Lösungsmöglichkeiten für die Immobilienverrentung
Immobilienamrkt / Immobiliennachrichten: Eine Immobilie zu besitzen ist für viele Menschen auch eine zusätzliche Altersversorgung. Allerdings sollte zum Zeitpunkt des Renteneintritts auch die Rückzahlung der Hypotheken erfolgt sein, da meistens die Rente nicht ausreicht, um den Lebensstandard aufrecht zu erhalten und gleichzeitig noch Kredite zu bedienen. Außerdem ist in vielen Fällen gerade zu diesem Zeitpunkt auch der größte Instandhaltungsaufwand erforderlich.
Daher stellt sich oft die Frage, ob die Immobilie verkauft werden soll, damit im Alter noch besondere Wünsche und Träume erfüllt werden können oder wie man sein Wohnrecht behalten kann und trotzdem mehr Geld zum Leben zur Verfügung steht. Hier kommt die Immobilienverrentung ins Spiel. Auf dem Immobilienmarkt haben sich in den letzten Jahren zunehmend mehr Anbieter und Anbietermodelle etabliert. Dieser Artikel zeigt auf, welche Möglichkeiten es im Rahmen einer Immobilienverrentung gibt und wo die Vor- und Nachteile liegen.
Formen der Immobilienrente
Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienrente, wobei es zwei Grundformen gibt, die Verkaufsmodelle und die Kreditmodelle. Für beide Lösungen sind individuelle Vor- und Nachteile zu berücksichtigen. Die wichtigsten Modelle der Immobilienverrentung sind:
Leibrente
Teilverkauf
Nießbrauchrecht
Umkehrhypothek
Leibrente – Immobilienrente
Die Leibrente wird auch allgemein als Immobilienrente bezeichnet. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Käufer, der ihm im Gegenzug eine monatliche oder jährliche, lebenslange Rente bezahlt. Die Leibrente ist in aller Regel vertraglich mit einem durch einen Grundbucheintrag abgesicherten lebenslangen Wohnrecht verbunden.
Höhe der Leibrente
Grundlagen für die Höhe der Leibrente sind einerseits der Verkehrswert der Immobilie und andererseits das Alter des Verkäufers. Je höher die Lebenserwartung, also je jünger der Verkäufer ist, desto geringer wird der Kaufpreis festgesetzt, da der Käufer die Leibrente länger zahlen muss. Die Leibrente muss mit dem Ertragsanteil versteuert werden.
Gründe für die Leibrente?
Ob sich eine Immobilienrente lohnt, richtet sich in erster Linie danach, welche Interessen der Verkäufer verfolgt. Mögliche Interessen sind:
Lebenslange Nutzung des gewohnten Umfelds, wobei das im Haus gebundene Kapital zur Verfügung gestellt wird.
Die Kosten für die Instandhaltung von Haus und Garten können nicht mehr aus eigenen Mitteln gezahlt werden.
Die Rente ist zu niedrig, sodass eine Aufstockung der Rentenzahlung erforderlich ist.
Der Verkäufer möchte noch einige kostspielige Wünsche und Träume realisieren.
Der hinterbliebene Partner soll im Falle eines Falles finanziell abgesichert sein.
Teilverkauf
Bei einem Teilverkauf kann der Verkäufer bis zu 50 Prozent seiner Immobilie zum Verkehrswert verkaufen. Er bekommt dafür vom Käufer ein ins Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Im Gegenzug zahlt er dem Käufer ein Nutzungsentgelt in Höhe der ortsüblichen Miete, da dieser seinen Anteil an der Immobilie nicht vermieten kann. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie und der Höhe des verkauften Anteils. Die Übernahme der Kosten für die Instandhaltung wird vertraglich geregelt.
Gründe für einen Teilverkauf
Noch vorhandene Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten sollen getilgt werden.
Ein seniorengerechter, barrierefreier Umbau soll finanziert werden.
Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht ist als eine der ältesten Lösungen für eine Immobilienverrentung in den §§ 1030 ff BGB festgelegt. Beim Nießbrauchrecht erhält der Verkäufer den Verkaufspreis in einer Summe und ergänzend ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht. Das Nießbrauchsrecht ist umfassender als das Wohnrecht. So hat der Nießbraucher das Recht, die überlassene Immobilie auch an Dritte zu vermieten und die Miete für sich zu vereinnahmen. Allerdings muss der Nießbraucher auch alle Kosten und Lasten im Zusammenhang mit der überlassenen Immobilie tragen.
Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek können die Eigentümer wahlweise (vertragliche Vereinbarung) eine Einmalzahlung, eine zeitlich befristete oder eine lebenslange Rente erhalten und können bis ans Lebensende mietfrei in der Immobilie wohnen. Erst nach dem Tod geht die Immobilie in den Besitz der Käufer über, alternativ wird das durch die Umkehrhypothek entstandene Darlehen durch den Verkauf der Immobilie getilgt.
Die Vorteile der Umkehrhypothek liegen hauptsächlich darin begründet, dass die „Hypothek“ nicht mit Zins- und Tilgungszahlungen bedient werden muss. Der Eigentümer bleibt in seiner Immobilie sein Leben lang wohnen und kann die Finanzmittel aus der „Umkehrhypothek“ beliebig verwenden.
Fazit:
Die einzelnen Modelle der Immobilienverrentung unterscheiden sich teilweise erheblich in ihren Konditionen und Ausführungen. Jeder, der sich für eine Immobilienverrentung interessiert, sollte daher die einzelnen Angebote und Optionen prüfen, sich gegebenenfalls beraten lassen und ganz wichtig, entsprechend der individuellen Situation entscheiden, welches das passende Modell für seine Situation ist.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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