Ein Generalübernehmer übernimmt bei einem Bauvorhaben neben den planerischen Leistungen und der Koordination des Bauvorhabens auch die kompletten Ausführungsleistungen für alle Gewerke, obwohl er selbst kein einziges Gewerk selbst ausführt. Er vergibt sämtliche Leistungen an Subunternehmer.
Der Generalübernehmer trägt die Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben und garantiert die Einhaltung der Kostenkalkulation, der Termine, der definierten Qualitätsstandards und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.
Als Generalübernehmer kann im Prinzip jeder auftreten. Hierzu sind besondere Erfahrungen und Voraussetzungen rein rechtlich nicht erforderlich.
Neben den großen Baufirmen, Immobilien- sowie Maklergesellschaften und reinen Managementfirmen, gibt es auch viele kleine Unternehmer, die sich Kunden für den Hausbau suchen und dann sämtliche Bauleistungen an Architekten, Bauingenieure und Handwerker vergeben.
Als Bauherr fungiert jedoch immer der Auftraggeber. Der Bauherr selbst hat den Vorteil, dass er bezüglich der Ausführungen nur an einen Vertragspartner gebunden ist.
Der Generalübernehmer unterscheiden sich vom Generalunternehmer hauptsächlich dadurch, dass der Generalübernehmer selbst keinerlei bauspezifische Leistungen mit seinem eigenen Unternehmen erbringt, sondern lediglich Managementaufgaben wahrnimmt. Er koordiniert die an die Subunternehmer vergebenen Aufträge und ist verantwortlich für den reibungslosen Bauablauf.
Die technische und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Generalübernehmers ist daher in der Regel deutlich niedriger, als die eines Generalunternehmers.
Aus diesem Grund sollten Sie den Vertrag mit dem Generalübernehmer sorgfältig prüfen, gegebenenfalls auch durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt.
Grundsätzlich sollten Sie sich auch über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral des Generalübernehmers und über die von ihm ausgewählten Handwerksbetriebe nach Möglichkeit vorab erkundigen.
Die Hinterlegung einer Erfüllungsbürgschaft oder die Vorlage der Baufertigstellungspolice durch den Generalübernehmer kann Ihnen diese Sorgen abnehmen.
Ein Bauunternehmen kann Ihren Hausbau auch in der Unternehmensform des Generalunternehmers erstellen. Ein Generalunternehmer erbringt sämtliche Bauleistungen beim Hausbau. Ähnlich wie der „normale“ Bauunternehmer kann der Generalunternehmer mit dem Bauherrn im Bauwerkvertrag vereinbaren, dass er bestimmte Leistungen an Subunternehmer delegieren darf. Dies ändert aber nichts daran, dass der Generalunternehmer der einzige Vertragspartner des Bauherrn ist und die volle Verantwortung für das gesamte Bauvorhaben trägt.
Der Generalunternehmer im eigentlichen Sinne muss dabei zumindest einen Teil der Bauleistungen durch sein eigenes Unternehmen erbringen. Die übrigen Leistungen kann er an Subunternehmer weitergeben.
Grundsätzlich gehört die Erstellung der Planung nicht zu den Leistungen, die der Generalunternehmer zu erbringen hat.
Ein Generalunternehmer ist dann vorteilhaft einzusetzen, wenn der Bauherr oder der Planer des Hausbaus nicht in der Lage ist, die Koordination der einzelnen Gewerke zu übernehmen. Dies kann durchaus aus zeitlichen Gründen der Fall sein, wenn der Bauherr z.B. auch der Planer ist.
In der Gewährleistungsfrage braucht sich der Bauherr nur an den Generalunternehmer zu halten, wie der mit den Subunternehmen zurecht kommt, ist nicht das Problem des Bauherren.
Unter Umständen ist es ein Nachteil, einen Generalunternehmer zu beauftragen; nämlich dann, wenn sich dadurch ein höherer Preis ergibt. Man muß davon ausgehen, daß der Generalunternehmer natürlich auch an den Gewerken der Subunternehmer verdienen will. Daher schlägt er auf die Preise der Subunternehmer natürlich seine Gewinnmarge auf. Dies kann je nach Umfang der Subunternehmer – Arbeiten einen erheblichen Teil der Gesamtkalkulation ausmachen.
Der Bauunternehmer und die VOB
Der Bauunternehmer als Ihr Vertragspartner kann ein ortsansässiger Maurermeister aber auch eines der großen bundesweit tätigen Hausbau – Unternehmen sein.
Ihnen gemein ist, daß Sie Ihren Hausbau schlüsselfertig vom Bauunternehmer erstellen lassen können und dabei sind die gesetzlichen Grundlagen für alle Bauunternehmen gleich. Die wesentlichen Vorschriften sind in der VOB – Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – niedergelegt.
Die für den privaten Bauherren im Verhältnis zum Bauunternehmer relevanten Bestimmungen sind hauptsächlich im Teil B, Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, niedergelegt. Für Ihren Hausbau sind Bauvertrag und Festpreis die wichtigsten Punkte.
Grundsätzlich sind die Vorschriften über den Werkvertrag im BGB verankert und rechtswirksam. Leider gibt es Probleme im Bereich des Hausbaus, die das BGB nicht eindeutig regelt oder für die das BGB keine klare Lösung anbietet. In diesen Fällen wird die Anwendung der VOB vereinbart. Ursprünglich war die VOB für die Auftragsvergabe von öffentlichen Auftraggebern gedacht. Heute wird jedoch auch meist von privaten Vertragsparteien die VOB vereinbart. Allerdings sind dadurch auch schlechtere Vereinbarungen als im BGB möglich. Erwähnenswert ist dabei die Gewährleistungsfrist für die Lieferung von Grundstücken.
In der Gewährleistungsfrage besteht Vertragsfreiheit zwischen den Fristen des BGB und der VOB.
Für schlüsselfertige Häuser wird eine Gewährleistung von 5 Jahren nach dem BGB oder von 2 Jahren nach der VOB angeboten. Bestehen Sie auch bei einem VOB-Vertrag auf einer Gewährleistungsdauer von 5 Jahren. Es ist zwar zutreffend, daß die meisten Mängel in den ersten 2 Jahren auftreten, trotzdem sollten Sie auf 5 Jahre bestehen. Gerade Mängel, die sich erst nach 2 Jahren zeigen, können sehr teuer werden (z.B. Durchfeuchtung des Kellers, Schäden an der Dachkonstruktion, etc.). Vergessen Sie nicht, rechtzeitig vor Ablauf der jeweiligen Frist diese Mängel anzuzeigen, falls nötig, mit einem Beweissicherungsverfahren.
In der Praxis werden die Architekten- und Bauingenieur- Leistungen meist von festangestellten Mitarbeitern des Bauunternehmers ausgeführt. Gewerke, die der Bauunternehmer nicht selbst durchführen kann, vergibt er meist an Subunternehmer. Dabei wird der Subunternehmer nicht Vertragspartner des Bauherren. Der Subunternehmer hat die vertraglichen Vereinbarungen nur mir dem Bauunternehmer.
Der Architekt baut Ihnen das Architektenhaus nach Ihren Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten. Einen guten Architekten als Baupartner finden Sie über die Architektenkammern der einzelnen Bundesländer.
Die Architektenkammern der Länder sind ein tragender Teil der berufsrechtlichen Ordnung des Architektenberufs. Alle in die Architektenlisten der Bundesländer eingetragenen und damit zur Führung der Berufsbezeichnung berechtigten Architekten gehören Architektenkammern an, unabhängig davon, ob sie ihren Beruf freiberuflich, gewerblich oder als Angestellter bzw. Beamter ausüben.
Sie sind Baupartner für Ihren Hausbau
Der Bauingenieur übernimmt heute auch sehr viele Aufgaben des Architekten und ist in der Lage Ihren Hausbau als Ihr Baupartner durchzuführen. Auch der Bauingenieur ist in den Ingenieurkammern der einzelnen Bundesländer zusammengeschlossen. In den Ingenieurkammern der Länder finden Sie den Bauingenieur als Ihren Baupartner.
Der Bau eines Architektenhauses ist mit Vor- und Nachteilen verbunden, denn die individuelle Planung für Ihren Hausbau erfordert nicht nur vom Architekten eine Menge Engagement und Einfühlungsvermögen. Um den Traum vom eigenen Hausbau genau seinen Wünschen und Bedürfnissen anzupassen, ist auch der Bauherr gefordert, seine Kreativität und Mitarbeit einfliessen zu lassen.
Hier kommen auch neue Techniken ins Spiel. Es ist inzwischen fast zum Standard geworden, das neue Haus am Computer in einer 3D-Darstellung zu entwerfen. Noch moderner sind die Architekten ausgestattet, die sich der Prototyping-Technik bedienen, um verkleinerte Modelle des Gebäudeentwurfs im 3D-Druck zu erstellen und damit die Baukonstruktion noch anschaulicher darzustellen.
Der Architekt und der Bauingenieur hat beim Hausbau eine zuerst vorbereitende und später beaufsichtigende Funktion. Angefangen beim Grundstückskauf bis zur Auswahl der Handwerker ist auch der Bauherr selbst Vertragspartner der am Bau beteiligten Unternehmen.
Das Honorar des Architekten
Nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) kann der Architekt auch nur für einzelne Teile des Bauvorhabens beauftragt werden. Die Art und Umfang der Leistungen des Architekten hängen davon ab, für welche Phasen des Hausbaus er beauftragt wird. Zweckmäßig ist es, den Architekten komplett mit allen Teilen seines Tätigkeitsfeldes zu beauftragen.
Bei der Wahl des Architekten oder Bauingenieurs ist es sicherlich von Vorteil, wenn dieser bereits Häuser in der entsprechenden Gemeinde gebaut hat. Er kennt sich dann mit den örtlichen Gepflogenheiten aus und weiß, welche besonderen formalen Richtlinien bei der Beantragung der Baugenehmigung zu beachten sind. Die persönlichen Richtlinien der einzelnen Sachbearbeiter bei den Gemeinden können nämlich nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern auch von Gemeinde zu Gemeinde und von Mitarbeiter zu Mitarbeiter verschieden sein.
Wie oben bereits erwähnt, können Architekten und Bauingenieure ihr Honorar nicht selbst bestimmen. Sie müssen sich an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) halten. In dieser für das gesamte Gebiet der Bundesrepublik Deutschland gültigen Honorarordnung sind Mindest- und Höchstsätze für Architektenleistungen festgeschrieben.
Berechnungsgrundlage für das Honorar der Architekten und Bauingenieure sind die reinen Baukosten. Dazu zählen die Netto-Kosten für die Baukonstruktion und die Haustechnik, nicht jedoch die Kosten für das Grundstück, die Erschließung, Außenanlagen und Einbauten sowie die Baunebenkosten.
