Wie ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital darstellbar?
Baufinanzierung: Für eine Immobilienfinanzierung benötigt man in der Regel einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten als Eigenkapital. Das Eigenkapital und ein Immobiliendarlehen zusammen decken dann den Kaufpreis für die Immobilie und die Nebenkosten ab. Es ist jedoch auch heute noch bei einigen Kreditinstituten unter gewissen Bedingunge möglich, einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu finanzieren. Für eine solche Finanzierung müssen allerdings einige besondere Anforderungen erfüllt werden.
Welche Immobilien können ohne Eigenkapital finanziert werden?
Es gibt verschiedene Projekte und Objekte, die für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital geeignet sind. Dazu gehören insbesondere Hauskauf, Wohnungskauf, Sanierung und Umbaumaßnahmen. Grundsätzlich werden nur selbst genutzte Immobilien ohne Eigenkapital finanziert. Bei der Finanzierung von Hauskauf und Wohnungskauf sind die Nebenkosten zu bedenken, die mit Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer schon einige zusätzliche finanzielle Mittel neben dem Kaufpreis erfordern. Wem diese Mittel für Nebenkosten des Immobilienkaufs nicht zur Verfügung stehen, der muss eine Überfinanzierung des Objektes in Anspruch nehmen. Dazu später mehr im Rahmen der Betrachtung über den Beleihungswert.
Bei der Finanzierung von Sanierungs- und Umbaumaßnahmen sind die Nebenkosten nicht so gravierend. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist für diese Verwendungszwecke relativ leicht möglich.
Höhe der möglichen Darlehenssummen
Finanzierungen von Immobilien ohne Eigenkapital können mit Darlehenssummen zwischen 25.000 Euro und 300.000 Euro unkompliziert beantragt werden. Niedrigere Summen können über einen (teureren) Ratenkredit finanziert werden, bei höheren Summen ist die Bonität gefragt und meist auch der Einsatz von Eigenkapital.
Errechnung des Beleihungswertes
Die Basis für die Berechnung der Höhe des Immobilienkredites wird bei der Errechnung des Beleihungswertes gelegt. Laut Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Auf dem so errechneten Beleihungswert kann dann unter Abwägung der persönlichen (Bonität) Umstände ein Wert für die Darlehenssumme festgelegt werden, der dann auch durchaus bis zu 130% des Beleihungswertes reichen kann.
Immobiliennutzung
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz setzen die Finanzierungsinstitute voraus, dass die Immobilie vom Darlehensnehmer selbst und in wohnwirtschaftlicher Form genutzt wird. Für vermietete und gewerbliche oder teilgewerbliche Objekte wird diese Finanzierungsform in der Regel nicht angeboten. Bei der Finanzierung derartiger Objekte ist der Einsatz von Eigenmitteln unumgänglich.
Einkommen
Entscheidenden Einfluss auf die Vergabe einer Immobilienfinanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital hat naturgemäß das Einkommen der Antragsteller. Die Ansprüche richten sich dabei nicht nur auf die absolute Höhe des Einkommens sondern auch auf die Art der Tätigkeit. Selbständige haben meist keine Chance, eine Finanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz zu erhalten.
Die Antragsteller müssen in einer abhängigen Beschäftigung stehen und dort mindestens seit 6 Monaten fest angestellt sein. Das Arbeitsverhältnis darf nicht befristet sein. Meist werden bezogenen Renten und das Kindergeld bei der Berechnung des verfügbaren Einkommens mit eingerechnet.
Die notwendige Höhe des Einkommens richtet sich nach der gewünschten Finanzierungssumme und den sonstigen Ausgaben der Antragsteller-Familie. Einen Anhalt zur Berechnung der für die Antragstellerfamilie tragbaren Monatsbelastung findet man in unseren Checklisten „Berechnung der tragbaren Monatsbelastung“ und „Ist die Monatsbelastung dauerhaft tragbar?“
Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital (Zusammenfassung)
Die Mindestdarlehenssumme beträgt 25.000 Euro
Die Höchstsumme für Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital beträgt 300.000 Euro.
Die finanzierte Immobilie muss selbst bewohnt werden.
Als Verwendungszweck werden nur Kauf, Sanierung oder Umbau einer Immobilie anerkannt.
Es handelt sich bei dem Finanzierungsobjekt nicht um einen Neubau.
Das Grundstückseigentum beruht nicht auf einem Erbbaurecht.
Das zu erwerbende Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.
Der Antragsteller ist seit mindestens 6 Monaten in fester Beschäftigung und unbefristet angestellt
Die Einkünfte werden nicht ausschließlich aus selbstständiger Tätigkeit erzielt.
Renten und Kindergeld können bei der Berechnung des verfügbaren Einkommens berücksichtigt werden.
Was kann nicht mit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital erworben werden?
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital geht das Finanzierungsinstitut von möglichst einfachen Immobilienobjekten aus, die auch im Falle eines Falles schnell wieder veräußert werden können. Zu solchen Objekten gehören nicht Immobilien, die erst noch gebaut werden müssen (Neubau) und solche, die nur mit Einschränkungen veräußert werden können, wie z.B. denkmalgeschützte Immobilien und Immobilien, die auf Grundstücken errichtet sind, die mit einem Erbbaurecht belegt sind.
Wer erhält in der Regel keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
Auch hinsichtlich der persönlichen Voraussetzungen kann man nur dann eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhalten, wenn die persönlichen Verhältnisse zu keinerlei Klagen Anlass geben. Wer sich in einem privaten Insolvenzverfahren befindet oder befand hat keine Chance auf einen derartigen Kredit. Wie bereits oben erwähnt, können auch Selbständige nicht an dieser Finanzierungsform partizipieren.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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