Die Bezahlung
Die Vergütung und Bezahlung des Bauunternehmers führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten, wenn die entsprechenden Regelungen im Bauvertrag nicht eindeutig formuliert worden sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Vergütung zu regeln. In den meisten Fällen wird im privaten Hausbau die Abrechnung nach Einheitspreisen oder die Pauschalpreisvereinbarung angewandt. Für kleinere Baumaßnahmen ist auch eine Stundenlohnvergütung gebräuchlich. Insgesamt gesehen wird zwar immer noch der Einheitspreis am häufigsten verwandt, allerdings geht die Tendenz immer mehr zum Pauschalpreis.
Bei nicht klar erkennbarer Auftragserteilung (z.B. mündlicher Verabredung) können trotzdem Vergütungsansprüche entstehen. Nach den gesetzlichen Vorschriften hat dann der Bauunternehmer Anspruch auf die ortsübliche Vergütung für die erbrachte Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Fälligkeit der Zahlung
Laut BGB ist eine Vergütung an den Bauunternehmer erst mit Abnahme des Bauwerks fällig. Dies bedeutet, das die Baumaßnahmen beendet sind und das Bauwerk an den Auftraggeber fertig übergeben wurde. Das BGB lässt jedoch aufgrund der normalerweise recht langen Dauer eines Hausbaus zu, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung von Abschlagszahlungen eingeräumt werden muss. Neben dem vereinbarten Preismodell sollte daher im Bauvertrag auch detailliert festgelegt werden, wann und bei welchem Baufortschritt Abschlagszahlungen geleistet werden müssen. Als Anhalt mag da die Vorschrift über Abschlagszahlungen im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gelten.
Die Vergütung nach Einheitspreisen
Um dieses Preismodell anwenden zu können, ist es zwingend erforderlich ein detailliertes Bau- und Leistungsverzeichnis als Vertragsbestandteil vorliegen zu haben.
Der Einheitspreisvertrag sieht vor, dass die zu erbringenden Leistungen zu Einheitspreisen (z.B. qm, Gewicht, Stück oder Menge) festgelegt und dann nach den tatsächlich erbrachten Werten (gemäß Aufmaß) abgerechnet werden. Mengenänderungen gegenüber der Bau- und Leistungsbeschreibung sind daher rechtzeitig zwischen Bauherrn und Bauunternehmer neu (schriftlich) zu vereinbaren. Im Bauvertrag ist aufzunehmen, dass die Einheitspreise auch über die vereinbarte Bauzeit hinaus gültig sind. Da fast alle Bauvorhaben mit Problemen der Zeitüberschreitung zu kämpfen haben, käme es sonst zu Preiserhöhungen, die der Bauherr nicht zu verantworten hat.
Die Pauschalpreisvereinbarung
Im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages hat der Bauunternehmer die Aufgabe, ein im Bauvertrag exakt definiertes Bauwerk gegen eine feste pauschale Vergütung zu errichten. Voraussetzung dafür ist, dass sämtliche Leistungen im Bau- und Leistungsverzeichnis so genau wie möglich beschrieben werden. Nur so kann der Pauschalpreis exakt festgesetzt werden. Preisänderungen dürfen nur dann erfolgen, wenn eine nachträgliche Veränderung des beschriebenen Bausolls vom Bauherren gewünscht wird. In der Praxis unterscheidet man zwischen Detailpauschalpreis und Globalpauschalpreis.
Das Mengenrisiko liegt also immer beim Bauunternehmer, der eine Anpassung der Preise nur dann verlangen kann, wenn sich die Mengen nach dem Vertragsabschluss, aus welchen Gründen auch immer, erheblich verändern. Nach einem Urteil des BGH können nur Mengenabweichungen von mehr als 20 % zu einer Anpassung führen.
Die Stundenlohnvergütung
Eine Stundenlohnvergütung wird heute in der Regel nur noch für kleinere Bauarbeiten wie Renovierungen und Reparaturen vereinbart. Bei einer Stundenlohnvergütung hat der Auftraggeber keinerlei Einfluss auf die Effizienz der geleisteten Stunden.
Sonstige Preisarten
Wie oben bereits beschrieben, sind die verbreitetsten Preisarten beim Hausbau der Pauschal- und der Einheitspreis. Daneben gibt e aber für bestimmte Situationen Bauverträge, die auch andere Preisarten zulassen.
Diese Preisvereinbarungen gibt es in folgenden Formen:
GMP-Verträge (garantierter Maximalpreis)
Regieverträge (auf Stundenlohnbasis)
PPP-Verträge ( meist bei öffentlichen Auftraggebern)
Für den Bauherren von heute, der sein Ein- oder Zweifamilienhaus ohne größere Komplikationen errichten will, sollte der Bauvertrag immer die Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten und auf dieses Basis ein Pauschalpreis vereinbart werden.
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