Was beeinflusst die Höhe der Bauzinsen?
Baufinanzierung: Die Bauzinsen befinden sich gegenwärtig in einem historischen Allzeit-Tief. Zinssätze von unter 1 Prozent für eine Baufinanzierung werden allgemein angeboten und viele Bauinteressierte überlegen, jetzt ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Für die meisten Bauwilligen wird sich der angebotene Zinssatz allerdings nicht realisieren lassen. Es gibt zahlreiche Faktoren, die Einfluss auf die Höhe des letztendlich zu vereinbarenden Zinssatz haben können. Nachstehend wollen wir diese Faktoren erläutern, die sowohl für die Baufinanzierung, als auch die Hauskauf-Finanzierung oder die Anschlussfinanzierung Gültigkeit haben.
Nutzung des Beleihungsobjektes
Hier ist die entscheidende Frage, unterliegt das zu finanzierende Objekt der Eigennutzung oder erfolgt eine gewerbliche Nutzung. Die Art der Nutzung des Beleihungsobjektes ist ein erstes Kriterium für die Festsetzung der Zinshöhe. Die wohnwirtschaftliche Eigennutzung in Form eines Ein- und Zweifamilienhauses oder als Eigentumswohnung schneidet dabei besser ab, als eine gewerbliche Nutzung als Mehrfamilienhaus oder als ein gemischt genutztes oder rein gewerbliches Objekt.
Art des Beleihungsobjektes
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen ist aufgrund der Bewertungsrichtlinien eine bessere Verwertung der Objekte möglich, daher sind für derartige Beleihungsobjekte keine Zinsaufschläge erforderlich. Bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten wie Büros, Läden, Arztpraxen o.ä. werden hingegen in der Regel Risikozuschläge berechnet.
Auch das Alter kann eine Rolle bei der Errechnung der Zinshöhe spielen. Die Finanzierung für einen Hausbau wird dabei in der Regel günstiger bewertet, als die Finanzierung für den Kauf eines 50 jährigen Hauses mit Renovierungsstau.
Die Höhe der Bauzinsen der einzelnen Finanzierungsinstitute (und damit ihre Zinsaufschlagspolitik) kann man leicht mittels eines Online-Vergleichs feststellen.
Dauer der Zinsfestschreibung
Wesentliche Grundlage für die Zinshöhe der Immobilienfinanzierung ist die Dauer der Zinsfestschreibung für die Bau- oder Kauffinanzierung. Da sich die Kreditinstitute refinanzieren müssen, ist bei längerer Laufzeit auch eine höhere Verzinsung angesagt. Aufgrund der momentanen Zinssituation sind allerdings auch langfristige Zinsbindungen zu außerordentlich günstigen Zinssätzen zu erhalten. Der Zinsunterschied zwischen 5jähriger Zinsbindung und 25 jähriger Zinsbindung liegt derzeit nur bei ca. 2 Prozent. Die Zinsbindungsfristen betragen in der Regel 5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre, 25 Jahre oder 30 Jahre. Es ist auch ein variabler Zinssatz möglich, der sich am jeweils geltenden Liborsatz orientiert.
Höhe der Beleihung / Beleihungswert / Beleihungssatz
Der Beleihungswert des zu finanzierenden Objektes wird vom Finanzierungsinstitut nach vorgegebenen Bewertungsrichtlinien (z.B. Pfandbriefgesetz und Hypothekenbankgesetz) festgelegt. Die Beleihungshöhe basiert dann auf dem so ermittelten Beleihungswert. Dieser Beleihungswert ist nicht der Verkehrswert, wie er z.B. von einem Gutachter oder vereidigten Sachverständigen berechnet wird. Der Verkehrswert eines Objektes liegt meist rund 20 – 30 % höher, als der Beleihungswert.
Im Normalfall erfolgt eine Beleihung zu den günstigsten Zinssätzen im Rahmen von 60 % des Beleihungswertes. Höhere Beleihungssätze bis zu 70, 80 oder gar 100 % sind möglich, bedingen aber Zinsaufschläge. Hier gilt die Regel, je mehr Eigenmittel eingesetzt werden können, desto geringer ist der zu zahlende Zinssatz.
Höhe der Darlehenssumme
Auch die Höhe der Darlehenssumme beeinflusst den Zinssatz für die Bau- oder Kauffinanzierung. Die besten Konditionen erhält der Kreditnehmer ab einem Darlehensbetrag von 250.000 EURO. Geringere Darlehenssummen bedingen bei den meisten Instituten einen Zinsaufschlag.
Sondertilgungsrechte
Immobilienfinanzierungen werden, wie oben bereits erläutert, zu bestimmten Zinsfestschreibungszeiten ausgegeben. Wer allerdings vorzeitig sein Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen will, der muss entweder ein Sondertilgungsrecht vereinbaren oder eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsrechten erheben die Finanzierungsinstitute in der Regel einen Zinsaufschlag.
Bonität
Eine gute Bonität ist die Voraussetzung für günstige Zinsangebote. Hierzu müssen vom Kreditnehmer Nachweise über die Höhe des Eigenkapitals, des dauerhaften regelmäßigen monatlichen Einkommens und sonstiger Einnahmen erbracht werden. Kredite und sonstige Verbindlichkeiten sind grundsätzlich nicht gern gesehen.
Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst und bestimmte Berufsgruppen haben Bonitätsvorteile. Freiberufler und Selbständige haben häufig Probleme mit den Risikozuschlägen der Banken. Letztendlich muss auch noch eine Auskunft der deutschen geheimen Geldpolizei, der Schufa vorgelegt werden. Das Schufa-Scoring hat sich trotz aller Fehler und Mängel als ein Bonitätsüberprüfungsinstrument der Finanzierungsinstitute durchgesetzt.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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