Festdarlehen
Ein Festdarlehen ist eine Form der Baufinanzierung, die meist für vermietete Immobilien verwendet wird. Man darf das Festdarlehen jedoch nicht mit einer Festzinshypothek verwechseln. Mit „fest“ ist bei dieser Art der Baufinanzierung ein fester Termin für die Rückzahlung des gesamten Darlehens gemeint.Wie wird ein Festdarlehen getilgt?
Das bedeutet auch, daß für das Festdarlehen während der Laufzeit keine Tilgung geleistet wird. Die Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende der Laufzeit. Natürlich muss für die Tilgung eine äquivalente Geldanlage einspringen. Die Rückzahlung muß nämlich gegenüber dem darlehensgebenden Finanzierungsinstitut abgesichert werden. Dies geschieht meist durch Abtretung der Ansprüche aus einer noch abzuschließenden Lebensversicherung, deren Fälligkeit mit der Fälligkeit für die Baufinanzierung übereinstimmt. Neben dem Abschluß einer Lebensversicherung ist auch der Einsatz von Bauspardarlehen oder Fonds-Sparplänen möglich. Grundsätzlich handelt es sich daher beim Festdarlehen um eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung. Bei Hypotheken von Lebensversicherungen ist diese Form der Baufinanzierung die Regel.
Was ist der tiefere Sinn dieser Form der Baufinanzierung?
Wer als Kapitalanleger eine Immobile kauft und vermietet, kann die Zinsen, die für die Finanzierung aufgewendet werden, steuerlich von den Erträgen absetzen, dem Selbstnutzer ist dies nicht gestattet.Festdarlehen sind daher aus steuerlichen Gründen ein Klassiker bei der Finanzierung von vermieteten Immobilen. Bei entsprechend langer Zinsbindung ergibt sich eine gleichbleibende monatliche Belastung aus Zinsrate und dem für die Tilgung anzusparenden Beiträgen, gleich ob für eine Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder einen Fonds.
Welches Risiko beinhaltet ein Festdarlehen?
Grundsätzlich ist das Risiko von Zinserhöhungen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höher als bei einem Annuitätendarlehen. Es sollte daher immer eine Zinsfestschreibung für die gesamte Laufzeit des Festdarlehen gewählt werden, was natürlich auch höhere Zinskosten verursacht.Außerdem liegt ein Risiko darin, dass die ursprünglich kalkulierte Ablaufleistung einer Lebensversicherung nicht erreicht wird. Die Ablaufleistung von Lebensversicherungen wird in der Regel nicht garantiert, zumindest nicht für die Gewinnanteile der Lebensversicherung.
Bei einem Festdarlehen mit variablen Zinsen ist das Risiko steigender Zinsen und somit einer steigenden Belastung besonders hoch.
Grundsätzlich sollte man daher vor Abschluß eines Festdarlehens immer den Rat eines Steuerberaters einholen, um die steuerlichen Möglichkeiten und Vorteile voll auszunutzen.
Zinsfestschreibung und Sondertilgungen
Die Festdarlehen werden mit variable Zinsen oder mit den üblichen Zinsfestschreibungsfristen von 5- 25 Jahren angeboten.Die Sondertilgungen sind im Rahmen des jeweiligen Kreditvertrages auch bei den Festdarlehen möglich. Bei einer Baufinanzierung mit variablen Zinsen kann daher jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist eine Teilkündigung des Festdarlehens vorgenommen werden. Bei Darlehen mit einer vereinbarten Zinsbindungsfrist bis zu 10 Jahren nur, wenn Sondertilgungen ausdrücklich vereinbart wurden. Wenn das Festdarlehen eine Zinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren hat, ist die Sondertilgung aufgrund einer Teilkündigung immer mit der 6-monatigen Kündigungsfrist möglich. Bei vielen Versicherungsgesellschaften ist es auch innerhalb der 10 jährigen Zinsfestschreibung meist nicht möglich, Sondertilgungen zu vereinbaren.