Hauskauf - worauf muss man achten?

Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten:  Dadurch, dass der Erwerb eines Hauses oder auch einer Eigentumswohnung zu den oft größten Anschaffungen im Leben zählt und demzufolge meist zu einer einmaligen Investition wird, gibt es viele, teilweise auch eher unbekannte Punkte zu beachten.

Der Kauf eines Hauses ist wie oben bereits gesagt, eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Es gibt zahlreiche Aspekte, die beim Hauskauf beachtet werden sollten, um sicherzustellen, dass das gewünschte Objekt den Erwartungen entspricht und keine unerwarteten Kosten oder Probleme entstehen. Hier haben wir die wichtigsten Punkte, auf die man achten sollte, zusammengestellt.

Die Lage des Hauses

Infrastruktur
Prüfen Sie, ob Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel und andere wichtige Einrichtungen in der Nähe sind.

Verkehrsanbindung
Wie ist die Anbindung an das Straßennetz oder den öffentlichen Nahverkehr? Je nach Lebensstil kann die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes entscheidend sein.

Umfeld
Informieren Sie sich über die Nachbarschaft und die Umgebung (z. B. Lärmpegel, geplante Bauprojekte, Kriminalitätsrate, Naturnähe).

Zukunftsperspektive
Überprüfen Sie mögliche Entwicklungen, die sich auf den Wert der Immobilie oder die Lebensqualität in der Gegend auswirken könnten (z. B. geplante Bauprojekte, Ausbau von Verkehrsanbindungen).

Bausubstanz und Zustand des Hauses vor dem Hauskauf prüfen

• Ältere Häuser haben oft Charme, können aber auch Sanierungs- und Modernisierungsbedarf haben. Prüfen Sie den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Isolierung.
• Ist eine Renovierung oder gar Sanierung erforderlich? Besonders Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Rohre und Dämmungen sind oft in die Jahre gekommen und müssen erneuert werden.
• Achten Sie auf Anzeichen von Feuchtigkeit, z. B. Flecken oder muffigen Geruch in Kellern und Wänden. Schimmel kann auf ernsthafte Probleme mit der Abdichtung oder Lüftung hinweisen.
• Das Dach sollte in einem guten Zustand sein, um spätere kostspielige Reparaturen zu vermeiden. Auch die Fassade sollte gut erhalten und wetterfest sein.
• Prüfen Sie den Zustand der Fenster und Türen. Alte Fenster können Energiekosten erhöhen, da sie weniger gut isolieren.

Grundstück

Größe und Zuschnitt
Achten Sie darauf, ob das Grundstück Ihren Anforderungen entspricht. Ein kleiner Garten ist pflegeleichter, während ein großes Grundstück viel Arbeit und Kosten verursachen kann.

Grenzabstände
Überprüfen Sie, ob alle baulichen Anlagen die vorgeschriebenen Abstände zu den Nachbargrundstücken einhalten.

Bebauungsmöglichkeiten
Informieren Sie sich über eventuelle Bebauungspläne oder Restriktionen, die das Grundstück betreffen. So können Sie abschätzen, ob Erweiterungen oder Umbaumaßnahmen möglich sind.

Rechtliche Aspekte beim Hauskauf beachten!

Grundbucheintragungen

Lassen Sie sich den Grundbuchauszug zeigen, um sicherzustellen, dass keine Belastungen, Grundschulden oder Wegerechte auf dem Grundstück lasten. Auch Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten können die Nutzung behindern.
Noch schlechter ist es, wenn ein Zwangsversteigerungsvermerk oder Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen ist. Das ist eine Eintragung im Grundbuch, aus der hervorgeht, dass die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet ist.

Vorkaufsrecht

Sie sollten sich vergewissern, das auch keine Vorkaufsrechte bestehen. Das Vorkaufsrecht ist die Berechtigung eines Dritten, einen Kaufgegenstand durch Eintritt in einen zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag zu erwerben. Es gibt mehrere verschiedene Arten des Vorkaufsrechtes :

- Gesetzliches Vorkaufsrecht
- Öffentliches Vorkaufsrecht
- Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht
- Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung
- Vorkaufsrecht bei Miterben
- Vorkaufsrecht der Mieter

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis wird bei wird bei den Baugenehmigungsbehörden geführt. Außerdem enthält das Liegenschaftskataster Hinweise auf Baulasten. Dieses enthält Eintragungen, die bestimmte Pflichten auf dem Grundstück beinhalten, z. B. Zufahrtsrechte für Nachbarn oder den öffentlichen Verkehr. Dies sollten Sie vor dem Hauskauf ebenfalls überprüfen. Die Prüfung eventuell vorhandener Baulasten ist daher wesentlicher Bestandteil der Vorbereitung für den Grundstückskauf.

Altlasten

Erkundigen Sie sich, ob das Grundstück eventuell auf belastetem Boden steht (z. B. Altlasten durch frühere Industrienutzung oder Altdeponien). Der Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) empfiehlt beim Immobilienkauf dringend einen Schadstoffcheck. Er verschafft dem Hausbesitzer in spe einen Überblick, ob sich in der Immobilie Schadstoffe verbergen und mit welchem Sanierungsaufwand er gegebenenfalls rechnen muss, um sie unschädlich zu machen.

Denkmalschutz

Wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, sind Umbauten und Modernisierungen oft mit hohen Kosten verbunden und bedürfen besonderer Genehmigungen. Wer sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessiert, sollte sich vor Kauf oder Sanierung unbedingt mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen

Finanzierung des Hauskaufs

Eigenkapital
Berechnen Sie genau, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben. Es wird empfohlen, mindestens 20-30 % der Kaufkosten durch Eigenkapital zu decken.

Finanzierungsplan
Erstellen Sie einen detaillierten Finanzierungsplan. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Renovierungskosten etc.).

Zinsbindung und Tilgung
Achten Sie bei der Kreditaufnahme auf die Zinsbindung und die Tilgungsrate. Ein fester Zinssatz über eine längere Laufzeit kann vor steigenden Zinsen schützen.

Nebenkosten
Beim Hauskauf entstehen zusätzliche Kosten, wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklergebühren. Diese Nebenkosten betragen in der Regel 7-10 % des Kaufpreises.

Energieeffizienz ist für den Hauskauf entscheidend

• Die Energieeffizienz eines Hauses ist heute ein wesentliches Merkmal beim Hauskauf. Stichpunkte dabei sind Energieausweis, Heizungssystem und Wärmedämmung des Hauses.
• Lassen Sie sich den Energieausweis des Hauses zeigen, der Auskunft über den Energieverbrauch gibt. Ein energieeffizientes Haus spart langfristig Heizkosten.
• Prüfen Sie, welches Heizsystem verwendet wird (z. B. Gas, Öl, Wärmepumpe) und ob es effizient ist oder ausgetauscht werden muss.
• Eine gute Wärmedämmung von Dach, Wänden und Fenstern ist entscheidend für niedrige Energiekosten und ein angenehmes Wohnklima.

Bauunterlagen und Genehmigungen

Baupläne und Baugenehmigungen

Überprüfen Sie, ob alle Umbauten und Erweiterungen ordnungsgemäß genehmigt sind. Besonders wichtig ist das bei älteren Häusern.

Baubeschreibung

Lassen Sie sich die Baubeschreibung geben, in der die verwendeten Baumaterialien und die technischen Details des Hauses aufgeführt sind.

Besichtigung und Sachverständiger

Besichtigen Sie das Haus mehrmals und zu unterschiedlichen Tageszeiten, um einen umfassenden Eindruck zu bekommen (z. B. Lärmbelastung, Lichtverhältnisse).

Ziehen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu, der den Zustand des Hauses objektiv beurteilen kann. Er kann auf versteckte Mängel aufmerksam machen und Ihnen Sicherheit geben. Die Vorlage eines Immobiliengutachtens ist sinnvoll.

Nachbarschaft und Umfeld

Vor dem Hausauf sollte mit den zukünftigen Nachbarn gesprochen werden, um Informationen über das Wohnumfeld zu erhalten.

Prüfen Sie auch, ob in der Nähe eine stark befahrene Straße, ein Flughafen oder eine Bahnlinie liegt, die zu Lärmbelästigung führen könnte.

Langfristige Perspektive

Anpassungsfähigkeit des Hauses
Überlegen Sie, ob das Haus an zukünftige Lebensumstände (Familienplanung, Alter, Homeoffice) angepasst werden kann.

Wertsteigerung
Denken Sie an die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie. Eine gute Lage und der Zustand des Hauses können langfristig den Wert erhöhen.

Der Hauskauf erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und umfassende Prüfung der Immobilie. Durch die Berücksichtigung all dieser Punkte können Sie sicherstellen, dass Sie eine fundierte Entscheidung treffen und langfristig zufrieden mit Ihrer Wahl sind. Eine gute Planung, professionelle Beratung und sorgfältige Prüfung der Immobilie verhindern unliebsame Überraschungen und sorgen für ein angenehmes Wohnerlebnis.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain / Peggy_Marco

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