Bodenrichtwert - Was sagt dieser Orientierungspunkt aus?
Immobilienmarkt / Immobilienbewertung: Käufern und Verkäufern von Häusern oder unbebauten Grundstücken geht es in den meisten Fällen sehr ähnlich: Es herrscht Unsicherheit bezüglich des Kaufpreises. Während Käufer Angst haben, zu viel Geld zu bezahlen, fürchten sich die Verkäufer vor allem davor, auf mögliche Einnahmen zu verzichten und zu billig zu verkaufen. Um für beide Seiten ein wenig Orientierung zu schaffen und Sicherheit zu geben, gibt es unterschiedliche Kennzahlen, die bei der Bewertung helfen können. Eine davon ist der sogenannte Bodenrichtwert.
Worum handelt es sich beim Bodenrichtwert?
Beim Bodenrichtwert handelt es sich um eine amtliche Kennzahl. Sie kennzeichnet den Wert eines Quadratmeters eines unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage. Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird, ist dabei gesetzlich in Paragraph 196 des Baugesetzbuches geregelt.
Zuständig dafür ist ein amtlich bestellter Gutachter. Dieser zieht reale Verkaufspreise der letzten Jahre in gleicher Lage heran und leitet daraus den entsprechenden Bodenrichtwert ab. Das heißt, es handelt sich dabei um keine abstrakte Kennzahl, sondern um einen sehr aussagekräftigen und praxisnahen Wert, der für die Bewertung von Immobilien herangezogen werden kann.
In welchem Preisspektrum bewegen sich die Bodenrichtwerte in Deutschland?
Deutschlandweit beträgt der durchschnittliche Bodenrichtwert im Jahr 2020 genau 207,62 Euro. Dabei handelt es sich um den Wert für bebaubare und erschlossene Grundstücke. Mit dem Begriff „erschlossen“ ist der Anschluss des Grundstückes an das lokale Verkehrs- und Versorgungssystem gemeint, und zwar vom Haus weg bis zum öffentlichen Netz.
Im Vergleich dazu liegt der Wert in Schleswig-Holstein deutlich höher und beträgt 255,37 Euro. Zur Ermittlung des durchschnittlichen Bodenrichtwertes wurden in Schleswig-Holstein die Preise von 456 erschlossenen und 686 unerschlossenen Grundstücken in den letzten 12 Monaten herangezogen. Doch natürlich sind die Richtwerte auch innerhalb des Bundeslandes sehr unterschiedlich.
Wie lässt sich der Bodenrichtwert für bestimmte Immobilien ermitteln?
Auf „Miete aktuell“ können zum Beispiel die Bodenrichtwerte in Schleswig-Holstein nach der Abfrage unterschiedlicher Parameter für bestimmte Grundstücke, Wohnungen und Häuser ermittelt werden. Folgende Eingaben sind dabei vorzunehmen:
Art der Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück)
Bei Haus: Art des Hauses (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte)
Wohnfläche
Grundstücksfläche
Anzahl der Zimmer ohne Bad und Küche
Baujahr des Hauses
Qualitäts-Standard des Hauses bzw. der Wohnung (Einfach, normal oder gehoben)
Adresse (Straße und Postleitzahl)
Zweck der Bewertung (Kauf oder Miete)
Käufer oder Verkäufer
Die angezeigten Werte werden dabei täglich aktualisiert und ergeben sich aus dem Betrachtungszeitraum der letzten 12 Monate.
Wer es noch genauer wissen möchte, kann sich zusätzlich beim sogenannten Gutachterausschuss erkundigen. Dies ist allerdings nicht online möglich und auch nicht kostenlos. Die Auskunft erfolgt schriftlich und die Kosten werden nach der Gebührenordnung verrechnet.
Mietspiegel als alternative Kennzahl
Neben dem Bodenrichtwert bieten weitere Kennzahlen Orientierung bei der Bewertung von Immobilien. Zu den bekanntesten zählt der sogenannte Mietspiegel. Dieser gibt an, wie hoch die ortsübliche Miete in einer bestimmten Stadt oder Region ist.
Der Nachteil des Mietspiegels ist einerseits, dass er nicht für alle Städte erhältlich ist (vor allem bei Kleinstädten unter 20.000 Einwohnern fehlt er oft) und dass er nur Hilfe bei der Vermietung, nicht aber beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bietet.
Fazit: Der Bodenrichtwert ist die aussagekräftigste Kennzahl
Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen, verkaufen oder langfristig vermieten möchte, ist gut damit beraten, den entsprechenden Bodenrichtwert in Erfahrung zu bringen, um sicherzustellen, dass die Immobilie zu einem marktüblichen Preis gehandelt wird.
Vor allem für Käufer ist das ungleich schwieriger als für Verkäufer, weil sie nicht nur die Bewertung einer Immobilie vornehmen müssen, sondern sich in der Regel eine Vielzahl unterschiedlicher Objekte ansehen. Hier jedes Mal einen Gutachter mit der Bewertung zu beauftragen, würde einen großen Zeit- und Kostenaufwand bedeuten. Onlineportale helfen in diesem Fall schnell weiter und bieten innerhalb von Minuten kostenlos einen aussagekräftigen Wert.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Fotos: Pixabay / CCO Public Domain / ptra