Denn ob die Statik stimmt, die Dachneigung dem Bebauungsplan entspricht oder Wärme-, Schall- und Feuerschutzbestimmungen eingehalten werden, alles das sind  Prüfkriterien, die dem Bauordnungsrecht standhalten müssen. Erst dann gibt es das Okay der Behörde in Form eines „roten Punktes“, der während der ganzen Bauzeit  sichtbar an der Baustelle angebracht sein muss.

Mit dem Bauvorbescheid auf der sicheren Seite

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss vorab ein Bauantrag schriftlich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, also den Bauämtern der Städte und Gemeinden, eingereicht werden. Baugenehmigungsverfahren sind Ländersache. Zuvor sollte der Bauherr alle Einzelheiten des Bauvorhabens mit einem Architekten geklärt haben. So müssen dem Dokument die Grundlagen der Bauplanung, wie Berechnungen des umbauten Raumes, des Rohbau- und Herstellungswertes, der zulässigen, vorhandenen und geplanten Grund- und Geschossfläche sowie Lagepläne oder Berechnungen der versiegelten Flächen beiliegen. Selten kommt der Bauherr selber mit diesen Details in Berührung, denn darum kümmert sich der beauftragte Architekt für ihn. Der Planer kann dann den endgültigen Bauentwurf erstellen und alle erforderlichen Unterlagen beim Bauamt einreichen. Um Nachfragen oder gar eine Ablehnung zu vermeiden, sollten die Unterlagen vollständig sein.

Eine Baugenehmigung kann einen Bauherrn begünstigen und die Gewohnheiten eines Anwohners erheblich einschränken oder sogar dessen Rechte beeinträchtigen. Daher kann auch ein Dritter gegen einen positiven Bescheid Widerspruch einlegen. Das geschieht häufig dann, wenn ein Anlieger jahrelang vom freien Raum einer Baulücke profitiert hat. Wird die Lücke bebaut, kann seine Aussicht eingeschränkt werden. Geprüft werden muss dann beispielsweise, ob das neue Haus Baugrenzen verletzt hat.
Um alle Unsicherheiten auszuschließen, könnte es sinnvoll sein, einen Bauvorbescheid einzuholen. Eine Bauvoranfrage lohnt sich immer dann, wenn für ein Grundstück noch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Der Bauvorbescheid ersetzt zwar keine Baugenehmigung, sie bindet aber – ein weiterer Vorzug – die Bauaufsichtsbehörde an die einmal getroffene Entscheidung.

Der Architekt nimmt während der Bauphase im Namen des Bauherrn mehrmals Kontakt mit der Behörde auf. Der Abschluss der Rohbauarbeiten etwa und die Fertigstellung des Gebäudes sind Termine, die der Planer der Bauaufsichtsbehörde zwei Wochen vorher mitteilt, damit das Bauvorhaben behördlich abgenommen werden kann. Zur Fertigstellung des Gebäudes muss auch ein Nachweis über die Funktion der Heiz- beziehungsweise der Abgasanlage beim Schornsteinfeger eingeholt werden.

Genehmigt im Schnellverfahren

Für immer mehr Bauvorhaben wird die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren erteilt. Eine Vorgehensweise, die die Wartezeit des Bauherrn auf das Genehmigungsdokument verkürzen soll. In den Bauordnungen der Länder sind diese Ausnahmen jeweils genau aufgeführt, darunter können kleinere Neubauten oder Doppel- und Reihenhäuser sein. Außerdem fallen auch Nebengebäude wie Schuppen, Garagen oder Stellplätze unter diese Ausnahmeregelungen. Auch in diesen Fällen ist eine Baugenehmigung notwendig, allerdings sind weniger Unterlagen einzureichen und die Prüfung ist unkomplizierter.

In allen Bundesländern gilt, dass die Baugenehmigung innerhalb von drei Jahren umgesetzt sein muss, da sonst ihre Gültigkeit erlischt. Das heißt: Spätestens drei Jahre nach der Genehmigung muss mit dem Bau begonnen worden sein. Sie erlischt auch, wenn die Arbeiten am Bau drei Jahre lang ruhen, falls keine genehmigte Fristverlängerung vorliegt.

Tipps von Wüstenrot zum Bauantrag und zur Baugenehmigung

- Die Baugenehmigung ist kostenpflichtig und bescheinigt dem Bauherrn verbindlich die Unbedenklichkeit seines Bauvorhabens. 
- Die Bearbeitung des Bauantrags kann einige Monate dauern, deshalb sollte er frühzeitig gestellt werden.
- Die Landesgesetze (Landesbauordnungen -LBO) geben vor, wie ein Bauwerk ausgeführt werden muss. Sie sind recht unterschiedlich und können aus dem Internet heruntergeladen werden.
- Das Bauamt verlangt Gebühren für eine Baugenehmigung. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus dem Gebührenverzeichnis und ist in der Baugebührenordnung (BauGO) geregelt (ebenfalls im Internet).
- Für die Beschaffenheit der Bodenverhältnisse ist der Bauherr zuständig. Deshalb vor Grundstückskauf prüfen, ob der Boden gesundheitlich bedenkliche Altlasten aufweist.
 
Quelle: Wüstenrot & Württembergische AG