Forward-Darlehen
Die Darlehensform des Forward- Darlehens gibt es erst seit gut 10 Jahren. Der Grundgedanke dieses auch für die Baufinanzierung einzusetzenden Darlehens ist, sich gegenwärtig niedrige Zinsen für eine zukünftig fällig werdende Umschuldung oder für ein in absehbarer Zeit geplantes Neubauvorhaben langfristig zu sichern, also die niedrigen Zinsen von heute für eine Fälligkeit von morgen oder übermorgen gegen einen geringen Zinsaufschlag zu nutzen.
Gründe für den Abschluß eines Forward-Darlehens
Der Abschluß des Forward-Darlehens hat immer einen spekulativen Charakter. Man spekuliert bei Abschluß des Darlehensvertrages darauf, daß die Zinsen bis zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme allgemein höher sind, als im gegenwärtigen Zeitpunkt. Dafür gibt es statistische Anhaltswerte, die eine Spekulation sicherer machen können.
Ein Beispiel dafür ist die Zinsentwicklung in der Vergangenheit. In den Jahren von 1980 bis 2002 lag der Durchschnittszinssatz für Baufinanzierungen mit 10jähriger Zinsfestschreibung bei 7,85 %, während wir gegenwärtig für derartige Baufinanzierungen nur ca. 1,8 % Zinsen zu zahlen haben. Es lohnt sich also in der gegenwärtigen Situation diese Konditionen, selbst unter Hinzurechnung des Forward- Aufschlags bis zu fünf Jahre im Voraus zu vereinbaren.
Da sich die Zinskurve für Baufinanzierungen zur Zeit in einem absoluten Tal befindet und die meisten Experten einen mittelfristig mehr oder weniger deutlichen Anstieg der Zinsen prognostizieren, sind die Chancen eines Forward- Darlehens heute besser, als die möglichen Risiken. Zwar sind in den letzten 15 Jahren die Zinsen bis auf wenige Ausnahmen permanent gesunken, dieser Trend kann aber aufgrund des derzeitig erreichten Zinsniveaus von rund 1,5 % nicht mehr wesentlich weiter gehen. Es ist also damit zu rechnen, dass die Zinsen steigen werden. Wann dies der Fall sein wird, ist nicht prognostizierbar. Wer heute sein Forward-Darlehen für das Jahr 2020 abschließt, dürfte allerdings auf der sicheren Seite sein.
Von der Klassifizierung her ist das Forward- Darlehen eigentlich meist ein typisches Annuitätendarlehen, für das allerdings einige besondere Vereinbarungen getroffen werden müssen.
Die Forward-Periode und der Forward-Aufschlag
Die erste Sondervereinbarung betrifft die Vorlaufzeit des Forward- Darlehens, die sogenannte Forward- Periode. Sie bezeichnet den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluß mit der Festlegung der Zinshöhe und der tatsächlichen Inanspruchnahme der Baufinanzierung. Dieser Zeitraum kann zwischen wenigen Monaten bis zu 5 Jahren dauern. Je länger der Zeitraum gewählt wird, desto höher wird der Forwardaufschlag sein, denn die Zinssicherheit des Forward- Darlehens muß der Kreditnehmer natürlich bezahlen.
Zinssätze für Forward-Darlehen
Der Zinssatz für Forward-Darlehen wird aus den aktuellen Hypothekenzinsen entsprechend der jeweiligen Festschreibungsfrist und einem sogenannten Forward- Aufschlag gebildet.
Die Höhe des Forward-Aufschlags ist nach der Laufzeit des Forward-Darlehens gestaffelt, wobei eine kurze Festschreibungsfrist von 5 Jahren einen höheren Aufschlag erfordert, als eine längerfristige Zinsfestschreibung von 10 oder mehr Jahren.
Wie sich der Forward-Aufschlag aufgrund der jeweils geltenden Zinsverhältnisse ändert, kann man aus dem nachfolgenden Vergleich entnehmen.
Im März 2008 betrug der Forward-Aufschlag bei einer 5jährigen Zinsfestschreibung durchschnittlich 0,04 % pro Monat, bei 10 jähriger Zinsfestschreibung lag er bei 0,03 % pro Monat. Ein Forward-Darlehen mit 5 jähriger Zinsfestschreibungsfrist, das am 1.4. 2008 bewilligt wurde und am 1.4.2010 ausgezahlt werden sollte, kostete also (24 x 0,04) 0,96 % mehr Zinsen, als eine am 1.10.2010 ausgezahlte Baufinanzierung. Bei 10 jähriger Zinsfestschreibung lag der Forward-Aufschlag bei (24 x 0,03) 0,72%.
Wie teuer ein Forward-Darlehen zur Zeit (März 2015) für Sie ist, können Sie nachstehend in Erfahrung bringen.
Derzeit sind für ein Forward-Darlehen von 12 Monaten Forwardzeit durchschnittlich 0,19 % Zinsaufschlag zu zahlen, für eine Vorlaufzeit von 24 Monaten sind es 0,5 % mehr und für eine Vorlaufzeit von 36 Monaten liegt der Durchschnittszinssatz bei 0,78 %
Wozu können Forward-Darlehen eingesetzt werden und was ist dabei zu beachten?
Forward-Darlehen können zu allen Baufinanzierungs- und Umschuldungszwecken eingesetzt werden, sofern der jeweilige Kredit grundbuchlich abgesichert ist.
Die Mindest- Darlehenshöhe liegt in aller Regel bei 50.000 €. Tilgung und Tilgungsaussetzung sind im Rahmen der üblichen Bedingungen für Baufinanzierungen möglich.
Man sollte bei dem Abschluss eines Forward-Darlehens bedenken, dass im Falle einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung eine geringere Kreditsumme benötigt wird, als bisher, da zwischenzeitlich erhebliche Tilgungen vorgenommen wurden. Wichtig ist auch, dass man sich mehrere Angebote zukommen lässt oder dass man auch die Möglichkeit für sich sieht, die verschiedenen Baukredite auf Webseiten vergleichen zu können.
Risiken der Forward-Darlehen
Wer sich in den vergangenen Jahren für ein Forward-Darlehen entschieden hatte, muß heute erkennen, daß die Zinsen nicht gestiegen sind, der Forward-Aufschlag hat seine Baufinanzierung verteuert, wenn auch auf einem niedrigen Niveau. Dieses Risiko besteht derzeit (März 2015) nicht, denn die aktuellen Finanzierungszinsen liegen ja annähernd bei Null und es ist nicht wahrscheinlich, dass die Finanzierungsinstitute negative Zinsen berechnen werden.
Ein Forward-Darlehen muß abgenommen werden, auch wenn zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme ein allgemein günstigerer Zinssatz auf dem Markt angeboten wird, ansonsten droht eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die eine erhebliche Summe ausmachen kann.
Besonders unangenehm für den Darlehensnehmer wird es, wenn die Immobile, für die das Forward-Darlehen gedacht war, vor Inkrafttreten des Darlehensvertrages verkauft werden muß. In diesem Fall muß der Darlehensnehmer für das alte Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und für das Forward-Darlehen wird eine Nichtabnahme-Entschädigung fällig.
Achtung! Rechnen Sie genau! Forward-Darlehen – ja oder nein!
Wenn die Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung in den nächsten 12 bis 18 Monaten endet, kann meist auch ein normales Darlehen eine gute oder sogar bessere Alternative sein. Einzelne Finanzierungsinstitute verlangen teilweise für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten keine Bereitstellungszinsen. Die aktuellen Konditionen können somit ohne einen Forward-Aufschlag zumindest bis zu 12 Monaten gesichert werden. Selbst die üblichen Bereitstellungszinsen von 0,25% pro Monat können rechnerisch günstiger für Sie sein, als ein Forward-Darlehen, bei dem ja der Forward- Aufschlag für die gesamte Laufzeit des Darlehens zu zahlen ist.