Ratgeber Bauvertrag – die Bauüberwachung
Bauüberwachung ist ein Begriff aus der Baubranche, der die Überwachung und Kontrolle von Bauprojekten umfasst. Es handelt sich dabei um die Begleitung und Kontrolle der Bauausführung, um sicherzustellen, dass das Bauwerk gemäß den Planungen, Vorschriften und Qualitätsanforderungen errichtet wird.
Wesentliche Aufgaben der Bauüberwachung
Qualitätskontrolle
Sicherstellung, dass die Bauarbeiten in Übereinstimmung mit den Bauplänen, Spezifikationen und geltenden Normen und Vorschriften ausgeführt werden. Dazu gehört auch die Überprüfung der Materialien und der Bauweise.
Terminkontrolle
Überwachung des Bauzeitplans, um sicherzustellen, dass die Arbeiten pünktlich fertiggestellt werden. Bei Verzögerungen wird nach Lösungen gesucht, um den Zeitplan einzuhalten.
Kostenkontrolle
Überwachung der Baukosten und Vergleich mit dem Budget. Hierbei wird sichergestellt, dass die Kosten nicht überschritten werden und das Projekt innerhalb der finanziellen Vorgaben bleibt.
Sicherheitsüberwachung
Gewährleistung der Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen auf der Baustelle, um Unfälle und Verletzungen zu vermeiden.
Dokumentation
Führung detaillierter Aufzeichnungen über den Baufortschritt, durchgeführte Kontrollen, Abnahmen und Mängel. Dies dient sowohl als Nachweis der ordnungsgemäßen Bauausführung als auch als Grundlage für eventuelle spätere Gewährleistungsansprüche.
Zuständigkeit
Die Bauüberwachung wird in der Regel von qualifizierten Fachleuten wie Architekten, Bauingenieuren oder spezialisierten Bauüberwachern durchgeführt. Sie spielt eine entscheidende Rolle bei der erfolgreichen Realisierung von Bauprojekten, indem sie die Qualität und Sicherheit der Bauarbeiten gewährleistet und dazu beiträgt, dass Projekte termingerecht und im Rahmen des Budgets abgeschlossen werden.
Grundsätzlich ist für die Bauüberwachung eines Wohnhausobjektes der Bauunternehmer zuständig. Er wählt dafür in der Regel seinen Architekten oder Bauleiter aus. Doch diese Experten sind im Auftrag des Bauunternehmens tätig und daher im Zweifelsfall nicht neutral oder sogar weisungsgebunden.
Unabhängige Bauüberwachung
Eine unabhängige Bauüberwachung kann daher nur durch externe Sachverständige erfolgen. Diese muss allerdings der Auftraggeber, also der Bauherr, aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Eine unabhängige Bauüberwachung mit Qualitätskontrolle kostet je nach Leistungsumfang 0,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme. Diese Kosten sind aber sicherlich erheblich niedriger, als die Kosten für unentdeckt gebliebene Baumängel und deren spätere Behebung.
Unabhängige Sachverständige sind bei der Architektenkammer in Erfahrung zu bringen, ebenso vermitteln der Verband privater Bauherren und der Bauherren-Schutzbund, sowie der Verein zur Qualitätskontrolle am Bau (VQC) geeignete Experten und letztendlich bieten auch DEKRA, TÜV und die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ) entsprechende Überwachungsmaßnahmen mit ihren dazu geschulten Experten an.
Bereits in der ersten Phase der Bauvorbereitung (Bauplanung, Grundstückskauf) sollte man sich externe Hilfe von einem unabhängigen Experten einholen.
Welche Leistungen erbringen die neutralen Bauüberwacher?
Das nachstehende Video gibt einen Eindruck über die Arbeit eines neutralen Bauüberwachers.
Damit das Neubauprojekt mängelfrei auf der Basis des jeweiligen Qualitätsanspruchs durchgeführt werden kann, sollte bereits der Bauvertrag mit dem Bauunternehmen vor seinem Abschluss auf Fehler und versteckte Kosten untersucht werden. Der Sachverständige sollte den Bauherren dann auch bis zum Ende der Bauphase begleiten und ihm bei Abnahmen der einzelnen Gewerke und beim korrekten Formulieren von Mängelrügen behilflich sein. Architekten und Ingenieure unterliegen hinsichtlich des Umfangs ihrer Leistungen und der dazu zu berechnenden Honorare den Honorarordnungen ihrer Berufe, wie z.B. der HOAI für Architekten.
Die zu erbringenden Leistungen können individuell vereinbart werden. Es gehören in jedem Fall Besuche auf der Baustelle inklusive der An- und Abfahrt, die Übergabe einer ausführlichen Fotodokumentation des Baufortschrittes und sofern vereinbart die komplette Betreuung des Bauvorhabens bis zur Übergabe durch den Bauunternehmer an den Bauherren zum Aufgabenbereich.
Zusatzleistungen können sein:
Videoübertragung und -überwachung der Baustelle. Auf Wunsch ist es möglich eine Webcam auf der Baustelle zu installieren und somit das Baugeschehen zu verfolgen.
Erstellung und Überprüfung von Kostenschätzungen
Erarbeitung von Sanierungskonzepten
Eine umfassende Bauthermographie
Abnahme im Rahmen des Baufortschritts
Mit dem Bauunternehmer wird in der Regel erst nach Beendigung der gesamten Bauarbeiten eine Bauabnahme durchgeführt. Wer einen eigenen Bauüberwacher hat, sollte daher bei jedem Abschluss eines Gewerkes die Überprüfung auf der Baustelle durchführen lassen und dabei mindestens 7 bis 8 Baustellentermine vereinbaren.
Folgende Termine zur Begutachtung sind in jedem Fall wahrzunehmen:
Baustellenbesichtigung nach Beendigung der Erdarbeiten, vor der Verfüllung der Baugrube und der Erstellung der Bodenplatte.
Besichtigung nach Errichtung des Rohbaus.
Baustellenbesichtigung nach der Fertigstellung des Dachstuhls.
Überprüfung der technischen Gegebenheiten nach der Installation der Haustechnik (Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation)
Überprüfung des Rohbaus vor Beginn der Putz- und Estricharbeiten
Gesamtüberprüfung vor der Endabnahme.
Die Endabnahme / Schlussabnahme
Zu jedem Abschluss des Hausbaus gehört die behördliche Bauabnahme. Diese Abnahme erfolgt von den Mitarbeitern der jeweils zuständigen Baubehörde und erstreckt sich lediglich auf die Überprüfung der Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften hinsichtlich Bebauungsplan und Bauordnung.
Baumängel werden bei der Schlussabnahme durch die Baubehörde nicht erfasst
Die Endabnahme ist mit der wichtigste Termin, denn mit dieser General-Abnahme der erbrachten Bauleistungen, kehrt sich die sogenannte Mängel-Beweislast um. Während vor der Abnahme der Bauunternehmer oder Handwerker beweisen muss, dass seine Leistung nicht mängelbehaftet ist, muss danach der Bauherr die Ursachen und eventuell zu erwartenden Folgeschäden beweisen.
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