Der Begriff der Bauabnahme wird für verschiedene Arten der Abnahme verwendet. Man unterscheidet zwischen den behördlichen Bauabnahmen wie Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme, den zwischenzeitlichen Teilbauabnahmen wegen fälliger Baufortschrittszahlungen, den technischen Bauabnahmen, wie z.B. durch den Schornsteinfeger und der wichtigsten Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB. Im Bauvertrag sollten entsprechende Vereinbarungen getroffen werden, die sämtliche Abnahmen regeln. Es ist sicherlich angebracht, einen ausreichend qualifizierten Baubegleiter zu den Abnahmen hinzuzuziehen.
Die Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB
Diese Bauabnahme ist die wichtigste, da nach diesem Datum die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt. Sämtliche Risiken sind ab der Übernahme des Bauwerks vom Bauherren zu tragen. Zur Bauabnahme ist der Bauherr verpflichtet. Er muss das Bauvorhaben auch abnehmen, wenn nur unwesentliche Mängel vorhanden sind. Diese sind dann im Abnahmeprotokoll dezidiert aufzunehmen. Ob diese Mängel unwesentlich sind, darüber gibt es häufig Streit zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren. Auch für diesen Fall ist es sachdienlich, einen Sachverständigen an seiner Seite zu haben.
Die Bauabnahme sollte nicht mit der Hausübergabe verwechselt werden. Die Aushändigung der Schlüssel bedeutet nicht, dass das Bauvorhaben auch fertiggestellt ist, auch wenn mancher Bauunternehmer dies gerne so hätte.
Maßgebend für den Leistungsumfang des Bauunternehmers sind die im Bauvertrag in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen. Sind diese unvollständig aufgeführt, so muss der Bauunternehmer auch nur entsprechend seiner schriftlichen Vereinbarung leisten. Der Bauvertrag ist daher hinsichtlich seiner Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt von einem Gutachter Hausbau vor Unterschrift zu überprüfen. Dem Fachmann fallen fehlende Bauleistungen sicherlich auf.
Bei der Bauabnahme ist ein förmliches Abnahmeprotokoll aufzunehmen, in dem sämtliche Mängel notiert werden. Auch wenn beide Vertragspartner über bestimmte Mängel nicht einer Meinung sind, gehören sie ins Protokoll. Die Bauabnahme muss grundsätzlich auf der Baustelle, nicht im Büro des Bauunternehmers, stattfinden.
Über die wichtigsten Maßnahmen bei der Bauabnahme informiert das nachstehende Video:
Behördliche Bauabnahme gemäß Landesbauordnung
Die behördlichen Bauabnahmen sind in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Mit der behördlichen Bauabnahme wird die Übereinstimmung des ausgeführten Bauvorhabens mit dem beantragten Vorhaben bestätigt. Dieses Verfahren wird nicht einheitlich durchgeführt. In den meisten Fällen werden nur stichprobenartige Überprüfungen durchgeführt.
Es gibt Bundesländer, in denen eine Rohbauabnahme, eine Schlussabnahme und eine Gebrauchsabnahme erforderlich ist. Für die Beantragung der entsprechenden Genehmigungen ist der Bauherr verantwortlich. Er hat daher auch die Kosten zu übernehmen, um den Rohbauabnahmeschein und den Schlussabnahmeschein zu erhalten. Die Verpflichtung zur Beantragung der Abnahmen kann auf den Bauunternehmer durch entsprechende Vereinbarung im Bauvertrag übertragen werden.
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In Deutschland wurden im letzten Jahr (2015) laut Statistischem Bundesamt fast 103.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Gemäß einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung hatte dabei jeder Neubau rund 20 gravierende Mängel mit zunehmender Tendenz aufgewiesen. Eine beängstigende Zahl und dabei handelt es sich nur um die gravierenden Baumängel.
Das nachstehende Video gibt einen Überblick über die häufigsten Bauschäden bei Neubauten in Deutschland
Was sind Baumängel und wie erkennt man sie?
Unter einem Baumangel ist die Abweichung des Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand zu verstehen. Die Vereinbarung des Sollzustandes kann nach dem BGB und / oder nach der VOB getroffen werden.
Gemäß BGB-Vertrag ist ein Baumangel vorhanden, wenn die im Bauvertrag mit seinen Vertragsbestandteilen (u.a. Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne etc.) vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks nicht gegeben ist. Wenn es sich um einen VOB-Vertrag handelt, muss das Bauwerk zusätzlich nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sein.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Vertragsgrundlagen, wie Bau- und Leistungsbeschreibung und die detaillierten Baupläne wirklich übereinstimmen. Darüber hinaus ist eine sofortige Reklamation notwendig, wenn das ausführende Bauunternehmen andere, in der Regel minderwertigere Materialien verwendet, z.B. bei Treppen oder Einbaumöbeln auf Kiefernholz, statt der vereinbarten Eiche zurückgreift. Auch die schriftlich fixierte Qualität von technischen Geräten z.B. in Küche und Heizungsbereich wird häufig mit veralteter oder billigerer Technik unterlaufen. Hier muss der >Auftraggeber sofort eingreifen.
Typische und besonders häufige Baumängel sind mangelhaft ausgeführte Maurerarbeiten während des Rohbaus, Statikfehler und Fehler beim Erstellen der Dachkonstruktion. Hinzu kommen neuerdings häufig Fehler aufgrund mangelnder Fachkenntnisse bei der Erstellung der Wärmedämmung und der Gebäudeabdichtung. Vielfach werden auch die heutigen Ansprüche an den Schall- und Brandschutz nicht erfüllt.
Baumängel rechtzeitig erkennen und reklamieren
Wer sein eigenes Haus baut, ist in der Regel kein Profi im Bauwesen. Es empfiehlt sich daher, für das Erkennen und reklamieren von Baumängeln einen sachkundigen Baupartner zu engagieren. Hier bieten sich Bausachverständige, Architekten und Bauingenieure und Mitarbeiter von Dekra und TÜV an. Nicht erkannte und reklamierte Baumängel können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Im Schnitt kann man mit rund 40.000 Euro Zusatzkosten rechnen.
Es ist daher extrem wichtig, alle Mängel während der einzelnen Bauphasen mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren. Weiterhin sollte der Bauunternehmer sofort und schriftlich über die Erkennung der Baumängel unterrichtet und aufgefordert werden, die Mängel unverzüglich zu beseitigen. Um dem Verlangen Nachdruck zu verleihen, sollte dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
Bei der richtigen Verfahrensweise für die Mängelrüge und -beseitigung von Baumängeln vor der endgültigen Bauabnahme unterscheidet man, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB geschlossen wurde. Für den Bauherren ist es besser, die Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, da bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Bauunternehmer liegt, während die Beweislast nach der Abnahme auf den Bauherren übergeht.
Was tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?
Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, vereinbarte Abschlagszahlungen einzubehalten. Der im ordnungsgemäßen Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan sollte auch die Formulierung enthalten, dass bis zu 5% der Bausumme erst dann fällig werden, wenn alle Baumängel beseitigt wurden und alle Bauunterlagen dem Bauherren vorliegen.
Zu den notwendigen Bauunterlagen gehören u.a. die Bau-, Fach- und Statikpläne mit der amtlichen Baugenehmigung, die Energieunterlagen, wie Energiebedarfsausweis, Energiepass und Blower-Door-Test-Auswertung, das Abwasserprotokoll, Produktunterlagen und die Anschriften aller am Hausbau beteiligten Unternehmen.
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Bauüberwachung ist ein Begriff aus der Baubranche, der die Überwachung und Kontrolle von Bauprojekten umfasst. Es handelt sich dabei um die Begleitung und Kontrolle der Bauausführung, um sicherzustellen, dass das Bauwerk gemäß den Planungen, Vorschriften und Qualitätsanforderungen errichtet wird.
Wesentliche Aufgaben der Bauüberwachung
Qualitätskontrolle
Sicherstellung, dass die Bauarbeiten in Übereinstimmung mit den Bauplänen, Spezifikationen und geltenden Normen und Vorschriften ausgeführt werden. Dazu gehört auch die Überprüfung der Materialien und der Bauweise.
Terminkontrolle
Überwachung des Bauzeitplans, um sicherzustellen, dass die Arbeiten pünktlich fertiggestellt werden. Bei Verzögerungen wird nach Lösungen gesucht, um den Zeitplan einzuhalten.
Kostenkontrolle
Überwachung der Baukosten und Vergleich mit dem Budget. Hierbei wird sichergestellt, dass die Kosten nicht überschritten werden und das Projekt innerhalb der finanziellen Vorgaben bleibt.
Sicherheitsüberwachung
Gewährleistung der Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen auf der Baustelle, um Unfälle und Verletzungen zu vermeiden.
Dokumentation
Führung detaillierter Aufzeichnungen über den Baufortschritt, durchgeführte Kontrollen, Abnahmen und Mängel. Dies dient sowohl als Nachweis der ordnungsgemäßen Bauausführung als auch als Grundlage für eventuelle spätere Gewährleistungsansprüche.
Zuständigkeit
Die Bauüberwachung wird in der Regel von qualifizierten Fachleuten wie Architekten, Bauingenieuren oder spezialisierten Bauüberwachern durchgeführt. Sie spielt eine entscheidende Rolle bei der erfolgreichen Realisierung von Bauprojekten, indem sie die Qualität und Sicherheit der Bauarbeiten gewährleistet und dazu beiträgt, dass Projekte termingerecht und im Rahmen des Budgets abgeschlossen werden.
Grundsätzlich ist für die Bauüberwachung eines Wohnhausobjektes der Bauunternehmer zuständig. Er wählt dafür in der Regel seinen Architekten oder Bauleiter aus. Doch diese Experten sind im Auftrag des Bauunternehmens tätig und daher im Zweifelsfall nicht neutral oder sogar weisungsgebunden.
Unabhängige Bauüberwachung
Eine unabhängige Bauüberwachung kann daher nur durch externe Sachverständige erfolgen. Diese muss allerdings der Auftraggeber, also der Bauherr, aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Eine unabhängige Bauüberwachung mit Qualitätskontrolle kostet je nach Leistungsumfang 0,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme. Diese Kosten sind aber sicherlich erheblich niedriger, als die Kosten für unentdeckt gebliebene Baumängel und deren spätere Behebung.
Unabhängige Sachverständige sind bei der Architektenkammer in Erfahrung zu bringen, ebenso vermitteln der Verband privater Bauherren und der Bauherren-Schutzbund, sowie der Verein zur Qualitätskontrolle am Bau (VQC) geeignete Experten und letztendlich bieten auch DEKRA, TÜV und die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ) entsprechende Überwachungsmaßnahmen mit ihren dazu geschulten Experten an.
Bereits in der ersten Phase der Bauvorbereitung (Bauplanung, Grundstückskauf) sollte man sich externe Hilfe von einem unabhängigen Experten einholen.
Welche Leistungen erbringen die neutralen Bauüberwacher?
Das nachstehende Video gibt einen Eindruck über die Arbeit eines neutralen Bauüberwachers.
Damit das Neubauprojekt mängelfrei auf der Basis des jeweiligen Qualitätsanspruchs durchgeführt werden kann, sollte bereits der Bauvertrag mit dem Bauunternehmen vor seinem Abschluss auf Fehler und versteckte Kosten untersucht werden. Der Sachverständige sollte den Bauherren dann auch bis zum Ende der Bauphase begleiten und ihm bei Abnahmen der einzelnen Gewerke und beim korrekten Formulieren von Mängelrügen behilflich sein. Architekten und Ingenieure unterliegen hinsichtlich des Umfangs ihrer Leistungen und der dazu zu berechnenden Honorare den Honorarordnungen ihrer Berufe, wie z.B. der HOAI für Architekten.
Die zu erbringenden Leistungen können individuell vereinbart werden. Es gehören in jedem Fall Besuche auf der Baustelle inklusive der An- und Abfahrt, die Übergabe einer ausführlichen Fotodokumentation des Baufortschrittes und sofern vereinbart die komplette Betreuung des Bauvorhabens bis zur Übergabe durch den Bauunternehmer an den Bauherren zum Aufgabenbereich.
Zusatzleistungen können sein:
Videoübertragung und -überwachung der Baustelle. Auf Wunsch ist es möglich eine Webcam auf der Baustelle zu installieren und somit das Baugeschehen zu verfolgen.
Erstellung und Überprüfung von Kostenschätzungen
Erarbeitung von Sanierungskonzepten
Eine umfassende Bauthermographie
Abnahme im Rahmen des Baufortschritts
Mit dem Bauunternehmer wird in der Regel erst nach Beendigung der gesamten Bauarbeiten eine Bauabnahme durchgeführt. Wer einen eigenen Bauüberwacher hat, sollte daher bei jedem Abschluss eines Gewerkes die Überprüfung auf der Baustelle durchführen lassen und dabei mindestens 7 bis 8 Baustellentermine vereinbaren.
Folgende Termine zur Begutachtung sind in jedem Fall wahrzunehmen:
Baustellenbesichtigung nach Beendigung der Erdarbeiten, vor der Verfüllung der Baugrube und der Erstellung der Bodenplatte.
Besichtigung nach Errichtung des Rohbaus.
Baustellenbesichtigung nach der Fertigstellung des Dachstuhls.
Überprüfung der technischen Gegebenheiten nach der Installation der Haustechnik (Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation)
Überprüfung des Rohbaus vor Beginn der Putz- und Estricharbeiten
Gesamtüberprüfung vor der Endabnahme.
Die Endabnahme / Schlussabnahme
Zu jedem Abschluss des Hausbaus gehört die behördliche Bauabnahme. Diese Abnahme erfolgt von den Mitarbeitern der jeweils zuständigen Baubehörde und erstreckt sich lediglich auf die Überprüfung der Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften hinsichtlich Bebauungsplan und Bauordnung.
Baumängel werden bei der Schlussabnahme durch die Baubehörde nicht erfasst
Die Endabnahme ist mit der wichtigste Termin, denn mit dieser General-Abnahme der erbrachten Bauleistungen, kehrt sich die sogenannte Mängel-Beweislast um. Während vor der Abnahme der Bauunternehmer oder Handwerker beweisen muss, dass seine Leistung nicht mängelbehaftet ist, muss danach der Bauherr die Ursachen und eventuell zu erwartenden Folgeschäden beweisen.
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Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist der Bestandteil des Bauvertrages, der die Grundlagen und die Ausführungsvarianten der Leistungserstellung durch den Bauunternehmer in allen wesentlichen Einzelheiten regelt. Hier müssen alle Leistungen des Auftragnehmers schriftlich festgelegt werden. Die Bau- und Leistungsbeschreibung führt jedes einzelne Gewerk und jede vereinbarte Ausstattungsvariante genauestens auf und nennt und beschreibt exakt auch die einzelnen Baustoffe und sonstige Materialien mit eindeutigen Material-, Mengen- und Qualitätsangaben bis ins Detail.
Die Problematik für den Bauherren kommt meist dann zum Tragen, wenn in der Bau- und Leistungsbeschreibung Leistungen, die zur Erbringung der Gesamt-Bauleistung erforderlich sind, nicht vereinbart worden sind. In diesem Fall müssen dann Nachtragsleistungen vereinbart werden, die nicht im finanziellen Kalkulationsrahmen enthalten sind. Folge davon sind erhöhte Kosten und eventuell auch ein erhöhter Zeitbedarf für die Bauarbeiten. Mit einem qualifizierten Bau- und Leistungsverzeichnis, das gegebenenfalls auch von einem unabhängigen Gutachter überprüft wurde, können solche Zusatzkosten minimiert oder gar ausgeschlossen werden.
Ratschlag für angehende Bauherren
In jedem Fall vor der Unterschrift unter den Bauvertrag einen Sachverständigen zur Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung hinzuziehen und darauf achten, dass alle Leistungen so konkret und eindeutig wie möglich beschrieben sind. Damit erspart man sich Ärger und zusätzliche Kosten.
Standardbaubeschreibungen
Es kommt immer wieder vor und ist prinzipiell auch nicht zu beanstanden, dass der Bauunternehmer eine Standardbaubeschreibung zur Unterschrift vorlegt. Bei solchen Bau- und Leistungsbeschreibungen ist es besonders wichtig, zu prüfen, welche Leistungen im Grundangebot enthalten sind und welche konkreten Mehrkosten für die speziellen Wünsche des Bauherren entstehen. Die dabei notwendigen Ergänzungen sind schriftlich und eindeutig zu vereinbaren und zum Vertragsgegenstand zu machen.
Es gibt leider keine gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte für die Bau- und Leistungsbeschreibung. Allerdings haben sich vor einiger Zeit unter der Ägide des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Kompetenzzentrum „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ Experten der Verbände Bauherren-Schutzbund, Bundesarchitektenkammer, Bundesverband Deutscher Fertigbau, Verband Privater Bauherren, Verbraucherzentrale Bundesverband und Haus & Grund Deutschland zusammengetan und die "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser", herausgegeben. Diese Mindestanforderungen sollten als Grundlage für den Bauvertrag eingehalten werden.
Die Partner der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ haben zusätzlich eine Checkliste entwickelt, die privaten Bauherren ein hervorragendes Hilfsmittel zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäusern zur Verfügung stellt. In dieser Checkliste findet man eine detaillierte Darstellung der einzelnen Leistungspositionen, die es erlaubt, die wesentlichen Angaben zu den angebotenen Leistungen aus der Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauunternehmers in der Checkliste den jeweiligen Positionen zuordnen und sie dort entsprechend zu erfassen und auszuwerten.
Die Checkliste ist in Form einer Tabelle aufgebaut. Man kann in der Checkliste festhalten, ob die einzelnen Positionen mit dem
angebotenen Preis abgegolten sind oder nur als Zusatz- oder Sonderleistungen zu bekommen oder als Eigenleistungen zu erbringen sind. Durch die übersichtliche Zusammenfassung wird der Vergleich einzelner Angebote erleichtert und eine Bewertung ermöglicht.
Mit dieser Checkliste kann vor allem die Überprüfung der Vollständigkeit und Genauigkeit der Bau- und Leistungsbeschreibung sowie die Zuordnung der Kosten einzelner angebotener Leistungen systematisch durchgeführt werden. Trotz dieses Hilfsmittels sollte ein unabhängiger Fachmann mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Weitere Informationen über die einzelnen Positionen der Mindestanforderungen an eine Bau- und Leistungsbeschreibung für Ein- und Zweifamilienhäuser finden Sie in unserem Ratgeber Hausbau, der systematisch nach diesen Mindestanforderungen aufgebaut ist und praktisch alle Positionen noch einmal erläutert und auf Alternativen verweist.
Der Ratgeber Hausbau umfasst alle Aspekte und Teilbereiche des Hausbaus und reicht von der Bauvorbereitung mit Planung, Auswahl des Baupartners, der Bauweise, des Bautyps, der Energiebedarfsermittlung und der Festlegung des Energiestandards über die Baustelleneinrichtung, die Baukonstruktion mit Rohbau, Innenausbau, Haustechnik und Informationsanlagen bis zu den Außenanlagen und der Dokumentation über den Hausbau.
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Zeitverzögerungen beim Bau von Großprojekten wie Stuttgart 21, Berliner Flughafen oder Elbphilharmonie in Hamburg sind jedermann durch die Presse bekannt. Die dort aufgetretenen Fristversäumnisse sind eklatant. Bei kleineren Bauvorhaben, wie dem Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, können solche Fristproblematiken, die zu erheblichen Bauverzögerungen führen können, ebenfalls auftreten. Das Nichteinhalten von Terminen ist eine der typischen Ursachen für Frust und Streitigkeiten beim Hausbau. Man kann sich diesen Frust ersparen, wenn man im Bauvertrag bereits alle Fristen und Termine verbindlich festlegt.
In rechtlicher Hinsicht ist ein Bauvertrag auch ohne die Bestimmung von Fristen und Terminen wirksam. Gerade diese Situation führt aber immer wieder zu Auseinandersetzungen, denn es ist nicht klar, wann der Unternehmer die Arbeiten aufnehmen und fertigstellen muss. Es ist daher sehr wichtig, im Bauvertrag alle Fristen genau festzulegen. Notwendige Termine sind insbesondere der Beginn der Bauarbeiten, Zwischentermine für bestimmte Bauabschnitte und der Fertigstellungstermin. In der Praxis häufig vorkommende Terminbestimmungen, die keinen exakten Zeitraum angeben, wie z.B. in ca. 3 Monaten o.ä., sollten niemals akzeptiert werden.
Natürlich müssen auch Festlegungen darüber getroffen werden, welche Maßnahmen oder Sanktionen getroffen werden können, wenn die vereinbarten Fristen nicht eingehalten werden.
Rechtslage, wenn keine Termine vereinbart sind
Sollte der Bauvertrag ohne Frist- und Terminbestimmungen abgeschlossen sein, so bedeutet das nicht zwangsläufig, dass der Bauunternehmer den Baubeginn längerfristig hinausschieben kann. Nach der gängigen Rechtsprechung kann sich aus dem Vertrag an sich bereits eine Verpflichtung für einen schnellen Baubeginn ergeben, was auch durch entsprechende Formulierungen in den Verkaufsprospekten unterstellt werden kann.
Die deutschen Gerichte haben in ihrer Rechtsprechung den Grundsatz des zügigen Baubeginns und der Fertigstellung in einem angemessenen Zeitraum entwickelt. Als angemessen wird ein Zeitraum erachtet, der nach den Erfahrungen und Statistiken für die Herstellung des Bauprojektes erforderlich ist. Im Streitfall hat der Bauunternehmer dabei die Verpflichtung, nachzuweisen, dass die angemessene Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Sanktionsmöglichkeiten bei Nichteinhaltung von Fristen
Nun kann man nicht sofort vor Gericht ziehen, wenn eine Frist oder auch nur vermeintliche Frist, nicht eingehalten wird. Es gibt folgende Möglichkeiten:
Neue Fristen oder Nachfristen setzen,
bei Nichteinhaltung der Nachfristen nach Androhung den Vertrag kündigen, und den Rücktritt vom Vertrag erklären,
den Auftragnehmer auf Schadenersatz verklagen.
In solchen Fällen (und dann, wenn kein Termin vereinbart worden ist) empfiehlt es sich aber, vorher rechtlichen Rat durch einen versierten Fachanwalt einzuholen. Wer seine vermeintlichen Rechte durchsetzen will muss nämlich unter Umständen mit langwierigen Prozessen rechnen, die meist beiden Seiten nicht sonderlich gut bekommen.
Daher ist es unumgänglich, schon bei dem Abschluss des Bauvertrages konkret und korrekt festzuhalten, wann der Baubeginn erfolgen soll und wann die Fertigstellung erfolgen soll.
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Merken
Vor Beginn eines Bauvorhabens muss sich der angehende Bauherr entscheiden, mit welchen Baupartnern er das Bauvorhaben durchführen will. Die möglichen Baupartner können sein:
Architekt oder Bauingenieur
Baubetreuer
Bauträger
Bauunternehmer
Fertighaushersteller
Generalübernehmer
Generalunternehmer
Nicht mit allen der genannten Baupartner kann ein Bauvertrag abgeschlossen werden. Ein Bauvertrag wird zwischen dem Bauherren und dem Auftragnehmer abgeschlossen. Er basiert auf den Vorschriften der §§ 631 bis 650 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und wird auch als Werkvertrag bezeichnet. Bauträgervertrag, Baubetreuungsvertrag und Architektenvertrag sind allerdings keine Bauverträge im Sinne des BGB.
Vertrag mit dem Architekten oder dem Bauingenieur
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, gehört aber nicht in die Gruppe der Bauverträge. Je nach Aufgabenbereich für den Architekten ergeben sich gewisse Überschneidungen mit den Aufgaben des Bauunternehmers. Diese rechtfertigen jedoch nicht den Abschluss eines Bauvertrages mit dem Architekten, da der Architekt keine eigentliche Bautätigkeit durchführt.
Der Architekt kann für die Planung, Organisation, Koordination und für die Qualitäts- und Kostenkontrolle eines Bauvorhabens beauftragt werden. Meist wird er für alle diese Tätigkeiten oder auch nur für einzelne Aufgaben verpflichtet. Der abzuschließende Vertrag ist ein Werkvertrag und kann sowohl schriftlich, als auch mündlich vereinbart werden. Bei mündlichen Verträgen ist aber wie immer Vorsicht geboten, da die Beweissituation bei Streitigkeiten immer schwierig ist.
Vertrag mit einem Baubetreuer
Auch ein Baubetreuungsvertrag ist kein Bauvertrag, denn im Baubetreuungsvertrag wird die Erbringung einer Dienstleistung und keiner Bauleistung vereinbart. Der Baubetreuer kann ein Bauvorhaben im fremden Namen und für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten und durchführen. Im Unterschied zum Bauunternehmer vergibt der Baubetreuer dann die einzelnen Gewerke an verschiedene Handwerker. Er kann aber auch nur mit Einzelaufgaben, wie Bauüberwachung oder Bauleitung betreut werden. Rechtlich gesehen benötigt der Baubetreuer eine Genehmigung nach §34c der Gewerbeordnung.
Bauträgervertrag
Auch der Bauträgervertrag ist kein Bauvertrag im eigentlichen Sinne, denn der Bauträger verkauft seinen Kunden nicht nur die Erstellung des Gebäudes sondern auch das Baugrundstück, auf dem es entstehen soll. Ein Bauträgervertrag ist daher in der Regel notariell abzuschließen. Hierin liegt auch die Mahnung zur besonderen Vorsicht begründet.
Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Haus errichtet werden soll. Er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Verpflichtung zum Bau z.B. eines Einfamilienhauses. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Bauträger Abschlagszahlungen in gesetzlich vorgegebener Höhe verlangen, obwohl das Grundstück noch nicht auf den neuen Eigentümer eingetragen ist. Es sollte immer darauf geachtet werden, dass der Eigentumsübergang des Grundstücks auf den Bauherren so früh wie möglich erfolgt.
Vertrag mit einem Bauunternehmer
Das ist der klassische Bauvertrag. Der Leistungsumfang des Bauvertrages mit einem Bauunternehmer kann sehr differenziert sein, er kann sich sowohl auf Einzelleistungen wie Maurerarbeiten, Renovierungen, Umbaumaßnahmen oder aber auch auf die Erstellung eines fertigen Rohbaus, Ausbauhauses oder schlüsselfertigen Eigenheims beziehen.
Aber innerhalb der Gruppe der Bauunternehmer unterscheidet man zwischen dem Hauptunternehmer und dem Generalunternehmer. Während der Hauptunternehmer für die Fertigstellung des Bauwerks auch Subunternehmer einsetzen kann, wird der Generalunternehmer in der Regel alle Arbeiten selbständig ausführen. Im Bauvertrag ist daher beim Hauptunternehmer auf eine Klausel hinsichtlich des Einsatzes von Subunternehmern zu achten.
Der Sonderfall des Generalübernehmers
Anders als beim Generalunternehmer sieht die Situation beim Generalübernehmer aus. Er gibt sämtliche Aufgaben an andere Unternehmen weiter, da er in der Regel keine eigenen Handwerker beschäftigt. Mit dem Generalübernehmer wird ein Bauvertrag abgeschlossen. Generalübernehmer sind meist große Baufirmen und Immobiliengesellschaften. Auftraggeber im Sinne des Bauvertrages ist der Bauherr, der den Vorteil hat, dass die gesamte Bauausführung nur über seinen mit dem Generalübernehmer abgeschlossenen Bauvertrag erfolgt.
Vertrag mit dem Fertighaushersteller
Mit einem Fertighaushersteller wird kein Bauvertrag, sondern ein Werkvertrag über eine Dienstleistung abgeschlossen. Der Vertrag mit dem Fertighaushersteller ist also weder ein Kaufvertrag noch ein Bauvertrag. Aus diesem Grund weichen die rechtlichen Vorschriften von den anderen „Bauverträgen“ auch ab. Den Verträgen mit den Fertighausherstellern liegen meist nicht die Vorschriften des BGB zugrunde sondern die der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen). Verträge nach dem BGB werden auch von einigen Fertighausherstellern angeboten. Wichtigster Unterschied ist die Gewährleistungspflicht. Sie beträgt nach BGB fünf Jahre, nach der VOB nur 2 Jahre.
Tipps zum Abschluss
Achten Sie immer auf den Inhalt der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dort müssen alle, aber auch wirklich alle Sondervereinbarungen, Qualitäten und Materialien verbindlich festgehalten werden.
Zusatzleistungen immer konkret nach Art, Umfang und Preis schriftlich fixieren.
Immer genaue Fertigstellungstermine, auch für einzelne Bauabschnitte, vereinbaren.
Immer die Gewährleistungsfrist des BGB – 5 Jahre – vereinbaren.
Zahlungen dürfen nur entsprechend dem Baufortschritt erbracht werden.
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In einem ordnungsgemäßen Bauvertrag werden die Zahlungsmodalitäten insgesamt, sowie die Fälligkeit von Abschlagszahlungen im Einzelnen geregelt. Es hat sich als Regel entwickelt, dass entsprechend dem Baufortschritt auch Abschlagszahlungen zu leisten sind. Die Schlusszahlung (letzte Rate) erfolgt nach Bauabnahme.
Soweit die Theorie. Allerdings kann man die Basis für die Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach verschiedenen gesetzlichen Vorschriften definieren und schriftlich fixieren.
Abschlagszahlungen nach VOB
Wird dem Bauvertrag die VOB zugrunde gelegt, treten die Vorschriften des § 16 Abs.1 VOB/B in Kraft. Dort heißt es:
Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren, und zwar in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages.
Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
Als Leistungen gelten hierbei auch die für die geforderte Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl das Eigentum an ihnen übertragen ist oder entsprechende Sicherheit gegeben wird.
Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Nach der MaBV werden die Abschlagszahlungen in einem Prozentsatz des Gesamtauftragswertes nach Abschluss einzelner Gewerke fällig. Es dürfen dabei folgende Höchstsätze vereinbart werden:
30,0% bei Baubeginn
28,0% nach Rohbau und Zimmerarbeiten
12,6% nach Einbau von Dachflächen, Dachrinnen und Fenster
12,6% nach Rohinstallation, Estrich, Innenputz
2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe
5,6% nach Fassadenarbeiten und vollständiger Fertigstellung
Abschlagszahlungen gemäß § 632a BGB
Wenn der Bauvertrag als Werkvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher nach § 632a BGB abgeschlossen ist, gelten die darin festgelegten Normen.
Der Unternehmer kann danach von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in Höhe des durch die Leistung erzielten Wertzuwachses verlangen. Die Leistung ist durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine schnelle und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss.
Hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten.
Fälligkeit von Abschlagszahlungen
Eine Abschlagszahlung nach VOB ist spätestens 21 Kalendertage nach Zugang der o. gen. Aufstellung beim Auftraggeber fällig. Spätestens zur Fälligkeit der Vergütung hat der Gläubiger Anspruch auf Zahlung. Eine Mahnung mit neuerlicher Fristsetzung bei Nichtzahlung zum Fälligkeitstermin ist nach der VOB nicht mehr erforderlich.
Wichtige Rechtsprechung zum Thema Abschlagszahlung bei Bauverträgen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Klausel in einem Bauvertrag, in der die Abschlagszahlungen geregelt wird, unwirksam ist, wenn sie nicht auch das Recht des Auftraggebers gem. § 632 a Abs. 3 BGB beinhaltet. Danach kann der Auftraggeber eines Bauvertrages, soweit dieser Verbraucher ist, bei der ersten Abschlagzahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruches vom Auftragnehmer verlangen.
Konsequenz aus dem Urteil:
Es bedeutet, dass das Bauunternehmen seinen Werklohn beim Fehlen der Klausel erstmals nach Abnahme des Bauwerkes (Fertigstellung) verlangen kann.
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