Vor Beginn eines Bauvorhabens muss sich der angehende Bauherr entscheiden, mit welchen Baupartnern er das Bauvorhaben durchführen will. Die möglichen Baupartner können sein:
Architekt oder Bauingenieur
Baubetreuer
Bauträger
Bauunternehmer
Fertighaushersteller
Generalübernehmer
Generalunternehmer
Nicht mit allen der genannten Baupartner kann ein Bauvertrag abgeschlossen werden. Ein Bauvertrag wird zwischen dem Bauherren und dem Auftragnehmer abgeschlossen. Er basiert auf den Vorschriften der §§ 631 bis 650 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und wird auch als Werkvertrag bezeichnet. Bauträgervertrag, Baubetreuungsvertrag und Architektenvertrag sind allerdings keine Bauverträge im Sinne des BGB.
Vertrag mit dem Architekten oder dem Bauingenieur
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, gehört aber nicht in die Gruppe der Bauverträge. Je nach Aufgabenbereich für den Architekten ergeben sich gewisse Überschneidungen mit den Aufgaben des Bauunternehmers. Diese rechtfertigen jedoch nicht den Abschluss eines Bauvertrages mit dem Architekten, da der Architekt keine eigentliche Bautätigkeit durchführt.
Der Architekt kann für die Planung, Organisation, Koordination und für die Qualitäts- und Kostenkontrolle eines Bauvorhabens beauftragt werden. Meist wird er für alle diese Tätigkeiten oder auch nur für einzelne Aufgaben verpflichtet. Der abzuschließende Vertrag ist ein Werkvertrag und kann sowohl schriftlich, als auch mündlich vereinbart werden. Bei mündlichen Verträgen ist aber wie immer Vorsicht geboten, da die Beweissituation bei Streitigkeiten immer schwierig ist.
Vertrag mit einem Baubetreuer
Auch ein Baubetreuungsvertrag ist kein Bauvertrag, denn im Baubetreuungsvertrag wird die Erbringung einer Dienstleistung und keiner Bauleistung vereinbart. Der Baubetreuer kann ein Bauvorhaben im fremden Namen und für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten und durchführen. Im Unterschied zum Bauunternehmer vergibt der Baubetreuer dann die einzelnen Gewerke an verschiedene Handwerker. Er kann aber auch nur mit Einzelaufgaben, wie Bauüberwachung oder Bauleitung betreut werden. Rechtlich gesehen benötigt der Baubetreuer eine Genehmigung nach §34c der Gewerbeordnung.
Bauträgervertrag
Auch der Bauträgervertrag ist kein Bauvertrag im eigentlichen Sinne, denn der Bauträger verkauft seinen Kunden nicht nur die Erstellung des Gebäudes sondern auch das Baugrundstück, auf dem es entstehen soll. Ein Bauträgervertrag ist daher in der Regel notariell abzuschließen. Hierin liegt auch die Mahnung zur besonderen Vorsicht begründet.
Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Haus errichtet werden soll. Er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Verpflichtung zum Bau z.B. eines Einfamilienhauses. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Bauträger Abschlagszahlungen in gesetzlich vorgegebener Höhe verlangen, obwohl das Grundstück noch nicht auf den neuen Eigentümer eingetragen ist. Es sollte immer darauf geachtet werden, dass der Eigentumsübergang des Grundstücks auf den Bauherren so früh wie möglich erfolgt.
Vertrag mit einem Bauunternehmer
Das ist der klassische Bauvertrag. Der Leistungsumfang des Bauvertrages mit einem Bauunternehmer kann sehr differenziert sein, er kann sich sowohl auf Einzelleistungen wie Maurerarbeiten, Renovierungen, Umbaumaßnahmen oder aber auch auf die Erstellung eines fertigen Rohbaus, Ausbauhauses oder schlüsselfertigen Eigenheims beziehen.
Aber innerhalb der Gruppe der Bauunternehmer unterscheidet man zwischen dem Hauptunternehmer und dem Generalunternehmer. Während der Hauptunternehmer für die Fertigstellung des Bauwerks auch Subunternehmer einsetzen kann, wird der Generalunternehmer in der Regel alle Arbeiten selbständig ausführen. Im Bauvertrag ist daher beim Hauptunternehmer auf eine Klausel hinsichtlich des Einsatzes von Subunternehmern zu achten.
Der Sonderfall des Generalübernehmers
Anders als beim Generalunternehmer sieht die Situation beim Generalübernehmer aus. Er gibt sämtliche Aufgaben an andere Unternehmen weiter, da er in der Regel keine eigenen Handwerker beschäftigt. Mit dem Generalübernehmer wird ein Bauvertrag abgeschlossen. Generalübernehmer sind meist große Baufirmen und Immobiliengesellschaften. Auftraggeber im Sinne des Bauvertrages ist der Bauherr, der den Vorteil hat, dass die gesamte Bauausführung nur über seinen mit dem Generalübernehmer abgeschlossenen Bauvertrag erfolgt.
Vertrag mit dem Fertighaushersteller
Mit einem Fertighaushersteller wird kein Bauvertrag, sondern ein Werkvertrag über eine Dienstleistung abgeschlossen. Der Vertrag mit dem Fertighaushersteller ist also weder ein Kaufvertrag noch ein Bauvertrag. Aus diesem Grund weichen die rechtlichen Vorschriften von den anderen „Bauverträgen“ auch ab. Den Verträgen mit den Fertighausherstellern liegen meist nicht die Vorschriften des BGB zugrunde sondern die der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen). Verträge nach dem BGB werden auch von einigen Fertighausherstellern angeboten. Wichtigster Unterschied ist die Gewährleistungspflicht. Sie beträgt nach BGB fünf Jahre, nach der VOB nur 2 Jahre.
Tipps zum Abschluss
Achten Sie immer auf den Inhalt der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dort müssen alle, aber auch wirklich alle Sondervereinbarungen, Qualitäten und Materialien verbindlich festgehalten werden.
Zusatzleistungen immer konkret nach Art, Umfang und Preis schriftlich fixieren.
Immer genaue Fertigstellungstermine, auch für einzelne Bauabschnitte, vereinbaren.
Immer die Gewährleistungsfrist des BGB – 5 Jahre – vereinbaren.
Zahlungen dürfen nur entsprechend dem Baufortschritt erbracht werden.
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In einem ordnungsgemäßen Bauvertrag werden die Zahlungsmodalitäten insgesamt, sowie die Fälligkeit von Abschlagszahlungen im Einzelnen geregelt. Es hat sich als Regel entwickelt, dass entsprechend dem Baufortschritt auch Abschlagszahlungen zu leisten sind. Die Schlusszahlung (letzte Rate) erfolgt nach Bauabnahme.
Soweit die Theorie. Allerdings kann man die Basis für die Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach verschiedenen gesetzlichen Vorschriften definieren und schriftlich fixieren.
Abschlagszahlungen nach VOB
Wird dem Bauvertrag die VOB zugrunde gelegt, treten die Vorschriften des § 16 Abs.1 VOB/B in Kraft. Dort heißt es:
Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren, und zwar in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
Als Leistungen gelten hierbei auch die für die geforderte Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl das Eigentum an ihnen übertragen ist oder entsprechende Sicherheit gegeben wird.
Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Nach der MaBV werden die Abschlagszahlungen in einem Prozentsatz des Gesamtauftragswertes nach Abschluss einzelner Gewerke fällig. Es dürfen dabei folgende Höchstsätze vereinbart werden:
30,0% bei Baubeginn
28,0% nach Rohbau und Zimmerarbeiten
12,6% nach Einbau von Dachflächen, Dachrinnen und Fenster
12,6% nach Rohinstallation, Estrich, Innenputz
2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe
5,6% nach Fassadenarbeiten und vollständiger Fertigstellung
Abschlagszahlungen gemäß § 632a BGB
Wenn der Bauvertrag als Werkvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher nach § 632a BGB abgeschlossen ist, gelten die darin festgelegten Normen.
Der Unternehmer kann danach von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in Höhe des durch die Leistung erzielten Wertzuwachses verlangen. Die Leistung ist durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine schnelle und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
Hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.
Fälligkeit von Abschlagszahlungen
Eine Abschlagszahlung nach VOB ist spätestens 21 Kalendertage nach Zugang der o. gen. Aufstellung beim Auftraggeber fällig. Spätestens zur Fälligkeit der Vergütung hat der Gläubiger Anspruch auf Zahlung. Eine Mahnung mit neuerlicher Fristsetzung bei Nichtzahlung zum Fälligkeitstermin ist nach der VOB nicht mehr erforderlich.
Wichtige Rechtsprechung zum Thema Abschlagszahlung bei Bauverträgen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Klausel in einem Bauvertrag, in der die Abschlagszahlungen geregelt wird, unwirksam ist, wenn sie nicht auch das Recht des Auftraggebers gem. § 632 a Abs. 3 BGB beinhaltet. Danach kann der Auftraggeber eines Bauvertrages, soweit dieser Verbraucher ist, bei der ersten Abschlagzahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruches vom Auftragnehmer verlangen.
Konsequenz aus dem Urteil:
Es bedeutet, dass das Bauunternehmen seinen Werklohn beim Fehlen der Klausel erstmals nach Abnahme des Bauwerkes (Fertigstellung) verlangen kann.
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