Lohnt sich eine Denkmalschutz Immobilie als Kapitalanlage?
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Im deutschen Einkommensteuerrecht gibt es kaum noch erfolgreiche, legale Steuersparmodelle. Die steuerlichen Vorteile beim Kauf und Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie sind da eine der letzten Bastionen. Allerdings sind beim Erwerb solcher Immobilien bestimmte Vorgaben einzuhalten und Risiken auszuschalten, damit eine erfolgreiche Kapitalanlage ermöglicht wird. Nachfolgend einige grundlegende Anmerkungen zu Denkmalschutz-Immobilien.
Was ist eine Denkmalschutz Immobilie?
Als Denkmalschutz Immobilien werden Immobilien bezeichnet, die eine wichtige kulturelle, wissenschaftliche, städtebauliche oder künstlerische Bedeutung haben. Zudem muss der Erhalt einer solchen Immobilie für das Gemeinwesen aufgrund der historischen Gegebenheiten von einem besonderen Interesse sein. Das mag dem einen oder anderen Betrachter einer derartigen Immobilie nicht so vorkommen, wird aber durch die staatlichen Denkmalschutzbehörden entsprechend dokumentiert und klassifiziert. Da der Staat selbst nicht alle schützenswerten Gebäude unterhalten kann, hat er diese Aufgabe seinen Bürgern aufgebürdet. Die Bürger werden dazu animiert, indem der Staat ihnen Steuervorteile für den Erwerb und die Sanierung verspricht. Derartige Immobilien bezeichnet man gemeinhin als Denkmalschutz-Immobilien.Wer bestimmt, welche Immobilie unter Denkmalschutz steht?
Wer sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessiert, sollte sich vor Kauf oder Sanierung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen. Vor Kauf oder Sanierung ist hier der entscheidende Faktor, denn nur vorher genehmigte Sanierungen werden steuerlich anerkannt.Der Denkmalschutz in Deutschland ist nicht in einem Bundesgesetz, sondern in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer festgelegt. Es gibt daher sechzehn verschiedene Denkmalschutzgesetze, die festlegen, welche Voraussetzungen Immobilienobjekte erfüllen müssen, um als „denkmalschutzwürdig“ eingestuft zu werden. Für Immobilien, die diese Voraussetzungen erfüllen, können die steuerlichen Vorteile genutzt werden.
Es gibt zwei verschiedene Systeme, mit denen die Baudenkmäler in Deutschland ernannt werden. Das nachrichtliche und das konstitutive System. Die Bundesländer haben dabei hoheitliche Rechte, sich auszusuchen, welches System in ihrem Bundesland eingesetzt wird.
Denkmalschutz-Liste - Nachrichtliches System
Im nachrichtlichen System werden direkt im Gesetzestext Merkmale genannt, die erfüllt werden müssen. Sind diese erfüllt, wird das Gebäude in die Denkmalliste aufgenommen und der Eigentümer des Gebäudes wird lediglich benachrichtigt, weitere Schritte sind nicht erforderlich. Die jeweiligen Denkmallisten sind allerdings nicht rechtsverbindlich, was bedeutet, dass auch bei Aufnahme der Immobilie in eine solche Denkmalliste vor steuerbegünstigten Sanierungsarbeiten die Denkmalschutzbehörde zu konsultieren ist.Denkmalschutz-Liste - Konstitutives System
Im konstitutiven System gibt es rechtsverbindliche Denkmallisten. Der Eigentümer einer Immobilie, die alle Voraussetzungen für die Aufnahme in die Denkmalliste erfüllt, muss einen Antrag auf Aufnahme stellen. Die zuständige Denkmalschutzbehörde erklärt dann in einem Verwaltungsakt die Aufnahme in die Denkmalliste. Danach gehört das Gebäude offiziell zu den denkmalgeschützten Immobilien. Aber auch hier empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit der Behörde vor Beginn der Sanierungsarbeiten.Sanierungsmaßnahmen, für die man eine Genehmigung braucht
Wie bereits ausgeführt, kann man nicht selbst drauflos renovieren oder sanieren. Hierzu benötigt man in jedem Falle für die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Das bedeutet aber nicht, dass nicht auch andere Maßnahmen vorab genehmigt werden müssen.Abbruch des Gebäudes oder von Teilen davon
Änderungen an der tragenden Konstruktion des Gebäudes
Änderungen in der Nutzung des Gebäudes – gewerblich auf wohnwirtschaftlich und umgekehrt
Anbau von Dächern und / oder Terrassen
Anstrich oder Renovierung der Fassade
Ausbau von Keller oder Dachgeschoss
Austausch von Fenstern und Türen
Befestigungen von Satelliten- oder Solaranlagen
Modernisierung von Elektro- und Sanitäranlagen
Verlegung des gesamten Gebäudes
Warum sollte man eine Denkmalschutz Immobilie kaufen?
Neben den zweifellos vorhandenen finanziellen Vorteilen durch die Ausnutzung der steuerlichen Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie, kann der wirtschaftliche Vorteil auch in der meist besonderen Lage des Objektes gegeben sein. Denkmalgeschützte Immobilien haben meist gute Lagen in den Innenstädten, die für eine Neubau-Immobilie nicht in Frage kommen. Bei entsprechender Sanierung erhalten die historischen Gebäude ein modernes Innenleben und können dann bestens vermietet werden. Eine hohe Mietauslastung ist daher meist gegeben.Der Einsatz einer denkmalgeschützten Immobilie als eine private Vorsorge für das Alter ist heute dringender erforderlich, denn je. Wo gibt es denn heute eine Altersvorsorge, die inflationssicher und steueroptimiert ist und mit geringen Eigenkapital aufgebaut werden kann? Diese Anforderungen erfüllen weder Renten- noch Lebensversicherung, weder eine betriebliche Altersvorsorge noch die sonstigen unterschiedlichsten Formen der Kapitalanlage.
Die steuerliche Behandlung von Denkmalschutz Immobilien
Grundsätzlich wird steuerlich zwischen einer selbstgenutzten Denkmal Immobilie und einer Nutzung als Kapitalanlage unterschieden.Selbstnutzer
Für Selbstnutzer ist der Sanierungskostenanteil gemäß § 10f EStG innerhalb von 10 Jahren zu 90 % absetzbar, also sind jährlich 9% der Kosten von der Einkommensteuer abzusetzen.
Kapitalanleger
Für Kapitalanleger richtet sich der Steuervorteil nach den §§ 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes. Danach kann der Sanierungskostenanteil innerhalb von 12 Jahren (1.-8. Jahr 9% p.a., 9.-12.Jahr 7% p.a.) zu 100% abgesetzt werden.
Zusätzlich kann der Altbauanteil mit 2,5% für Gebäude, die vor dem 1.Januar 1925 erbaut wurden und mit 2% p.a. für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 gebaut wurden, linear steuerlich abgesetzt werden
Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren 15 Prozent des Kaufpreises, können sie nicht mit 7 beziehungsweise 9 Prozent abgeschrieben werden, sondern werden steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt. D.h., sie müssen 40 beziehungsweise 50 Jahre linear abgeschrieben werden.
Wie kann man eine Denkmalschutz Immobilie finanzieren?
Grundsätzlich ist die Finanzierung einer denkmalgeschützten Immobilie über normale Hypothekeninstitute im Rahmen der jeweiligen Beleihungsrichtlinien und Bonität des Darlehensnehmers uneingeschränkt möglich.Denkmalgeschützte Immobilien sind allerdings auch ein ideales Anwendungsgebiet für eine energetische Sanierung. Der Einsatz von Solaranlagen, Erdwärmesonden, Wärmepumpen, Maßnahmen der Wärmedämmung oder ein neues Gesamtkonzept für die Energieversorgung der denkmalgeschützten Immobilie verlangt förmlich nach einer Inanspruchnahme von zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank. Das Kreditprogramm 151 „Energieeffizient Sanieren“ zeichnet sich durch niedrige Zinsen, lange Zinsbindung und eine tilgungsfreie Anlaufzeit aus.
Für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie gibt es weitere Möglichkeiten der Förderung, z.B. im Rahmen von Programmen der Stadterneuerung. Manche Gemeinden vergeben dafür Zuschüsse für die Sanierung von Denkmalimmobilien. Der Anspruch und die Höhe der Finanzierungsmittel müssen bei den jeweiligen Gemeinden in Erfahrung gebracht werden.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: H.D.Volz / pixelio.de