Beleihungshöhe
Die Beleihungshöhe im Rahmen einer Baufinanzierung ist abhängig von der Bonität des Darlehensnehmers, vom Beleihungswert und vom Verkehrswert des Objektes.
Erststellige Baufinanzierungen werden im Allgemeinen bis zur Höhe von ca. 60 % des Beleihungswertes vergeben, zweitstellige Darlehen bis zu 80 %, in Ausnahmefällen auch bis über 100 %. Diese nachrangigen Darlehen enthalten ein erhöhtes Risiko für das Finanzierungsinstitut und sind daher teurer, als die erststelligen Kredite. Manche Finanzinstitute finanzieren ein Objekt auch bis zu 130% des Kaufpreises oder des Beleihungswertes.
Bausparkassen vergeben ihre Darlehen in der Regel im Beleihungsraum zwischen 60 und 80 %, ohne Zinsaufschlag. Der Beleihungswert wird auf der Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt, bei Neubauten auch aufgrund der Bau- und Herstellungskosten.
Nachrangig gesicherte Darlehen können auch mit der Bürgschaft eines öffentlich-rechtlichen Instituts zusätzlich abgesichert werden. Die Zinsen entsprechen dann denen einer erststelligen Hypothek. Hinzu kommt allerdings eine Bürgschaftsgebühr. Bürgschaften können bei dem vom jeweiligen Bundesland bestimmten Institut, beantragt werden(s. auch unter „öffentliche Mittel").
Um diese verschiedenen Bewertungskriterien abzugrenzen, sollen die Begriffe hier kurz erläutert werden.
Beleihungswert
Der Beleihungswert eines Objektes wird vom Finanzierungsinstitut aufgrund eigener Bewertungsrichtlinien ermittelt. Dabei nimmt das Finanzierungsinstitut den Verkehrswert des Objektes als Basis. Dieser Wert wird von einem Gutachter ermittelt oder er ergibt sich bei einem Neubau aus dem Grundstückspreis, den Baukosten und Baunebenkosten. Die Finanzierungsinstitute errechnen dann aufgrund nicht immer nachzuvollziehender und recht unterschiedlicher Kriterien einen Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 20%, der dann vom Verkehrswert abgezogen den Beleihungswert ergibt.Auf diesem Beleihungswert berechnen sich dann die meist gestaffelten erst- und nachrangigen Teile der Baufinanzierung.
Die dann angebotenen Finanzierungen reichen je nach Bonität des Darlehensnehmers von 60 % bis zu 130% des Beleihungswertes.
Je höher der Beleihungssatz ist, desto größer sind die Anforderungen an die Bonität des Darlehensnehmers.
Ein Finanzierungsangebot mit einer Beleihungshöhe von 130% beinhaltet auch die Finanzierung von z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und Maklergebühren und bei Neubauten gegebenenfalls auch noch der Kauf einer neuen Küche.
Verkehrswert
Der Verkehrswert eines Hauses ist der aktuelle Marktwert dieser Immobilie. Bei einem Hauskauf ist in der Regel davon auszugehen, dass der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis ist.Zinssatz und Beleihungshöhe
In der Praxis üblich sind Einteilungen der prozentualen Beleihungshöhe von Baufinanzierungen in nachfolgender Staffel anzutreffen, jeweils mit einem aktuellen Effektivzinssatz (März 2008) für eine 10jährige Zinsfestschreibung:| 60 % Beleihung | Zinsatz | 4,46 % |
| 80 % Beleihung | Zinsatz | 4,59 % |
| 100 % Beleihung | Zinsatz | 4,76 % |
| 111 % Beleihung | Zinsatz | 4,94 % |
| 120 % Beleihung | Zinsatz | 5,24 % |
| 130 % Beleihung | Zinsatz | 5,90 % |
Man kann also deutlich erkennen, das ein erhöhtes Risiko der Finanzierungsinstitute bei einer Baufinanzierung auch entsprechend bezahlt werden muss.