Besondere Immobilienobjekte in Berlin
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: In Berlin ist in den vergangenen drei Jahren die Zahl der Einwohner um 135.000 gestiegen. Der Berliner Senat rechnet, insbesondere unter den gegenwärtigen Bedingungen der Flüchtlingspolitik der Bundesregierung, dass dieser Trend auch in den nächsten Jahren anhält und jährlich mindestens 40.000 neue Einwohner nach Berlin ziehen werden. Hinzukommt eine sehr gute Beschäftigungslage in Berlin, denn seit dem Jahr 2005 ist die Zahl der Arbeitslosen gesunken und die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnisse permanent gestiegen. Was bedeutet das für den ohnehin angespannten Immobilienmarkt in Berlin? Ist dort auch noch Platz für besondere Immobilien?
Immobilienboom in Berlin?
Bedingt durch die hohe Nachfrage und das immer knapper werdende Angebot stiegen in den vergangenen Jahren sowohl die Verkaufspreise für Immobilien, als auch die Mieten, in rasantem Tempo. Der Leerstand an Wohnungen ist nach Zahlen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) auf einen Tiefstand von 1,9 % gesunken. Was steht dieser Entwicklung entgegen? Der Wohnungsbedarf ist vom Senat mit rund 125.000 Wohneinheiten für die nächsten Jahre beziffert worden. Dem steht ein Neubauvolumen des Jahres 2014 mit nur 8.700 Einfamilienhäusern und Geschosswohnungen gegenüber. Das sind prozentual nur knappe 7 % des erforderlichen Bedarfs. Diese Situation führte dann auch zu einer Mietpreissteigerung von ebenfalls annähernd 7% im vergangenen Jahr. Ein idealer Markt für Investoren und Glücksritter.Was tut der Berliner Senat, um diese Situation in den Griff zu bekommen?
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat ein Bündel Maßnahmen auf den Weg gebracht, um den veränderten Anforderungen gerecht zu werden. Das nachstehende Video fasst die Bemühungen der Senatsverwaltung zusammen.
Die wichtigsten Eckpunkte des Programms der Senatsverwaltung Berlin sind:
Verdichtung der Bebauung
Zweckentfremdungsverbot
Mietpreisbremse
Milieuschutz
Konzeptverfahren
Verdichtung der Bebauung
Berlin soll nicht eine weitere Außenentwicklung (Speckgürtel etc.) nehmen, sondern durch eine Verdichtung der Bebauung im Stadtbereich die Menschen in den angestammten Quartieren zu belassen.Zweckentfremdungsverbot-Gesetz
Mit diesem Gesetz wird geregelt, dass soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden darf. Ziel des Zweckentfremdungsverbotes ist der Schutz des vorhandenen Wohnraums vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand.Mietpreisbremse
Im Rahmen von Neuvermietungen sollen Mieten künftig nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Die bestehenden Mietverhältnisse müssen nicht angepasst werden, hier gilt der Bestandsschutz. Damit durch diese Maßnahme der Neubau von Wohnraum nicht behindert wird, sind Wohnungen, die erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbremse ausgenommen.Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die umfassend saniert wurden. Die Ausnahme ist aber nur bei der ersten Vermietung nach der Sanierung möglich. Unter einer umfassenden Sanierung ist gemeint, dass Kosten in Höhe von einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entstanden sind, damit Vermieter diese Ausnahme in Anspruch nehmen können.
Milieuschutz - Soziale Erhaltungsverordnung
Die sozialen Erhaltungsverordnung für Berlin hat das Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie stellt ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung (in einem bestimmten Milieu) zu schützen. Um den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnungen zu entsprechen, bedürfen in sozialen Erhaltungsgebieten sämtliche Rückbaumaßnahmen (Abriss) sowie alle baulichen Maßnahmen und Nutzungsänderungen auf einem Grundstück einer Genehmigung. Dort, wo der Milieuschutz gilt, dürfen Mietshäuser nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden. Es sei denn, die dort wohnenden Mieter selbst erhalten den Zuschlag.Konzeptverfahren
Der Verkauf eines Grundstücks, das für den Bezirk oder die Stadt Berlin von besonderer Relevanz ist, erfolgt über das sogenannte Konzeptverfahren. Dabei ist neben dem Kaufpreis das entscheidende Kriterium die Qualität des Nutzungskonzepts, die kreative Idee, die im Idealfall das Potential hat, die Attraktivität des Standorts zu stärken, ja vielleicht sogar positiv auf den ganzen Bezirk abzustrahlen.Bei den Immobilien, die über dieses Verfahren verkauft werden, handelt es sich ausnahmslos um stark nachgefragte Objekte mit guten Entwicklungsmöglichkeiten für Kunst, Kultur oder soziale Zwecke.
Eine auf das Objekt individuell erstellte Entscheidungsmatrix in den Verkaufsunterlagen gibt an, in welchem Verhältnis Kaufpreis, Güte des Konzeptes und Realisierungszeitraum gewichtet werden.
Quelle Konzeptverfahren: Liegenschaftsfonds Berlin
Private Investoren
Bei Berücksichtigung aller o. gen. Faktoren gibt es immer noch genügend Spielraum für zukunftsorientierte und -offene Investoren und Planer, die für außergewöhnliche Wohnqualität in den besten Lagen Berlins vielfältige Angebote machen können. Wenn diese dann auch noch neue Konzepte für Grundstücke in besten Lagen anbieten können, dann entstehen besondere Immobilien in Berlin. Beispiele hierfür sind die Objekte der Unternehmensgruppe LIVING BAUHAUS und dessen Gründer und Vorstand Maik Uwe Hinkel. Das Projekt Living Levels steht hier für innovative Wohnideen im neuen Berlin.Einen kleinen Einblick in diese besondere Immobilie Berlins bietet das nachstehende Video.
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All diese Fakten sorgen dafür, dass der Immobilienmarkt in Berlin die Hauptstadt zu einem spannenden Markt für Investoren aus dem In- und Ausland macht. Besondere Immobilien werden auch das Aussehen des zukünftigen Berlin mit beeinflussen.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: ©LIVING BAUHAUS (Maik Uwe Hinkel)