Hausbau Baustoffe / Ziegel: Wohngesund bis in den Kern: Mit dem neuen „Unipor W07 Silvacor“ entsteht in Hammelburg (Bayern) das Außenmauerwerk eines besonderen Einfamilienhauses. Das Dämmstoff-Herz des gefüllten Mauerziegels besteht zu 100 Prozent aus nachwachsenden Nadelholzfasern. Mit dieser nachhaltigen Wandbaustoff-Lösung lässt sich energetisch hochwertiges Mauerwerk bis hin zum Passivhaus-Standard errichten. Neben bauphysikalischen Vorteilen – wie etwa Wärmeschutz, Schallschutz und Tragfähigkeit – überzeugt der „grüne“ Mauerziegel auch durch seine einfache Verarbeitung.
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Hausbau / Bauplanung: Die Bauwerksdatenmodellierung, auch Building Information Modeling genannt, stellt Baupläne dreidimensional und selbsterklärend dar und ergänzt sie um zusätzliche Informationen wie technische Spezifikationen und Anforderungen, Baukosten oder Zeitabläufe. Die Vorteile: Alle Informationen liegen digital vor und werden in gemeinsamen Modellen anschaulich zusammengeführt. Während der Messe BAU vom 16. bis 21. Januar 2017 in München stellen die Forscher auf der Sonderschau »Fraunhofer StadtLabor – mit Forschung und Entwicklung Lebensräume gestalten« der Fraunhofer-Allianz Bau ihre Projekte rund um BIM vor.
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Die Vergütung und Bezahlung des Bauunternehmers führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten, wenn die entsprechenden Regelungen im Bauvertrag nicht eindeutig formuliert worden sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Vergütung zu regeln. In den meisten Fällen wird im privaten Hausbau die Abrechnung nach Einheitspreisen oder die Pauschalpreisvereinbarung angewandt. Für kleinere Baumaßnahmen ist auch eine Stundenlohnvergütung gebräuchlich. Insgesamt gesehen wird zwar immer noch der Einheitspreis am häufigsten verwandt, allerdings geht die Tendenz immer mehr zum Pauschalpreis.
Bei nicht klar erkennbarer Auftragserteilung (z.B. mündlicher Verabredung) können trotzdem Vergütungsansprüche entstehen. Nach den gesetzlichen Vorschriften hat dann der Bauunternehmer Anspruch auf die ortsübliche Vergütung für die erbrachte Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Fälligkeit der Zahlung
Laut BGB ist eine Vergütung an den Bauunternehmer erst mit Abnahme des Bauwerks fällig. Dies bedeutet, das die Baumaßnahmen beendet sind und das Bauwerk an den Auftraggeber fertig übergeben wurde. Das BGB lässt jedoch aufgrund der normalerweise recht langen Dauer eines Hausbaus zu, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung von Abschlagszahlungen eingeräumt werden muss. Neben dem vereinbarten Preismodell sollte daher im Bauvertrag auch detailliert festgelegt werden, wann und bei welchem Baufortschritt Abschlagszahlungen geleistet werden müssen. Als Anhalt mag da die Vorschrift über Abschlagszahlungen im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gelten.
Die Vergütung nach Einheitspreisen
Um dieses Preismodell anwenden zu können, ist es zwingend erforderlich ein detailliertes Bau- und Leistungsverzeichnis als Vertragsbestandteil vorliegen zu haben.
Der Einheitspreisvertrag sieht vor, dass die zu erbringenden Leistungen zu Einheitspreisen (z.B. qm, Gewicht, Stück oder Menge) festgelegt und dann nach den tatsächlich erbrachten Werten (gemäß Aufmaß) abgerechnet werden. Mengenänderungen gegenüber der Bau- und Leistungsbeschreibung sind daher rechtzeitig zwischen Bauherrn und Bauunternehmer neu (schriftlich) zu vereinbaren. Im Bauvertrag ist aufzunehmen, dass die Einheitspreise auch über die vereinbarte Bauzeit hinaus gültig sind. Da fast alle Bauvorhaben mit Problemen der Zeitüberschreitung zu kämpfen haben, käme es sonst zu Preiserhöhungen, die der Bauherr nicht zu verantworten hat.
Die Pauschalpreisvereinbarung
Im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages hat der Bauunternehmer die Aufgabe, ein im Bauvertrag exakt definiertes Bauwerk gegen eine feste pauschale Vergütung zu errichten. Voraussetzung dafür ist, dass sämtliche Leistungen im Bau- und Leistungsverzeichnis so genau wie möglich beschrieben werden. Nur so kann der Pauschalpreis exakt festgesetzt werden. Preisänderungen dürfen nur dann erfolgen, wenn eine nachträgliche Veränderung des beschriebenen Bausolls vom Bauherren gewünscht wird. In der Praxis unterscheidet man zwischen Detailpauschalpreis und Globalpauschalpreis.
Das Mengenrisiko liegt also immer beim Bauunternehmer, der eine Anpassung der Preise nur dann verlangen kann, wenn sich die Mengen nach dem Vertragsabschluss, aus welchen Gründen auch immer, erheblich verändern. Nach einem Urteil des BGH können nur Mengenabweichungen von mehr als 20 % zu einer Anpassung führen.
Die Stundenlohnvergütung
Eine Stundenlohnvergütung wird heute in der Regel nur noch für kleinere Bauarbeiten wie Renovierungen und Reparaturen vereinbart. Bei einer Stundenlohnvergütung hat der Auftraggeber keinerlei Einfluss auf die Effizienz der geleisteten Stunden.
Sonstige Preisarten
Wie oben bereits beschrieben, sind die verbreitetsten Preisarten beim Hausbau der Pauschal- und der Einheitspreis. Daneben gibt e aber für bestimmte Situationen Bauverträge, die auch andere Preisarten zulassen.
Diese Preisvereinbarungen gibt es in folgenden Formen:
GMP-Verträge (garantierter Maximalpreis)
Regieverträge (auf Stundenlohnbasis)
PPP-Verträge ( meist bei öffentlichen Auftraggebern)
Für den Bauherren von heute, der sein Ein- oder Zweifamilienhaus ohne größere Komplikationen errichten will, sollte der Bauvertrag immer die Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten und auf dieses Basis ein Pauschalpreis vereinbart werden.
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Hausbau / Fenster: Gesunde Materialien, ein angenehmes Raumklima und viel natürliches Tageslicht: Auch das Wohnumfeld, in dem man sich täglich aufhält, entscheidet über das Wohlbefinden. Immer mehr Menschen wollen dabei im Einklang mit der Natur leben. Sie setzen auf nachhaltige Baustoffe wie Holz, bevorzugen warme erdige Farben wie Beige- oder Brauntöne und holen sich möglichst viel Tageslicht in die eigenen vier Wände.
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Das wichtigste Dokument beim Hausbau ist mit Sicherheit der Bauvertrag. In diesem werden alle baurechtlichen Fragen zusammengefasst und konkretisiert. Je präziser der Vertrag formuliert ist, desto eindeutiger ist bei Streitfällen die Rechtslage. Unser Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten „Knackpunkte“ innerhalb des Bauvertrages. Schützen Sie sich und Ihre Familie vor unkalkulierbaren Kosten und Ärger beim Hausbau.
Im Einzelnen werden im Ratgeber Bauvertrag folgende Themen behandelt:
Tipp von Hausbautipps24:
Wenn Ihnen ein Bauvertrag vorgelegt wird, sehen Sie ihn sich möglichst zusammen mit einem in solchen Dingen erfahrenen Sachverständigen durch und verhandeln Sie bei nicht eindeutigen Formulierungen mit dem Bauunternehmer oder Fertighausanbieter über eventuelle Vertragsänderungen. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen ein schon vorgedruckter fertiger Bauvertrag zur Unterschrift vorgelegt wird.
Lesen Sie zum Thema Bauvertrag ergänzend auch unsere speziellen Artikel, wie:
Formvorschriften für den Bauvertrag
Da nach deutschem Recht für den Abschluss eines Bauvertrages, wie auch für andere Verträge, keine Formvorschriften bestehen, gilt im Prinzip auch eine mündliche Vertragsgestaltung. Das ist aber weder üblich, noch sinnvoll, da in dem Vertrag elementare Vertragsinhalte vereinbart werden....
Worauf Sie beim Bauvertrag achten sollten
Jeder, der ein Haus baut, weiß, dass auf dem Weg zum eigenen Heim viele Hürden bewältigt werden müssen. Was viele allerdings nicht ahnen, ist, dass oftmals bereits bei der Unterzeichnung des Bauvertrages der Grundstein für viele spätere Probleme gelegt wird. Wir sagen Ihnen, worauf Sie als Bauherr unbedingt achten sollten.
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Tücken bei Bauverträgen
Eine weitere Tücke: Basiert das Angebot nicht auf einer vorher erfolgten Baugrunduntersuchung und stellt sich nach Unterschrift des Bauvertrags heraus, dass zusätzliche Abdichtungen erforderlich sind, gehen die Kosten zu Lasten des Bauherrn.
Tücken bei Bauverträgen
Kostenloser Ratgeber „Die häufigsten Bauherrenfallen“
Wir geben Ratschläge, wie Sie das richtige Grundstück finden, welche alternativen Energien beim Hausbau eingesetzt werden sollten, wie Sie Ihre Baufinanzierung optimal zusammenstellen und worauf Sie beim Bauvertrag und beim Grundstückskaufvertrag achten müssen.
Kostenloser Ratgeber „Die häufigsten Bauherrenfallen“
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
Bauverträge sind Vertrauenssache - schließlich ist die Investition, die der Bauherr einem Unternehmer anvertraut, in der Regel die größte, die er in seinem Leben tätigt. Doch leider sind nicht alle Verträge verbraucherfreundlich, wie eine Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover e.V. (IFB) zeigt....
Verbindliche Regelungen im Bauvertrag vereinbaren
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Der Begriff der Bauabnahme wird für verschiedene Arten der Abnahme verwendet. Man unterscheidet zwischen den behördlichen Bauabnahmen wie Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme, den zwischenzeitlichen Teilbauabnahmen wegen fälliger Baufortschrittszahlungen, den technischen Bauabnahmen, wie z.B. durch den Schornsteinfeger und der wichtigsten Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB. Im Bauvertrag sollten entsprechende Vereinbarungen getroffen werden, die sämtliche Abnahmen regeln. Es ist sicherlich angebracht, einen ausreichend qualifizierten Baubegleiter zu den Abnahmen hinzuzuziehen.
Die Bauabnahme gemäß § 640 Abs.1 BGB
Diese Bauabnahme ist die wichtigste, da nach diesem Datum die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt. Sämtliche Risiken sind ab der Übernahme des Bauwerks vom Bauherren zu tragen. Zur Bauabnahme ist der Bauherr verpflichtet. Er muss das Bauvorhaben auch abnehmen, wenn nur unwesentliche Mängel vorhanden sind. Diese sind dann im Abnahmeprotokoll dezidiert aufzunehmen. Ob diese Mängel unwesentlich sind, darüber gibt es häufig Streit zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren. Auch für diesen Fall ist es sachdienlich, einen Sachverständigen an seiner Seite zu haben.
Die Bauabnahme sollte nicht mit der Hausübergabe verwechselt werden. Die Aushändigung der Schlüssel bedeutet nicht, dass das Bauvorhaben auch fertiggestellt ist, auch wenn mancher Bauunternehmer dies gerne so hätte.
Maßgebend für den Leistungsumfang des Bauunternehmers sind die im Bauvertrag in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen. Sind diese unvollständig aufgeführt, so muss der Bauunternehmer auch nur entsprechend seiner schriftlichen Vereinbarung leisten. Der Bauvertrag ist daher hinsichtlich seiner Bau- und Leistungsbeschreibung unbedingt von einem Gutachter Hausbau vor Unterschrift zu überprüfen. Dem Fachmann fallen fehlende Bauleistungen sicherlich auf.
Bei der Bauabnahme ist ein förmliches Abnahmeprotokoll aufzunehmen, in dem sämtliche Mängel notiert werden. Auch wenn beide Vertragspartner über bestimmte Mängel nicht einer Meinung sind, gehören sie ins Protokoll. Die Bauabnahme muss grundsätzlich auf der Baustelle, nicht im Büro des Bauunternehmers, stattfinden.
Über die wichtigsten Maßnahmen bei der Bauabnahme informiert das nachstehende Video:
Behördliche Bauabnahme gemäß Landesbauordnung
Die behördlichen Bauabnahmen sind in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Mit der behördlichen Bauabnahme wird die Übereinstimmung des ausgeführten Bauvorhabens mit dem beantragten Vorhaben bestätigt. Dieses Verfahren wird nicht einheitlich durchgeführt. In den meisten Fällen werden nur stichprobenartige Überprüfungen durchgeführt.
Es gibt Bundesländer, in denen eine Rohbauabnahme, eine Schlussabnahme und eine Gebrauchsabnahme erforderlich ist. Für die Beantragung der entsprechenden Genehmigungen ist der Bauherr verantwortlich. Er hat daher auch die Kosten zu übernehmen, um den Rohbauabnahmeschein und den Schlussabnahmeschein zu erhalten. Die Verpflichtung zur Beantragung der Abnahmen kann auf den Bauunternehmer durch entsprechende Vereinbarung im Bauvertrag übertragen werden.
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In Deutschland wurden im letzten Jahr (2015) laut Statistischem Bundesamt fast 103.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Gemäß einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung hatte dabei jeder Neubau rund 20 gravierende Mängel mit zunehmender Tendenz aufgewiesen. Eine beängstigende Zahl und dabei handelt es sich nur um die gravierenden Baumängel.
Das nachstehende Video gibt einen Überblick über die häufigsten Bauschäden bei Neubauten in Deutschland
Was sind Baumängel und wie erkennt man sie?
Unter einem Baumangel ist die Abweichung des Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand zu verstehen. Die Vereinbarung des Sollzustandes kann nach dem BGB und / oder nach der VOB getroffen werden.
Gemäß BGB-Vertrag ist ein Baumangel vorhanden, wenn die im Bauvertrag mit seinen Vertragsbestandteilen (u.a. Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne etc.) vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks nicht gegeben ist. Wenn es sich um einen VOB-Vertrag handelt, muss das Bauwerk zusätzlich nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sein.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Vertragsgrundlagen, wie Bau- und Leistungsbeschreibung und die detaillierten Baupläne wirklich übereinstimmen. Darüber hinaus ist eine sofortige Reklamation notwendig, wenn das ausführende Bauunternehmen andere, in der Regel minderwertigere Materialien verwendet, z.B. bei Treppen oder Einbaumöbeln auf Kiefernholz, statt der vereinbarten Eiche zurückgreift. Auch die schriftlich fixierte Qualität von technischen Geräten z.B. in Küche und Heizungsbereich wird häufig mit veralteter oder billigerer Technik unterlaufen. Hier muss der >Auftraggeber sofort eingreifen.
Typische und besonders häufige Baumängel sind mangelhaft ausgeführte Maurerarbeiten während des Rohbaus, Statikfehler und Fehler beim Erstellen der Dachkonstruktion. Hinzu kommen neuerdings häufig Fehler aufgrund mangelnder Fachkenntnisse bei der Erstellung der Wärmedämmung und der Gebäudeabdichtung. Vielfach werden auch die heutigen Ansprüche an den Schall- und Brandschutz nicht erfüllt.
Baumängel rechtzeitig erkennen und reklamieren
Wer sein eigenes Haus baut, ist in der Regel kein Profi im Bauwesen. Es empfiehlt sich daher, für das Erkennen und reklamieren von Baumängeln einen sachkundigen Baupartner zu engagieren. Hier bieten sich Bausachverständige, Architekten und Bauingenieure und Mitarbeiter von Dekra und TÜV an. Nicht erkannte und reklamierte Baumängel können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Im Schnitt kann man mit rund 40.000 Euro Zusatzkosten rechnen.
Es ist daher extrem wichtig, alle Mängel während der einzelnen Bauphasen mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren. Weiterhin sollte der Bauunternehmer sofort und schriftlich über die Erkennung der Baumängel unterrichtet und aufgefordert werden, die Mängel unverzüglich zu beseitigen. Um dem Verlangen Nachdruck zu verleihen, sollte dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
Bei der richtigen Verfahrensweise für die Mängelrüge und -beseitigung von Baumängeln vor der endgültigen Bauabnahme unterscheidet man, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB geschlossen wurde. Für den Bauherren ist es besser, die Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, da bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Bauunternehmer liegt, während die Beweislast nach der Abnahme auf den Bauherren übergeht.
Was tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?
Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, vereinbarte Abschlagszahlungen einzubehalten. Der im ordnungsgemäßen Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan sollte auch die Formulierung enthalten, dass bis zu 5% der Bausumme erst dann fällig werden, wenn alle Baumängel beseitigt wurden und alle Bauunterlagen dem Bauherren vorliegen.
Zu den notwendigen Bauunterlagen gehören u.a. die Bau-, Fach- und Statikpläne mit der amtlichen Baugenehmigung, die Energieunterlagen, wie Energiebedarfsausweis, Energiepass und Blower-Door-Test-Auswertung, das Abwasserprotokoll, Produktunterlagen und die Anschriften aller am Hausbau beteiligten Unternehmen.
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Hausbau / Sicherheit: Nicht nur jede Wohnung, sondern auch jeder einzelne Wohnraum soll mit den Alarm gebenden "Lebensrettern" ausgestattet werden Berlin und Brandenburg sind zwei der letzten Bundesländer, die in ihren Bauordnungen eine Rauchmelder-Pflicht verankert haben. Einzig unrühmliche Ausnahme bleibt Sachsen, wo eine allgemeine Regelung immer noch aussteht. In der Bundeshauptstadt und in Brandenburg geht man noch einen Schritt weiter als anderswo: Nicht nur Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, sondern alle Wohnräume sollen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Seit Juli 2016 gilt das für alle Neubauten bereits in Brandenburg und ab Januar 2017 auch in Berlin; bis Ende 2020 sind zudem bestehende Gebäude nachzurüsten.
