So sparen sich Immobilienverkäufer die Spekulationssteuer
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Wenn eine Immobilie veräußert wird, fallen auch für den Verkäufer verschiedene Kosten an. Zu den wichtigen Steuern bei Veräußerungsgeschäften gehört die sogenannte Spekulationssteuer. Wir gehen in unserem heutigen Artikel auf die Bedeutung der Spekulationssteuer ein und verraten, wie sich diese bei einem Immobilienverkauf vermeiden lässt.
Worum handelt es sich bei der Spekulationssteuer genau?
Immer mehr Personen erwerben Häuser als Renditeobjekte und veräußern diese anschließend, um einen Gewinn zu erzielen. Daher hat der Gesetzgeber eine sogenannte Spekulationsfrist eingerichtet, in der ein Veräußerungsgewinn mit Steuern belegt wird. Sofern eine Immobilie in innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird, fällt eine Spekulationssteuer für den Verkäufer an. Den gesetzlichen Rahmen für die Spekulationssteuer bildet das Einkommenssteuergesetz, Paragraf 22. Da Immobilien zu den knappen Gütern zählen, möchte der Gesetzgeber verhindern, dass die Immobilienbesitzer die Wertsteigerungen für die eigene Gewinnerzielung ausnutzen. Schließlich sollen vor allem Mietobjekte nicht für eigene Spekulationen genutzt werden, damit die Mieten auch langfristig bezahlbar bleiben.
Die Spekulationsfrist ist wichtig
Grundsätzlich ist der Verkaufszeitpunkt ausschlaggebend für die Spekulationssteuer. So fällt die Spekulationssteuer nur dann an, wenn die Immobilie innerhalb der festgelegten Spekulationsfrist veräußert wird. Diese beläuft sich in der Regel auf zehn Jahre. Sofern die Immobilie erst nach Ablauf der Frist verkauft wird, entfällt die Spekulationssteuer komplett. Wird die Immobilie durch den Besitzer oder deren Kinder bewohnt, gilt eine Spekulationsfrist von lediglich drei Jahren. Als Fristbeginn gilt das Datum, an dem die Immobilie gekauft wurde.
So wird die Spekulationssteuer berechnet
In die Berechnung der Spekulationssteuer fließen verschiedene Faktoren mit ein. Grundsätzlich wird der Netto-Gewinn aus der Veräußerung mit dem jeweiligen Einkommenssteuersatz verrechnet. Um den Netto-Gewinn zu ermitteln, werden sämtliche Veräußerungskosten von dem Kaufpreis abgezogen. Zu den Veräußerungskosten gehören die Gebühren für den Notar sowie für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Werbungskosten sowie die Kosten für die Grundbucheintragung. Sofern die Immobilie beispielsweise für 240.000 Euro verkauft wird und Anschaffungskosten von 150.000 Euro sowie Veräußerungskosten von 20.000 Euro anfallen, beläuft sich der zu versteuernde Gewinn auf 70.000 Euro. Liegt der Steuersatz bei 40 Prozent, beläuft sich die Spekulationssteuer in diesem Fall auf 28.000 Euro.
Dies ist bei einem gewerblichen Immobilienverkauf wichtig
Das Finanzamt differenziert grundsätzlich zwischen privaten und gewerblichen Immobilienverkäufen. An dieser Stelle ist die Drei-Objekt-Grenze bindend. Sofern binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien gebaut bzw. erworben und erneut verkauft wurden, fällt die Spekulationssteuer an. Sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen werden als Objekte eingestuft und unterliegen demnach dieser Regelung. Bei gewerblichen Veräußerungsgeschäften ist nicht nur die Spekulationssteuer, sondern zudem auch die Gewerbesteuer relevant für den Verkäufer. Schließlich existiert von Beginn an eine Veräußerungsabsicht, sodass ein gewerblicher Charakter erkennbar ist. Zudem erkennt das Finanzamt in diesem Fall eine Regelmäßigkeit von Veräußerungsgeschäften sowie die damit einhergehende Gewinnerzielungsabsicht an. Demnach wird der An- und Verkauf der Immobilien als Gewerbe eingestuft.
Auch bei einer Erbschaft fällt die Spekulationssteuer an
Natürlich werden sich auch Erben von Immobilien die Frage stellen, ob sie im Falle eines Verkaufs eine Spekulationssteuer zahlen müssen. Grundsätzlich wird auf Erben die Spekulationsfrist des Erblassers übertragen. Demnach stellt der Zeitpunkt des damaligen Immobilienkaufs in diesem Fall den Beginn der Spekulationsfrist dar. Sofern die Immobilie durch den Erblasser beispielsweise vier Jahre lang als Mietobjekt genutzt wurde, verstreicht die Spekulationsfrist nach weiteren sechs Jahren. Wenn die Immobilie derweil von dem Erblasser durchgehend für eigene Wohnzwecke verwendet wurde, wird keine Spekulationssteuer berechnet. Allerdings müssen Erben in der Regel eine zusätzliche Erbschaftssteuer entrichten. Sofern das Erbe mehr als drei Immobilien umfasst und diese veräußert werden, ist ebenfalls ein gewerblicher Charakter vorhanden. Sollten die Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußert werden, wird demnach eine Gewerbesteuer berechnet.
Fazit: Immobilienverkäufer sollten sich eingehend informieren
Bei dem Verkauf einer Immobilie sind verschiedene Faktoren zu beachten. Wer an dieser Stelle unnötige Kosten sparen möchte, der sollte sich eingehend mit der Spekulationssteuer vertraut machen. Sofern die vorgegebene Frist eingehalten wird, kann die Immobilie möglichst gewinnbringend verkauft werden.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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