Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung – was nun?
Baufinanzierung: Wer eine Immobilie erwirbt, investiert in der Regel viel Zeit und Mühen in die Wahl des Baukredites. Die zweite Finanzierungsrunde wird hingegen oft verschlafen. Dabei können Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung mehrere tausend Euro sparen. Spätestens nach zehn Jahren lohnt es sich, das bestehende Baudarlehen zu prüfen und die aktuelle Zinslage zu beobachten. Denn: Grundsätzlich ist ein Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündbar - unabhängig von der vereinbarten Laufzeit.
Ein Wechsel zahlt sich oft aus
Die Bank für die Anschlussfinanzierung kann der Kunde frei wählen. Ein Wechsel lohnt sich oft, denn das Prolongationsangebot der Hausbank hat in der Regel schlechtere Konditionen als die Angebote von Wettbewerbern. Zusätzlich zum Vergleich verschiedener Angebote kann es Vorteile bringen, die eigene Immobilie bei einer Umschuldung neu bewerten zu lassen. In den meisten Städten und Gemeinden sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein höherer Wert der Immobilie bedeutet meist bessere Konditionen für das neue Darlehen.
Angst vor den Umständen eines Wechsels brauchen Kreditnehmer nicht zu haben. Sowohl der bürokratische Aufwand als auch die Kosten der Umschuldung sind gering. Einzige Hürde: Die Grundschuld muss vom alten auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Hierfür fallen Grundbuch- und Notarkosten in Höhe von 0,2 bis 0,3 Prozent des abzutretenden Grundschuldbetrages an. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro sind dies rund 400 bis 600 Euro, ein Betrag, der durch den Zinsvorteil eines besseren Finanzierungsangebotes schnell ausgeglichen ist. Als Faustformel gilt: Je höher die noch ausstehende Restschuld, desto eher lohnt sich die Umschuldung.
Besser früher, als später
Schon 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung oder der Zehn-Jahres-Frist lohnt sich ein Blick auf die aktuelle Zinslandschaft. Denn: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen lassen sich gegen einen geringen Aufschlag die aktuellen Zinsen "einfrieren". Wer steigende Zinsen erwartet, ist mit diesem Darlehen auf der sicheren Seite. Spätestens zwölf Monate bevor der Kreditvertrag ausläuft, wird es Zeit, konkrete Angebote einzuholen - und zwar sowohl bei der Hausbank als auch bei anderen Anbietern. In diesem Moment ist es sinnvoll, zu einem Finanzierungsvermittler zu gehen. Dieser kann die Konditionen von vielen verschiedenen Kreditinstituten vergleichen und sucht aus den Angeboten genau dasjenige heraus, das am besten zu den individuellen Bedürfnissen passt.
Wer mehr hat, kann mehr bezahlen
Ein häufiger Fehler bei der Anschlussfinanzierung ist, dass veränderte Lebensumstände nicht in die Gestaltung der neuen Kreditkonditionen einfließen. Dabei hat sich bei vielen Immobilienbesitzern seit Kauf oder Bau des Eigenheims einiges verändert. Ob Hochzeit, Geburt oder Auszug der Kinder, all diese Ereignisse haben auch Auswirkungen auf den finanziellen Spielraum. Und: Die derzeit niedrigen Zinsen führen ohnehin zu geringeren Zinskosten. Wenn es der finanzielle Rahmen zulässt, ist für viele jetzt ein Volltilgerdarlehen sinnvoll. Innerhalb der neuen Zinsbindung begleichen die Kreditnehmer dabei die gesamte Restschuld - das wird von den Banken in der Regel mit noch besseren Konditionen belohnt.
Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG, Lübeck
Foto: djd/Dr. Klein Privatkunden AG/photography leisner