über die einzelnen Positionen der Mindestanforderungen an eine Bau- und Leistungsbeschreibung für Ein- und Zweifamilienhäuser finden Sie in unserem Ratgeber Hausbau, der systematisch nach diesen Mindestanforderungen aufgebaut ist und praktisch alle Positionen noch einmal erläutert und auf Alternativen verweist.
Der Ratgeber Hausbau umfasst alle Aspekte und Teilbereiche des Hausbaus und reicht von der Bauvorbereitung mit Planung, Auswahl des Baupartners, der Bauweise, des Bautyps, der Energiebedarfsermittlung und der Festlegung des Energiestandards über die Baustelleneinrichtung, die Baukonstruktion mit Rohbau, Innenausbau, Haustechnik und Informationsanlagen bis zu den Außenanlagen und der Dokumentation über den Hausbau.
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