Probleme und Chancen eines Erbbaugrundstücks
Hausbau / Bauplanung: Grundstücke sind besonders in den Ballungsgebieten rar - Erbbaugrundstücke werden daher für viele Bau- und Kaufinteressierte zur attraktiven Alternative. Im Unterschied zum Grundstückskauf erwirbt ein Erbbaurechtsnehmer nicht den Grund und Boden, auf dem er bauen möchte, sondern zahlt dem Eigentümer, vereinfacht ausgedrückt, langfristig eine Miete, den sogenannten Erbbauzins.
Die Laufzeit eines Erbbauvertrags beträgt in der Regel 99 Jahre, sie kann aber auch frei vereinbart werden und Verlängerungsoptionen enthalten. Doch welche Vorteile und welche Risiken bringt ein Erbbauvertrag im Vergleich zu einem Grundstückskauf?
Finanzierungskosten fürs Grundstück entfallen
Der Hauptvorteil dieser Form der Schaffung von Wohneigentum ist, dass die hohen für den Kauf eines Grundstücks entfallen. Im Idealfall profitiert der Erbbauberechtigte von einem moderaten monatlichen oder jährlichen Erbbauzins. Allerdings ist der Erbbaurechtsgeber berechtigt, den Erbbauzins anzupassen, in der Regel parallel zur Entwicklung des Verbraucherpreisindexes beim Statistischen Bundesamt. Selbst wenn der Erbbauberechtigte am Ende der Vertragslaufzeit Grundstück und Haus an den Erbbaugeber herausgeben muss, profitiert er von etwaigen Werterhöhungen der Immobilie. In diesem Fall erhält er vom Erbbaugeber eine Entschädigung, meist zwei Drittel des aktuellen Immobilienwertes.
Fallstricke im Erbbauvertrag beachten
Der Verkauf gebrauchter Immobilien mit Erbbaurecht kann problematisch sein, da kürzere Restlaufzeiten für Kaufinteressenten ein Risiko bedeuten. Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten oder einer möglichen Insolvenz des Erbbauberechtigten kann der Erbbaugeber das Grundstück mit der Immobilie herausfordern, man spricht dann vom ‚Heimfall“. In vielen Erbbauverträgen finden sich hierzu Regelungen, wie in diesen besonderen Fällen die Entschädigung berechnet wird, manchmal auch in Kombination mit einer Vertragsstrafe, die der Erbbauberechtigte an den Erbbaugeber zu zahlen hat. Und ähnlich wie beim Grundstückskauf wird auch beim Erbbauvertrag häufig die Gewährleistung für Größe, Bodenbeschaffenheit und Mängel am Grundstück ausgeschlossen. Für Durchschnittsverdiener stellt das Erbbaurecht eine gute Alternative dar. Weil das Erbbaurechtsgesetz nur rudimentäre Regelungen enthält, muss viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden. Bauwillige sollten sich deshalb frühzeitig um juristische Beratung zu ihrem Bauvorhaben kümmern.
Gebrauchte Immobilie auf Erbbaugrund?
Immer wieder kommen auch gebrauchte Immobilien auf Erbbaugrund zum Verkauf. Auch hier gibt es Chancen und Risiken: Oftmals bieten ältere Erbbauverträge einen sehr günstigen Erbbauzins, da die Grundstückspreise überproportional stark angestiegen sind, während die Steigerungen des Erbbauzinses sich am wesentlich langsamer gestiegenen Verbraucherpreisindex orientieren. Dem steht gegenüber, dass eine immer kürzere Restlaufzeit ein Vermarktungsrisiko bedeutet, falls man die Immobilie später einmal veräußern will oder muss. Auch in diesem Fall ist anwaltlicher Rat zum Erbbauvertrag und zum Kaufvertrag empfehlenswert.
Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V., Berlin
Foto : djd/Bauherren-Schutzbund