Konzept für eine Immobilienfinanzierung erarbeiten
Baufinanzierung: Mit einer optimierten Immobilienfinanzierung ist es möglich, einige Tausende Euro zu sparen. Das geht allerdings nur, wenn man ein veritables Finanzierungskonzept erstellt. Für eine günstige Immobilienfinanzierung ist es nämlich dringend erforderlich, ein individuell passendes Konzept zu erarbeiten. Erst danach sind Gespräche mit einem Berater (gegebenenfalls auch mit der Hausbank) sinnvoll und dann können auch Vergleichsangebote eingeholt werden.
Finanzierungskonzept für eine Immobilienfinanzierung
Für die Erstellung eines Finanzierungskonzeptes sind Überlegungen anzustellen und Informationen einzuholen über Kreditsumme, Eigenkapital, öffentliche Mittel, Zinsen und Tilgung. Alle dabei entwickelten Ideen müssen aufeinander abgestimmt werden, damit das Konzept tragfähig ist.
Mögliche Kreditsumme
Die mögliche Kreditsumme errechnet sich aus der tragbaren monatlichen Belastung, dem vorhandenen Eigenkapital und gegebenenfalls einsetzbaren öffentlichen Mitteln. Um die tragbare monatliche Belastung zu ermitteln, rechnen Sie die gegebenenfalls entfallende Kaltmiete der jetzigen Wohnung und die Finanzmittel, die Sie monatlich sparen zusammen. Davon müssen die Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie noch abgezogen werden. Man rechnet kalkulatorisch mit Bewirtschaftungskosten von 3,50 € pro qm Wohnfläche. Die sich dadurch ergebene Summe ist die Basis für die mögliche Kreditsumme. Mit ihr müssen Zinsen und Tilgung (s.unten) bedient werden.
Eigenkapital
Zum Gesamtkonzept muss nun das Eigenkapital in die Berechnung für den Kredit einbezogen werden, denn die mögliche Kreditsumme und das Eigenkapital und gegebenenfalls die öffentlichen Mittel sind das Gesamtkapital, mit dem der Kaufpreis für die Immobilie einschließlich Nebenkosten zu bezahlen ist.
Als Eigenkapital zählen sämtliche Guthaben auf Giro- und Sparkonten, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Guthaben von Bausparverträgen und möglicherweise Festgeldkonten und Depots. Eine Prämisse bei der Immobilienfinanzierung ist, dass man in jedem Fall die anfallenden Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen kann.
Für die Nebenkosten eines Immobilienkaufs muss man zwischen 5 und 15 Prozent der Kaufsumme einberechnen. Die Kosten sind abhängig vom Bundesland, in dem man die Immobilie erwirbt, denn die anfallende Grunderwerbsteuer ist in den Bundesländern unterschiedlich hochunterschiedlich hoch. Zusätzliche Nebenkosten können auch noch entstehen, wenn das Immobilienobjekt über einen Makler gekauft wird.
Der Einsatz von Eigenkapital hat den entscheidenden Vorteil, das jeder Euro mehr Eigenkapital auch die Zinsbelastung für den Immobilienkredit reduziert. Dadurch hat auch die finanzierende Bank ein geringeres Risiko und wird dies in der Regel durch ein günstigeres Zinsangebot honorieren.
Öffentliche Mittel
Riester-Sparer können mittlerweile ihr angespartes Guthaben als Eigenkapital für den Kauf oder Bau des Eigenheims einsetzen. Der Haken: Die geförderten Beträge müssen im Rentenalter versteuert werden.
Die KfW-Bank vergibt Zuschüsse für den Bau eines energiesparenden Hauses und für die energetische Sanierung von bestehenden Objekten. Die Internetseite der KfW-Bank gibt alle erforderlichen Auskünfte.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kann bei der Finanzierung mit nicht rückzahlbaren Investitionszuschüssen behilflich sein, wenn es um den Einsatz regenerativer Energien (Solaranlagen, Wärmepumpen oder Holzpellets) geht.
Neuestes Instrument der staatlichen Förderung ist das Baukindergeld. Das Baukindergeld erhalten Familien um ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Dabei handelt es sich um einen nicht rückzahlbaren Zuschuss von 1.200 € pro Kind für einen Zeitraum von 10 Jahren. Es sind hierbei einkommensrelevante Voraussetzungen zu erfüllen. Auch über dieses Programm gibt es ausführliche Auskünfte bei der KfW-Bank.
Zinsen
Bei den Zinsen wird zwischen dem Sollzinssatz und dem effektiven Zinssatz unterschieden. Der Sollzinssatz ist der Prozentsatz, der jährlich für die Berechnung der Zinsen auf den Kredit angewendet wird. Der Effektivzins hingegen berücksichtigt auch alle weiteren Kosten der Immobilienfinanzierung. So müssen die Banken zusätzlich die Kosten der Wertermittlung der Immobilie und die Kosten der Absicherung in den Effektivzins einbeziehen. Der Effektivzins wird auf die Gesamtlaufzeit des Immobilienkredites berechnet.
Die Zinsen werden für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Logischerweise sind die Zinsen für kurzfristige Finanzierungen niedriger als für langfristige. Idealerweise sollte man bei den derzeitig extrem günstigen Zinssätzen eine Zinsbindungsfrist wählen, die in etwa mit der Gesamttilgung (s.u.) in Einklang zu bringen ist. Also bei 20 Jahren Kreditlaufzeit auch eine Zinsfestschreibung für 20 Jahre.
Tilgung
Bei der zu vereinbarenden Tilgung des Darlehens sind drei begriffe von Bedeutung, Tilgungssatz, Tilgungsart und Sondertilgung.
Der Tilgungssatz wird in der Regel im Rahmen des sogenannten Annuitätendarlehens, bei dem die Annuität gleichbleibend bis zum Ablauf der Finanzierung gilt, am Beginn der Tilgungszeit festgelegt. Er erhöht sich jedoch, da mit jeder monatlichen Zahlung der Annuität bei gleichbleibendem Zinssatz die Tilgungszahlung höher wird.
Die Tilgungsart kann abweichend von der oben beschriebenen Annuitätentilgung vereinbart werden. Dabei wird auf eine Tilgung während der Laufzeit der Finanzierung komplett verzichtet und statt dessen ein Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder ein Fondssparplan zur Tilgung bei Ablauf der Finanzierung angeboten. Das ist für den Kreditnehmer nicht ohne Risiko, denn ob die vereinbarten oder erwünschten Sparziele auch erfolgreich erreicht werden, ist sehr fraglich. Die Auswirkungen hat man in der Lebensversicherungsbranche in den vergangenen Jahren deutlich zu spüren bekommen.
Sondertilgungen sind eine Möglichkeit, den Immobilienkredit schneller loszuwerden, als ursprünglich vereinbart. In der Regel wird das Finanzierungsinstitut für eine vorzeitige Sondertilgung von Teilen des Kredites auch einen Zinszuschlag erheben. Die Sondertilgung ist meist nur ab einer bestimmten Höhe (5.000 €) und nach bestimmten Zeiträumen ( alle 5 Jahre) möglich.
Fazit:
Eine Immobilienfinanzierung kann nur dann erfolgreich und optimiert durchgeführt werden, wenn die Finanzierung auf einem durchdachten Finanzierungskonzept beruht, in dem alle möglichen und vorhersehbaren Variablen berücksichtigt wurden.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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