Der Rücktritt vom Kaufvertrag

Sie als Käufer eines Grundstückes sollten sich vor der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages Gedanken darüber machen, ob Sie Rechte zum Rücktritt vom Kaufvertrag vereinbaren sollten, für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden kann.


Wer bei einem Rücktritt Schadenersatz und u.U. weitere Zahlungen an die jeweils andere Vertragspartei zu leisten hat, sollte möglichst vorher überlegt und im Grundstückskaufvertrag festgelegt werden.

Der Verkäufer wird es nicht gerne sehen, wenn Sie für bestimmte Situationen, die nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages entstehen, ein kostenloses Recht zum Rücktritt vereinbaren wollen.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie aber eine entsprechende Rücktritts - Formulierung in den Grundstückskaufvertrag einfließen lassen, andernfalls erhebliche Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen können.

Gute Gründe für den kostenlosen Rücktritt sind:

• Ihre Finanzierung wird nicht oder nicht in ausreichender Höhe bewilligt.
• Die Bebaubarkeit des Grundstückes ist nicht gegeben, bzw. nicht so, wie es von Ihnen vorgesehen wurde.
• Beantragte und eingeplante staatliche Fördermittel werden Ihnen nicht gewährt.

Gewährleistung beim Grundstückskauf

Der Begriff Gewährleistung stammt aus dem Bereich des Schuldrechts im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Als Gewährleistung bezeichnet man dabei die gesetzliche Verpflichtung des Schuldners, dem Gläubiger eine Sache mängelfrei zur Verfügung zu stellen, in unserem Fall also das Grundstück.


In vielen Grundstückskaufverträgen findet sich der für den Käufer absolut unbefriedigende Passus:

Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft

Der Verkäufer möchte nämlich nicht die Gewährleistung dafür übernehmen, dass das Grundstück frei von Schadstoffen und Altlasten ist oder dass der Boden eine bestimmte Bodenbeschaffenheit hat, usw.

Bei einem Gewährleistungsausschluss müssen Sie sehr vorsichtig sein.

Bestehen Sie darauf, daß die Gewährleistung für die Bebaubarkeit und die Bodenbeschaffenheit in Ihrem Sinne vereinbart wird. Sie verlieren sonst Ihre Gewährleistungsansprüche.

Wenn Sie z.B. erst nach Baubeginn, feststellen, daß auf dem Grundstück bestimmte Voraussetzungen nicht gegeben sind, um Ihr Haus bauen zu können, werden Sie ohne Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer unter Umständen sehr viel Geld verlieren, im schlimmsten Fall sogar den Bau ganz einstellen müssen.

Wenn Sie auch nur den geringsten Anlass haben, an der Bebaubarkeit des Grundstückes zu zweifeln, sollten Sie ein Bodengutachten verlangen. Daraus ergibt sich eindeutig, wie die Tragfähigkeit des Bodens beschaffen ist und ob der Boden z.B. mit Altlasten verseucht ist. Wenn der Verkäufer keine Gewährleistung zugestehen will, müssen Sie nämlich als neuer Eigentümer für die Sanierung des Grundstückes selber sorgen. Dies kann unter Umständen Ihre Gesamtfinanzierung ins Wanken bringen.

Nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)hat der Verkäufer eine Gewährleistungsfrist von 2 Jahren einzuhalten. Leider kann der Ausschluß der Gewährleistungsfrist aber vereinbart werden. Bestehen Sie darauf, daß die gesetzlich vorgesehene Frist auch eingehalten wird.

Die Rolle des Notars beim Grundstückskauf

Ein Grundstückskaufvertrag muß immer bei einem Notar abgeschlossen werden. Wenn Sie mit einem sogenannten Bauträger bauen, erwerben Sie neben dem Grundstück auch das Haus. In diesem Fall muss auch die Beurkundung des Werkvertrages vom Notar vorgenommen werden.


Alle Nebenabsprachen, die das Grundstück betreffen, gehören mit in den Grundstückskaufvertrag und müssen zu ihrer Wirksamkeit vom Notar beurkundet werden.

Lassen Sie sich den Grundstückskaufvertrag oder einen „Kaufvertragsentwurf" einige Zeit vor dem Notartermin aushändigen. Studieren Sie ihn in aller Ruhe und mit Personen Ihres Vertrauens. Im Zweifel sollten Sie den Entwurf von einem  im Grundstücksrecht versierten Rechtsanwalt überprüfen lassen. Scheuen Sie sich nicht, auch dem Notar Fragen zu stellen, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages muss sich der Notar zum Feststellen der Eigentumsverhältnisse und der Belastungen auf dem Grundstück über das Grundbuch durch Einsichtnahme informieren. Lassen Sie sich die zeitnahe Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Notar bestätigen. Der Notar wird fast immer durch den Verkäufer bestimmt.  Warum eigentlich? Sie müssen die Beurkundung meist bezahlen, also sollten auch Sie den Notar bestimmen.

Denken Sie daran, der Notar des Verkäufers ist nicht Ihr Interessenvertreter. Der Notar beurkundet lediglich den Grundstückskaufvertrag, den ihm der Verkäufer übergeben hat.

Er wird den Vertrag lediglich danach beurteilen, ob er gegen gesetzliche Regelungen verstößt. Auch wenn der Notar den Vertrag selbst aufgesetzt hat, ist nicht gesagt, dass Ihre Interessen ausreichend berücksichtigt worden sind.

Bestehen Sie immer darauf, dass der Notar das Grundbuch einsieht. Lassen Sie ihn eine beglaubigte Abschrift des Grundbuches zum Vertragsbestandteil machen.

Der Notar-Termin

Der Notar stellt zuerst die Identität und Anwesenheit der beiden Parteien fest. Danach soll der Notar den Willen der Vertragschließenden erforschen, den Sachverhalt aufklären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite der einzelnen Vereinbarungen belehren.

Der Notar ist verpflichtet, darüber eine Niederschrift anzufertigen, diese Niederschrift vorzulesen und von den Parteien genehmigen zu lassen. Nach der Niederschrift wird der Vertrag vom Käufer und vom Verkäufer, sowie vom Notar unterschrieben.

Ein rechtswirksamer Bezug auf Karten, Pläne, Zeichnungen und andere Schriftstücke ist nur durch Nennung in der Vertragsurkunde und durch ihr Beifügen zur Niederschrift der Vertragsurkunde möglich. Mündliche Absprachen sind nicht gültig.  Darauf müssen Sie unbedingt achten!!!

Zur Vorbereitung der Beurkundung selbst erhalten Sie ein Muster für einen Grundstückskaufvertrag unter der Rubrik Checkliste „Grundstückskaufvertrag".

Das Grundbuch

Jedes Geschäft mit Grundstücken bedarf zu seiner rechtlichen Wirksamkeit der Eintragung in das zuständige Grundbuch. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird die Rechtsänderung wirksam.

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.

Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, (die Absicht, einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen, ist ein berechtigtes Interesse) darf beim Grundbuchamt in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen.

Für jedes selbständige Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Die Grundbuchblätter werden nach einem einheitlichen Muster geführt und sind wie folgt gegliedert:

Aufschrift

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Grundbuchamtes beim Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und die Nummer des Grundbuchblattes.

Das nächste Blatt des Grundbuches ist das

Bestandsverzeichnis

Durch die Eintragung in das Bestandsverzeichnis wird das Grundbuch im eigentlichen Sinne erstmals gebildet, in dem ein oder mehrere katastermäßig vermessene Flurstücke, auch Parzellen genannt, mit einer Nummer versehen werden.

Danach folgen im Grundbuch die sogenannten Abteilungen.

I. Abteilung : Eigentümer

In der I. Abteilung des Grundbuches erfolgt die Eintragung des jeweiligen Eigentümers und die Eintragung der Begründung seiner Eintragung. Die Grundlage der Eintragung kann z. B.  die Auflassung, eine Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss im Zwangs-Versteigerungsverfahren sein.

II. Abteilung : Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks

In Abteilung II des Grundbuches werden alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen, eingetragen. Nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden, stehen in der nächsten Abteilung, der III. Abteilung.

Folgende Lasten und Beschränkungen können eingetragen sein :

Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Typische Grunddienstbarkeiten sind:

Für Sie als Käufer eines Grundstücks muß demnach auf folgendes geachtet werden:

Ist das Grundstück, das Sie kaufen wollen, mit Dienstbarkeiten belastet, so stellt sich die Frage, wo z.B. die Leitungsrechte oder Durchfahrtsrechte verlaufen. Wenn sich die Leitungen oder Wegerechte, auf der Fläche, die Sie bebauen wollen befinden, können Sie damit Ihre geplante Bebauung verhindern.

Es ist auch möglich, daß Sie selbst eine Dienstbarkeit benötigen. In diesem Fall ist es wichtig, diese Dienstbarkeit zu Ihren Gunsten eintragen zu lassen. Achten Sie darauf, daß Ihre Dienstbarkeit im Grundbuch im Range vor den dinglichen Belastungen durch Reallasten oder Grundpfandrechte steht. Ist dies nicht der Fall, könnte die Dienstbarkeit bei einer Zwangsversteigerung erlöschen.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit benutzen Sie unsere Checkliste „Dienstbarkeiten"

Ein weiteres Recht ist das Vorkaufsrecht.

Das Vorkaufsrecht ist die Berechtigung eines Dritten, einen Kaufgegenstand durch Eintritt in einen zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag zu erwerben.

Das Vorkaufsrecht ermöglicht dem berechtigten Dritten, das Grundstück unter denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verkäufer es an einen Käufer verkauft hat. Sobald der Verkäufer einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück mit dem Käufer abgeschlossen hat, kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Verkäufer erklären, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Es gibt mehrere verschiedene Arten des Vorkaufsrechtes :

- Gesetzliches Vorkaufsrecht
- Öffentliches Vorkaufsrecht
- Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht
- Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung
- Vorkaufsrecht bei Miterben
- Vorkaufsrecht der Mieter

Prüfen Sie die Einflussnahme des Vorkaufsrechtes mit unserer Checkliste „Vorkaufsrecht"

Die Gemeinde kann ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 u.f. BauGB beim Kauf von Grundstücken unter Angabe des Verwendungszweckes und unter bestimmten gesetzlich geregelten Bedingungen ausüben.

Das öffentliche Vorkaufsrecht unterscheidet zwischen

- persönlichem und
- dinglichem Vorkaufsrecht.

Das persönliche Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB wird in der Weise eingetragen, dass eine genau bezeichnete Person begünstigt ist, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Beim dinglichen Vorkaufsrecht  gemäß § 1094 Abs. 2 BGB wird eingetragen, daß der jeweilige Eigentümer eines festgelegten Grundstückes, oft das des Nachbarn, das Vorkaufsrecht ausüben kann.

Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht

In Erbbaurechtsvertrag wird oft dem Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung

Nur bei der sogenannten Teilungsversteigerung ist ein Vorkaufsrecht möglich, wenn kein bisheriger Miteigentümer den Zuschlag erhält. In diesem Fall wird meist eine Erklärung vom zuständigen Amtsgericht eingeholt, dass der Begünstigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.

Vorkaufsrecht bei Miterben

Wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, haben seine Miterben ein Vorkaufsrecht, solange sie Ihren Erbteil noch selbst besitzen.

Ein weiteres dingliches Recht ist das Erbbaurecht

Unter einem Erbbaurecht versteht man das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem Grundstückes ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen. Das Recht selbst wird wie ein Grundstück behandelt, erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann belastet und veräußert werden. Für den Erbbauberechtigten bietet es den Vorteil, dass er keinen  Kaufpreis für das Grundstück zahlen muß. Als Gegenleistung bekommt der Eigentümer eine Vergütung, den sogenannten Erbbauzins.

Für Sie als Bauherren ist bei einem Erbbaugrundstück wichtig, wie hoch der Erbbauzins ist, wie lange das Erbbaurecht noch läuft und ob Vorkaufsrechte bestehen.

Wenn Sie ein Erbbaugrundstück in die engere Wahl gezogen haben, beachten Sie unbedingt unsere Checkliste „Erbbaurecht".

Ein wichtiges Recht ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen, damit dem Grundstückskäufer der Anspruch auf Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gesichert ist. Durch die Vormerkung kann der bisherige Grundstückseigentümer nicht mehr zum Nachteil des Käufers über das Grundstück verfügen.

Vereinbaren Sie im Kaufvertrag unbedingt, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn die Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommen worden ist. Erst wenn der Notar Sie über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich informiert hat, sollten Sie zahlen.

Zu den weiteren Beschränkungen, die ins Grundbuch eingetragen werden können, gehören :

Der Nacherbenvermerk

Mit diesem Vermerk werden die Rechte der Nacherben festgeschrieben. Dadurch kann der Vorerbe grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Nacherben über Grundstücke verfü-gen, die sich im Nachlass befinden. Hat der Vorerbe trotzdem ein zum Nachlass gehörendes Grundstück verkauft, so kann der Nacherbe die Annullierung des Kaufvertrages fordern, wenn ein Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen war.

Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk.

Ein Zwangsversteigerungsvermerk oder Zwangsverwaltungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, aus der hervorgeht, daß die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet ist.

Das Grundbuchamt trägt nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht diesen Zwangsversteigerungsvermerk in die Abteilung II des Grundbuches des betroffenen Grundstücks ein. Der Vermerk lautet schlicht :

"Die Zwangsversteigerung ist angeordnet,
eingetragen am .................".

Der Versteigerungsvermerk bewirkt eine Verfügungsbeschränkung für den Eigentümer. Der Eigentümer kann zwar noch über das Grundstück verfügen, nämlich dieses verkaufen oder belasten, er muß aber die Einwilligung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers einholen.

Achten Sie daher vor Abschluss des Kaufvertrages auf einen solchen Vermerk im Grundbuch. Es entstehen sonst unnötige Notargebühren, wenn der betreibende Gläubiger nicht zustimmt.

Sanierungs- und Umlegungsvermerk

Liegt das von Ihnen ausgesuchte Grundstück in einem Sanierungsgebiet, so steht ein entsprechender Vermerk im Grundbuch.

Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und führt die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln auf. Das Grundbuchamt trägt in die Grundbücher dieser Grundstücke ein, dass eine Sanierung durchgeführt wird.

Solange der Sanierungsvermerk besteht, muß der Grundstückseigentümer für folgende rechtliche Veränderungen die Zustimmung der Gemeinde einholen :

- Teilung eines Grundstücks,
- Abschluss oder Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen mit einer Geltungsdauer von mehr als 1 Jahr,
- Veräußerung eines Grundstücks,
- Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- Bestellung einer Grundschuld, Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags,
- Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast.

Damit ist die II. Abteilung des Grundbuchs für Sie kein Buch mit sieben Siegeln mehr und Sie können mit unserer Checkliste „Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs" allen Unannehmlichkeiten aus dem Wege gehen.
 
Abteilung III

In der dritten Abteilung des Grundbuches werden alle Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, und die sich darauf beziehenden Vormerkungen und sonstigen Veränderungen eingetragen.

Die Darlehensgeber können aus den zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten ihre Forderungen geltend machen.

Die Grundschuld ist ein "Grundpfandrecht", mit dem ein Grundstück zur Sicherung einer Forderung durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Sie berechtigt den Darlehensgeber, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern und bei Nichtzahlung das Grundstück auf dem Wege der Zwangsvollstreckung veräußern zu lassen.

Im Gegensatz zur Hypothek ( s. unten), bei der eine Darlehensforderung Voraussetzung ist, ist die Grundschuld nicht von einer bestehenden Forderung abhängig.

Eine Grundschuld wird bestellt, indem der Notar eine vom Grundstückseigentümer abgegebene Erklärung zur Belastung seines Grundstückes mit einem Antrag auf Eintragung an das Grundbuchamt übergibt.

In diesem Antrag wird auch die gewünschte Rangstelle der Grundschuld angegeben. Kann die Grundschuld nicht an der beantragten Rangstelle eingetragen werden, weil bereits andere Belastungen im Range vorher eingetragen worden sind, so muß zur Durchsetzung des Notarauftrages von den vorrangigen Eintragungen ein Rangrücktritt eingeholt werden.

Der Sinn dieser Rangfolge ist, dass im Falle einer Zwangsvollstreckung ein vorrangiges Recht zuerst befriedigt wird. Der Rang legt für die Gläubiger die Reihenfolge der Ihnen zustehenden Zahlungen aus dem bei einer Zwangsversteigerung erzielten Erlös fest.

Auch die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten. Unter einer Hypothek versteht man, dass ein Grundstück zur Absicherung langfristiger Darlehen durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch belastet wird.

Der Hypothekengeber erhält mit der Eintragung der Hypothek das Recht, das Grundstück wegen einer ihm zustehenden Forderung zu verwerten, wenn das Darlehen nicht fristgerecht zugrückgezahlt wird.

Die Hypothek ist an diese Forderung gebunden. Im Gegensatz zur Grundschuld existiert die Hypothek nämlich nur dann, wenn auch eine Forderung besteht. Ist die Forderung getilgt, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um, die dem Eigentümer des Grundstückes zusteht.

Alle für Sie wichtigen Grundbuchangelegenheiten können Sie mit unserer Checkliste „Grundbuch" genauestens abklären.

Grundstückssuche für den Hausbau

Woher bekomme ich bei meiner Grundstückssuche Angebote?

Nachdem Sie alle Vorbereitungen getroffen haben, das richtige Grundstück zu finden, stellt sich natürlich die Frage, woher Sie das Grundstück bekommen und wie und wo Sie es suchen sollen. Wir geben Ihnen einige Tipps für die Grundstückssuche.


Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Grundstückssuche, die Sie möglichst alle ausprobieren sollten.

Denken Sie auch daran, die Grundstücksangebote mehrfach zu besichtigen. Informationen über Belästigungen durch Verkehr, Gewerbe, Industrie u.ä. bekommt man nicht am Samstag Nachmittag oder am Sonntag. Machen Sie sich nicht nur am Wochenende auf die Grundstückssuche. Schauen Sie sich die Grundstücke auch in der Woche, morgens und abends an.

Hier erhalten Sie Informationen für die Grundstückssuche:

• Bauämter der Gemeinden
• Immobilienmakler, auch bei Banken und Sparkassen
• Bauunternehmen
• Zeitungsanzeigen
• Internet Suchmaschinen
• Ortsbesichtigungen
• Erschließungsgesellschaften, Landesentwicklungsgesellschaften

Mit der Checkliste „Grundstücksangebote" überprüfen Sie, ob die Ihnen vorliegenden Grundstücksangebote hinsichtlich Grundstückswert, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksform den in diesem Kapitel erarbeiteten Anforderungen gerecht werden.

Eine weiterer Hilfe ist die Checkliste „Grundstückssuche". Mit dieser Checkliste werden Sie an alle Möglichkeiten für Ihre Grundstückssuche erinnert.

Die Bodenbeschaffenheit ist ein entscheidender Faktor bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben. Sie beschreibt die physikalischen, chemischen und biologischen Eigenschaften des Bodens, die seine Nutzungsmöglichkeiten und seine Fähigkeit, Wasser und Nährstoffe zu speichern, beeinflussen.


Wenn Art und Eigenschaften des Baugrundstückes Besonderheiten in der Bodenbeschaffenheit aufweisen, können sich daraus erhebliche Mehraufwendungen beim Grundstückskauf ergeben. Daher ist die Frage der Bodenbeschaffenheit im Zweifelsfall immer mit einer Baugrunduntersuchung und einem Bodengutachten zu klären.

Mögliche Probleme mit der Beschaffenheit des Bodens

Ist z.B. die Tragfähigkeit des Baugrundes unzureichend, weil der Baugrund nicht natürlich gewachsen ist, sondern aufgeschüttet wurde, kann es vorkommen, dass der Untergrund nachgibt. Diese Bodenbeschaffenheit führt zu erheblichen Mehrkosten.

Andere Probleme können durch eine Bodenbeschaffenheit entstehen, die  wasser- oder moorhaltigen Böden beinhaltet. Die dann notwendigen Zusatzleistungen und -kosten bei der Erstellung des Fundamentes durch verstärkte Gründungsmaßnahmen und/oder Wegfall des Kellers sind absolut unerfreulich.

Andererseits kann bei einem Baugrundstück mit extrem hartem Felsboden eine tiefe Gründung der Fundamente oder ein Keller nur mit Sprengungen o.ä. angelegt werden. Bei einer solchen Bodenbeschaffenheit fallen dann zusätzliche hohe Lohn- und Materialkosten an, die im Rahmen der Hausbaufinanzierung unterzubringen sind.

Damit Sie vor solch kostenintensiven Überraschungen geschützt sind, sollten Sie sich vor dem Kauf des Grundstückes sehr intensiv Informationen zur Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit einholen. Im Folgenden werden in einer detaillierten Übersicht die verschiedenen Aspekte der Bodenbeschaffenheit und deren unterschiedliche Auswirkungen auf den Hausbau erläutert.

Physikalische Eigenschaften des Bodens

Textur
Welche Textur hat der Baugrund? Diese Frage bezieht sich auf die Korngrößenverteilung im Boden, also den Anteil von Sand, Schluff und Ton. Die Textur beeinflusst die Wasserhaltefähigkeit, die Durchlüftung und die Bearbeitbarkeit des Bodens.

Sandiger Boden
Grobe Textur, gut durchlässig für Wasser, aber geringe Nährstoff- und Wasserhaltefähigkeit.

Schluffiger Boden
Mittlere Textur, neigt zu Erosion, gute Nährstoffspeicherung, aber schlechte Struktur bei Nässe.

Toner Boden
Feine Textur, hohe Wasser- und Nährstoffspeicherung, schlecht durchlässig, neigt zu Staunässe und Verdichtung.

Felsiger Boden
Sehr tragfähig und stabil, aber schwierig zu bearbeiten (Sprengung).

Struktur des Bodens

Diese Angaben beziehen sich auf die Anordnung und Bindung der Bodenpartikel zu Aggregaten oder Klumpen. Eine gute Bodenstruktur fördert die Wurzelentwicklung und Wasserinfiltration.

Krümelstruktur
Ideal für landwirtschaftliche Zwecke, gute Durchlüftung und Wasserinfiltration.

Plattenstruktur
Kann zu Wasserstau und schlechter Durchwurzelung führen.

Prismen- oder Blockstruktur
Typisch für tonreiche Böden, die bei Trockenheit hart und bei Nässe klebrig werden.

Dichte des Baugrundes

Die Bodendichte, insbesondere die Schüttdichte und die Konsistenz, beeinflusst die Durchwurzelbarkeit und die Wasserinfiltration. Verdichtete Böden (hohe Dichte) sind für Pflanzenwurzeln schwer durchdringbar und können Wasserstaus verursachen.

Porosität
Porosität bezeichnet den Anteil der Hohlräume im Boden. Ein hoher Porenanteil fördert die Wasseraufnahme und Luftzirkulation, was wichtig für das Wurzelwachstum und die Aktivität von Bodenorganismen ist.

Durchlässigkeit
Die Fähigkeit des Bodens, Wasser zu durchlassen. Sandböden sind durchlässiger als Tonböden. Eine gute Durchlässigkeit verhindert Wasserstau und Bodenerosion.

Die Bodenbeschaffenheit aufgrund der chemischen Eigenschaften

pH-Wert
Der Säure- oder Basengehalt des Bodens, der die Verfügbarkeit von Nährstoffen und das Bodenleben beeinflusst.

Nährstoffgehalt
Die Konzentration von Makronährstoffen (Stickstoff, Phosphor, Kalium) und Mikronährstoffen (Eisen, Zink, Kupfer, Mangan) ist entscheidend für das Pflanzenwachstum. Der Nährstoffgehalt wird oft durch Bodenproben und Analysen bestimmt.

Organische Substanz
Der Gehalt an organischem Material, wie Humus, beeinflusst die Fruchtbarkeit, die Wasserspeicherung und die Struktur des Bodens. Humusreiche Böden sind oft dunkel gefärbt und sehr fruchtbar.

Biologische Bodenstruktur

Mikroorganismen (Bakterien, Pilze), Regenwürmer und andere Bodenorganismen spielen eine wichtige Rolle im Nährstoffkreislauf, dem Abbau organischer Substanz und der Verbesserung der Bodenstruktur.

Insekten, Regenwürmer und andere Tiere lockern den Boden, fördern die Durchlüftung und mischen organische Stoffe ein.

Die Anzahl und Aktivität von Mikroorganismen sind Indikatoren für die Bodengesundheit. Ein aktiver mikrobieller Boden weist eine gute Nährstoffverfügbarkeit und ein gesundes Bodenökosystem auf.

3 Faktoren, die die Bodenbeschaffenheit beeinflussen

1. Klima
Temperatur und Niederschläge beeinflussen die Bodenbildung, die Erosionsrate, die Bodenfeuchtigkeit und die biologische Aktivität.

2. Vegetation
Pflanzenwurzeln und abgestorbenes Pflanzenmaterial tragen zur organischen Substanz bei und beeinflussen die Nährstoffverfügbarkeit.

3. Topografie
Hangneigung und Lage können die Erosion, den Wasserabfluss und die Sonneneinstrahlung beeinflussen.

Die Bodenbeschaffenheit und ihre Bedeutung für den Hausbau

Die Tragfähigkeit, Stabilität und Durchlässigkeit des Bodens sind entscheidend für die Planung von Fundamenten, Drainagesystemen und Erdarbeiten. Eine Baugrunduntersuchung ist oft notwendig, um die geeignete Bauweise festzulegen.

Für die Anlage des häuslichen Gartens ist die Bodenbeschaffenheit bei die Auswahl der Pflanzenarten und die Gestaltung von Beeten und Rasenflächen wichtig.

Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz

Die Bodenbeschaffenheit spielt eine Rolle bei der Bodenerosion, der Wasserqualität und dem CO2-Speicher. Maßnahmen zur Bodenerhaltung, wie Mulchen oder die Anlage von Hecken, tragen zur Erhaltung der Bodenqualität bei.

Wie kann die Bodenbeschaffenheit verbessert werden?

Kompostieren
Hinzufügen von organischem Material zur Verbesserung der Bodenstruktur, Nährstoffversorgung und Wasserhaltefähigkeit.

Bodenbelüftung
Mechanische Bearbeitung des Bodens, um die Porosität und Durchlüftung zu erhöhen.

Einsatz von Bodendeckern
Pflanzendecken schützen den Boden vor Erosion und erhöhen den organischen Gehalt.

Gründüngung
Anbau von Pflanzen, die in den Boden eingearbeitet werden, um die Bodenfruchtbarkeit und Struktur zu verbessern.

Die Bodenbeschaffenheit ist ein komplexes Zusammenspiel von physikalischen, chemischen und biologischen Faktoren, das erheblichen Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten und die Produktivität von Böden hat. Ein gutes Verständnis der Bodenbeschaffenheit ermöglicht es, die richtigen Maßnahmen zu ergreifen, um die Bodenqualität beim Hausbau und der Gartengestaltung zu erhalten oder zu verbessern.

Erschließungskosten beim Grundstückskauf

Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn auch die Erschließung des Grundstückes sichergestellt ist.


Grundsätzlich muß man zwischen der Erschließung durch die Gemeinde und die notwendigen Versorgungsanschlüsse der Versorgungsunternehmen unterscheiden. Die Erschließung durch die Versorger ist in den im Grundstückskaufvertrag meist vereinbarten Erschließungskosten in der Regel nicht enthalten.

Mit dem Begriff der Erschließung ist der Anschluss des Grundstückes an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem gemeint, und zwar vom Haus bis zum öffentlichen Netz. Die Erschließung ist Voraussetzung für die völlige Baureife, also auch für die Baugenehmigung. Zur Erschließung gehören alle außerhalb des Grundstückes durchzuführenden Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze.

Die Erschließung eines Grundstückes gilt erst dann als gewährleistet, wenn es an einer ausgebauten, öffentlichen Straße liegt, die Abwässer sich über die Kanalisation entsorgen lassen und eine Versorgung mit Trinkwasser vorhanden ist. Zur Erschließung gehört auch die Verlegung von Gas-, Strom- und evtl. Fernwärme-Heizungsleitungen. Auch die Kosten für Kabelfernseh- und Telefonleitungen sind zu den Erschließungskosten zu rechnen.

Erschließung durch die Gemeinde

Die Gemeinde ist verpflichtet, alle notwendigen Erfordernisse der Erschließung durchzuführen. Die dafür anfallenden Kosten sind nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit der jeweiligen Ortssatzung von den Grundstückseigentümern in Form von Erschließungskosten-Beiträgen zu bezahlen. Für die festzusetzenden Erschließungskosten dient meist die Anzahl der laufenden Meter Straßenfront des Grundstückes als Berechnungsgrundlage.

Sind die Erschließungskosten im Kaufpreis nicht enthalten, müssen Sie auf angemessene Abschlagsleistungen vorbereitet sein. Normalerweise werden die ersten Beiträge spätestens bei Erhalt der Baugenehmigung fällig.

Offene Erschließungskosten können zu einer nicht unerheblichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen. Die Erschließungskosten hat nämlich derjenige zu entrichten, der zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erschließung gesichert ist und der Beitragsbescheid erlassen wird, Besitzer des erschlossenen Grundstücks ist. Dieser Punkt ist vor Kaufvertragsabschluss unbedingt zu klären, da die entsprechenden Summen in die Berechnung der Baukosten aufzunehmen sind.

Erschließung durch Versorger

Von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlusspunkt, auch Hausübergabepunkt genannt, verlegen die Versorgungsunternehmen die Leitungen selbst. Die hierbei entstehenden Erschließungskosten, die Anschlusskosten zahlen Sie als Bauherr. Bei einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines rückwärtigen Grundstücks (Pfeifenstielgrundstück) sollten vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages von der Gemeinde und den Versorgern Aufklärung über die noch fehlenden Maßnahmen der notwendigen Erschließung und die dafür zu erwartenden Kosten schriftlich verlangt werden.

Die Höhe der Kosten für die Erschließung richtet sich im wesentlichen nach der Entfernung vom sogenannten Übergabepunkt bis zum Hausanschlusspunkt.

Wie hoch diese Erschließungskosten sein können, sehen Sie an einem Beispiel über eine Entfernung von 25 m in unserer Checkliste „Anschlusskosten".  Den Gesamtkomplex Erschließung können Sie mit unserer Checkliste „Erschließungskosten" abarbeiten.