Der Mietspiegel – was sagt er aus?

Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten:  Der Mietspiegel oder auch von vielen fälschlicherweise Mietpreisspiegel genannt, soll eine Orientierungsmöglichkeit über die Höhe der üblicherweise in einem Ort gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind, sein. Seine Funktion ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 558c festgehalten. Danach ist er eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Wozu dient der Mietspiegel?

Der Mietspiegel wurde entwickelt, um für Vermieter und Mieter, aber auch für die Gerichte einen Anhaltspunkt bei einem strittigen Verlangen nach einer Mietpreiserhöhung zu besitzen. Nach der gegenwärtigen Rechtslage und der gängigen Rechtsprechung darf der Vermieter Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Miete  vornehmen, falls innerhalb der letzten fünfzehn Monate keine Mietpreiserhöhung erfolgt ist (§ 558 BGB). Diese ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen kann in einem Mietspiegel, de die Mietpreisentwicklung berücksichtigen soll, für den jeweiligen Ort festgehalten werden.
 
Vor der Verwendung des Mietspiegels hat der Nutzer jedoch einige grundsätzliche Dinge zu berücksichtigen.

Die Aufstellung eines Mietspiegels ist keine gesetzliche Vorschrift

Die Kommunen sind nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Die Mietspiegel-Vorschriften des § 558c des BGB sprechen da eine ganz eindeutige Sprache:
„Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und seine Änderungen sollen veröffentlicht werden“.

Man unterscheidet auch noch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Bei der Erstellung des Mietspiegels sind besondere Regelungen und Empfehlungen zu beachten, die sowohl für den einfachen, als auch für den qualifizierten Mietspiegel gelten.

Einfacher Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Er enthält eine Übersicht ortsüblicher Vergleichsmieten für das Gesamtgebiet oder für Teilgebiete einer Gemeinde. Die Erstellung eines Mietspiegels erfolgt durch die Kommune oder gemeinsam durch Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter. Die Problematik liegt darin, dass es keine Verpflichtung der die Mietverträge abschließenden Parteien gibt, die Mietpreisbedingungen an die Gemeinde zu melden. Man ist insofern auf die Zahlen der Interessenvertreter der Mieter und Vermieter angewiesen.

Qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel wird durch Sachverständige nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt und soll von Mieter- und Vermietervertretern, sowie von der Gemeinde förmlich anerkannt werden. Grundgedanke des qualifizierten Mietspiegels ist es, dass die Einhaltung von Mindestvoraussetzungen bei der Erstellung notwendig ist, da der Gesetzgeber hieran besondere Rechtsfolgen knüpft. Für den qualifizierten Mietspiegel regelt daher der § 558d BGB mit zusätzliche Vorschriften und Hinweisen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen bestimmte Handlungshinweisen, auf die es bei der Erstellung zu achten gilt. Hauptforderung ist dabei, dass der qualifizierte Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und die Anerkennung durch den Rat der Gemeinde in einem förmlichen Beschluss herbeigeführt wird. 

Preisorientierung in Städten und Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt

Wie bereits vorstehend erwähnt, gibt es genügend Gemeinden, in denen weder ein einfacher noch ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist. Hier kommen die statistischen Werte der Immobilienmakler ins Spiel. Die nachstehende Grafik zeigt beispielhaft an der Stadt Nordhorn, für die es keinen Mietspiegel gibt, wie sich verschiedene Objekte hinsichtlich der Miethöhe bei den Maklerunternehmen entwickelt haben. Dazu wird der jeweilige Durchschnittsmietpreis für Deutschland und Niedersachsen angezeigt.

In den nächsten Monaten wird sich die Problematik der Mietspiegel weiter verschärfen, wenn die Mietpreisbremse für weitere Städte und Gemeinden in Deutschland eingeführt werden soll.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pexels / CCO Public Domain

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