Sicher zum Traumhaus
Beim Bau des Eigenheims gibt es vieles zu beachten
Baufinanzierung: Die eigenen vier Wände - ein Traum, den sich viele erfüllen wollen. Damit aus dem Traum kein Albtraum wird, sollten Käufer und Bauherren gut vorbereitet sein. Was sollte bei Abschluss der Verträge beachtet werden? Wer haftet, wenn sich Mängel zeigen?
Der Kauf eines Eigenheims ist keine schnelle Sache. Schließlich geht es um viel Geld. Das Kaufprocedere ist kompliziert. Darüber hinaus gelten hierzulande strenge Regeln beim Eigentumsübergang. Während in anderen Ländern eine handschriftiche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer genügt, können Immobiliengeschäfte in Deutschland zum Beispiel nur mit Hilfe eines Notars getätigt werden. Der Immobilienerwerb erfolgt in einzelnen Schritten.
Bauträger und Baubetreuer
Wenn man ein Haus bauen möchte, gibt es verschiedene Möglichkeiten, dies umzusetzen: Es kann ein Architekt beauftragt werden oder auch ein Bauträger. Daneben gibt es Baubetreuer, Generalunternehmer, Generalübernehmer und Subunternehmer. Der Baubetreuer wird nur im Namen des Bauherren oder auf Rechnung desjenigen tätig, dessen Geschäft das Bauvorhaben ist.
Ein Bauträger erbringt hingegen die Planung und Ausführungsleistungen für ein Gebäude in der Regel auf seinem eigenen Grundstück. Der Bauträger ist der Herr des gesamten Baugeschehens und damit im rechtlichen Sinne Bauherr. Er wird, so das Juristendeutsch, "bei der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens im eigenen Namen tätig oder lässt Bevollmächtigte in seinem Namen tätig werden". Vorteil des Bauträgervertrages: Sie haben nur einen Ansprech- und Vertragspartner.
Einzelvergabe der Arbeiten
Entschließt sich der Bauherr zu einem Architektenhaus mit Einzelvergabe der Gewerke, schließt er die Verträge mit den einzelnen Unternehmen selbst ab. Es werden so genannte Bau- oder Werkverträge abgeschlossen, die die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer regeln. Dabei werden unter anderem die Vergütung, Gewährleistung und Verjährung festgelegt.
Werden keine Bestimmungen darin getroffen, insbesondere nicht die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart, gelten die Bestimmungen des Werkvertragsrechts. Beim typischen Bauvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Errichtung eines Bauwerks - zum Beispiel eines Rohbaus, eines fertigen Neubaus oder eines wesentlichen Teils davon auf dem Grundstück des Bauherrn.
Insbesondere bei diesen Verträgen sollte man sich im Hinblick auf seine Rechte bei Baumängeln absichern. Denn Mängel an Bauwerken sind leider keine Seltenheit: Wenn etwa der Keller voll Wasser läuft, weil eine Außenwand undicht ist oder Fliesen wegen falscher Verfugung Risse bekommen, stellt sich die Frage, wer haftet und wie man seine Rechte geltend macht.
Grundsätzliche Rechte
Es gibt zwei Rechtsgrundlagen: Zum einen gibt es das Werk- beziehungsweise Bauvertragsrecht, wie es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist. Zum anderen gibt es die Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Sie kann von den Vertragsparteien zur Grundlage des Vertrags gemacht werden, sonst gilt das BGB.
Es ist zulässig, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in der VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) auf fünf Jahre - wie im BGB - zu erhöhen. Sollten Sie die VOB/B also vereinbaren, ändern Sie die Verjährungsfrist unbedingt schriftlich auf fünf Jahre ab. Niemand zwingt Sie allerdings, die VOB/B zu vereinbaren. Die Regeln des Werkvertragsrechts aus dem BGB berücksichtigen Ihre Interessen auch sehr gut.
Anspruch auf vereinbarte Leistung
Nach dem Werkvertragsrecht des BGB haben Sie gegenüber Ihrem Vertragspartner einen Anspruch auf ein sach- und rechtsmängelfreies Werk. Dazu gehört in erster Linie, dass das Werk die - wie es das Gesetz nennt - "vereinbarte Beschaffenheit" hat. Maßgebend für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist also, ob das Werk so ist, wie Sie es mit Ihrem Vertragspartner vereinbart haben.
Ist die Funktionstüchtigkeit des Werks beeinträchtigt, weil es zum Beispiel nicht den anerkannten Regeln der Baukunst/Technik - beispielsweise den DIN-Normen und anderen technischen Regelwerken - entspricht, ist das Werk immer mangelhaft. Dieser Mangelbegriff gilt in der Regel auch, wenn Sie die VOB vereinbart haben.
Mangelhafte Architektenleistung
Für mangelhafte Leistungen Ihres Architekten gilt Folgendes: Der Architekt haftet - im Werkvertragsrecht - zunächst nur für sein Werk, also etwa die Planung, nicht jedoch für das Bauwerk. Baumängel, also Mängel am Bauwerk, sind nur dann zugleich Mängel des Architektenwerks, wenn sie dadurch verursacht wurden, dass er seine Aufgaben mangelhaft erfüllt hat. Als Mängel des Architektenwerks kommen insbesondere Planungsfehler, Koordinierungsmängel und mangelhafte Objekt- beziehungsweise Bauüberwachung in Betracht.
Ihre Rechte vor der Abnahme sind grundsätzlich noch keine Gewährleistungsrechte, da Ihr Vertragspartner erst zum vereinbarten Zeitpunkt der Abnahme die Mangelfreiheit seiner Leistung schuldet. Sie haben aber - je nach Fallkonstellation - eine ganze Reihe von Ansprüchen, wie zum Beispiel Schadensersatzansprüche und Rücktrittsrechte bei verspäteter Leistung des Unternehmers.
Quelle: ZDF.de