Darauf müssen Sie bei der Bauabnahme achten
Hausbau / Bauplanung: Die Bauabnahme am Ende einer langen Bauzeit wird von vielen Bauherren als rein formaler Akt angesehen. Dies ist es auch - allerdings mit enormer Rechtswirkung und oft unterschätzter Bedeutung. Laut BGB ist der Besteller verpflichtet, das neue Eigenheim nach vertragsgemäßer Herstellung abzunehmen. Tut er dies nach Ablauf einer vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist nicht oder zahlt er die Schlussrate ohne Beanstandungen, gilt das Bauwerk trotzdem als abgenommen. Dabei handelt es sich dann um eine sogenannte fiktive Abnahme.
Rechtsfolgen der Bauabnahme
Mit der Bauabnahme erkennt der Auftraggeber an, dass der Auftragnehmer seine vertragsgemäß geschuldete Leistung im Wesentlichen erbracht hat. Und das hat weitreichende Folgen, angefangen mit der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist. Diese beginnt mit dem Tag der Bauabnahme zu laufen. Ab jetzt muss der Bauherr dem Unternehmer nachweisen, dass ein Mangel auf dessen ungenügende Leistung zurückzuführen ist. Zudem gehen mit der Abnahme sämtliche Gefahren und Risiken auf den Bauherren über. Er ist von nun an für die Versicherungen des Hauses gegen Sturm, Brand, Wasser oder Diebstahl zuständig. Zudem ist nach der Abnahme die Schlussrate des Werklohns für den Bauunternehmer zu entrichten.
Gut vorbereitet zur Bauabnahme
Bauherren sollten eine förmliche Abnahme bereits im Werkvertrag vereinbaren und eine fiktive Abnahme ohne Begehung unbedingt vermeiden. Idealerweise sollte das Haus bereits vor dem eigentlichen Abnahmetermin gemeinsam mit einem Gutachter oder Bausachverständigen begutachtet werden, um Mängel zu erfassen und bei der Abnahme nicht zu übersehen. Wurde das Haus bereits in der Bauphase im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle regelmäßig von einem Sachverständigen kontrolliert, dürften sich Qualität und Quantität von Baumängeln ohnehin in Grenzen halten.
Bei der Bauabnahme wird das Haus vom Bauherrn und vom Bauunternehmer gemeinsam begangen, Mängel und Restarbeiten werden im Abnahmeprotokoll notiert. Bei wesentlichen Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern und Nachbesserung verlangen. Bauherren sollten sich dann keinesfalls zur Abnahme drängen lassen, sondern sie verweigern. Allerdings kann die Abnahme nur aufgrund kleinerer Mängel nicht verweigert werden. Wichtig ist, dass alle Beanstandungen dokumentiert werden. Denn der Beseitigungsanspruch verfällt, wenn der Bauherr trotz eines ihm bekannten Mangels das Bauwerk abnimmt, ohne sich seine Rechte wegen des Mangels vorzubehalten.
Zweiter Abnahmetermin
Falls die Bauabnahme aufgrund von Mängeln nicht erfolgen kann, wird in der Regel im Protokoll eine Frist zur Beseitigung der Mängel und ein zweiter Abnahmetermin vereinbart. Erfolgt die Abnahme, obwohl kleinere Mängel vorhanden und Restarbeiten nötig sind, sieht der Gesetzgeber trotz dann fälliger Vergütung der Schlussrate für den Bauherrn ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe vor.
Als angemessen gilt ein Betrag in doppelter Höhe der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Auch zu einem eventuell nötigen zweiten Abnahmetermin sollte der Bauherr einen Sachverständigen mitnehmen, damit dieser kontrolliert, ob die Mängel sachgemäß nach den gängigen Regeln der Technik beseitigt wurden.
Quelle: Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V., München
Foto: djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/thx