Altimmobilie modernisieren oder doch lieber Neubau?
Tipps & Tricks / Renovieren: Beim Kauf eines älteren Hauses steht man oft vor der Frage: Modernisieren oder Abriss und Neubau? Ein Umbau kann oft preiswerter sein, aber nicht zwangsläufig. Es hängt von vielen Faktoren ab.
Der Kauf eines alten Hauses ist oft von emotionalen Aspekten geprägt. Historische Bauten bieten oft mehr Charakter als moderne Neukonstruktionen und stehen häufig auf weitläufigen Grundstücken mit reifen Bäumen - und das oft in zentraler Lage. Die Bauflächen waren früher näher am Stadtzentrum. Doch in der Regel bestimmt das Budget, ob modernisiert oder abgetragen wird.
Was sind die Umbaukosten?
Einige Fenster austauschen, Heizung modernisieren und frische Farbe auf die Wände: So einfach stellen es sich viele vor, wenn sie ein älteres Haus erwerben. Oft kaufen sie aus sentimentalen Gründen und stellen finanzielle Überlegungen in den Hintergrund. Andere schätzen das Grundstück und dessen Lage, möchten jedoch in einem Neubau wohnen.
Neben den persönlichen Wünschen spielt natürlich die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Bei älteren Gebäuden kann die Wahl zwischen Modernisierung und Neubau zu Kopfzerbrechen führen. Eine Renovierung kann Geld sparen – aber nicht in jedem Fall. Bisweilen sind Abriss und Neubau vorteilhafter. Eine genaue Bewertung ist oft schwierig. Jedes Gebäude ist ein Einzelfall und sollte individuell bewertet werden. Potenzielle Käufer sollten prüfen, in welchem Zustand das Gebäude ist, um die zu erwartenden Kosten abzuschätzen. Hilfreich ist dies insbesondere in attraktiven Städten mit älterer Bestandsbebauung und hohen Immobilienpreise wie z.B. Regensburg. Hier kann ein Immobilienexperte, z.b ein lokaler Makler aus Regensburg bei der Wertbestimmung helfen.
Das alte Gebäude genau betrachten
Wie steht es um den Zustand des Altbaus? Es empfiehlt sich, Experten zu Rate zu ziehen, aber Sie können auch eigene Einschätzungen vornehmen. Ein Rundgang durch die Räume kann erste Eindrücke vermitteln. Einige relevante Faktoren sind:
- Baujahr des Hauses? Unterschiedliche Jahrzehnte hatten verschiedene Bauweisen. So wurden in den 50er Jahren aus Materialmangel oft dünnere Wände mit schlechterer Dämmung gebaut.
- Zustand der Bausubstanz, wie Dach, Wände und Grundmauern.
- Vorhandensein von Schadstoffen wie Asbest oder bestimmten Holzschutzmitteln.
- Zustand der Haustechnik, inklusive Heizung und Elektrik.
- Vorherige Sanierungen.
- Stabilität der Tragstruktur.
Gesamtkosten berechnen
Nach dieser Prüfung haben Sie einen ersten Überblick über den Renovierungsbedarf und können die Kosten abschätzen. Berücksichtigen Sie auch Nebenkosten wie Planung, Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer.
Kostenvergleich: Umbau gegenüber Neubau
Eine Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen aus 2011 zeigte, dass Modernisierung oft wirtschaftlich sinnvoller ist. Laut Studie war in nur etwa 12% der Fälle ein Abriss und anschließender Neubau günstiger. Besonders bei gut erhaltenen Gebäuden sind die Kosten oft niedriger. Aber wenn ein Gebäude starke Alterserscheinungen zeigt, wird die Entscheidung schwieriger. Vor einer Entscheidung sollte der Zustand des Gebäudes gründlich analysiert werden.
Wann ist Modernisieren kosteneffizienter?
Wenn keine großen Änderungen am Grundriss geplant sind, ist eine Modernisierung meistens günstiger. Besonders wenn nur geringfügige Arbeiten anstehen. Aber selbst wenn die Modernisierungskosten dem Neubau ähneln, kann eine Modernisierung kosteneffizienter sein, solange die Kosten unter 75% eines Neubaus bleiben. Bei Neubaukosten sollten auch die Abrisskosten berücksichtigt werden.
Umweltverträglichkeit
Eine Kalkulation mit dem CO2-Rechner des Umweltbundesamtes zeigt Unterschiede zwischen sanierten und neuen Gebäuden. Aber auch die Bauzeit selbst hat ökologische Auswirkungen.
Fazit:
Eine Sanierung stellt oftmals die optimale Wahl dar, insbesondere wenn das vorhandene Gebäude bereits in einem annehmbaren Zustand ist oder mit überschaubarem finanziellen Aufwand aufgewertet werden kann. Selbst bei bestehendem Sanierungsbedarf kann sie sich häufig rentieren. In etlichen Situationen sind die Kosten für eine Sanierung geringer als die für einen Abriss gefolgt von einem Neubau. Ein gängiger Richtwert besagt, dass eine Sanierung besonders sinnvoll ist, wenn ihre Kosten 75 Prozent der Neubaukosten nicht übersteigen.
Für angehende Bauherren ist die genaue Kosteneinschätzung oftmals eine Herausforderung. Daher ist es ratsam, sich von Fachpersonen beraten zu lassen. Dies können sowohl Architekten als auch Energieexperten und Handwerksprofis sein.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain / lindneranja92