Finanzierungsmodelle für die Anschlussfinanzierung
Baufinanzierung: Wohl die allerwenigsten sind in der Lage eine Immobilie ohne ein entsprechendes Darlehen zu finanzieren. Doch hier gibt es einige Dinge zu beachten, die sich einem als Laien nicht direkt erschließen, dennoch aber wichtig sind, will man sich für einen Kreditgeber entscheiden. Nachdem man einen passenden Kredit gefunden hat, gerät man nach einer gewissen Zeit in die Situation, sich um eine sogenannte Anschlussfinanzierung zu kümmern.
Was hat es damit auf sich?
Bei der Immobilienfinanzierung werden die Zinssätze heute meist zwischen 10 und 25 Jahren festgeschrieben. Das bedeutet, dass man sich während dieser Frist auf den festgeschriebenen Zinssatz verlassen kann und dieser nicht verändert wird. Dies gilt allerdings nur für den Kreditgeber. Als Kreditnehmer hat man nach 10 Jahren immer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Man kann einen langfristigen Kredit daher jederzeit nach einer Laufzeit von 10 Jahren kündigen.
Ein langfristig festgeschriebener Kredit gibt dem Kreditnehmer eine gewisse Planungssicherheit. Nach dieser Frist muss man sich allerdings Gedanken um die Anschlussfinanzierung für den restlichen Darlehnsbetrag machen, sofern dieser noch aussteht. Hier ergeben sich unter Umständen Einsparpotentiale, wenn man geschickt vergleicht und evtl. auch den Kreditgeber wechselt. Für eine Anschlussfinanzierung bestehen drei unterschiedliche Möglichkeiten:
Die Kreditverlängerung (Prolongation)
Das Forward-Darlehen
Die Umschuldung
Die Option Kreditverlängerung
Kreditinstitute bezeichnen es als eine Prolongation, wenn ein Kunde sein bestehendes Darlehen verlängert. Grundsätzlich ist diese Maßnahme die einfachste Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung für den Immobilienkredit. Beide Vertragsparteien kennen sich und können daher den bestehenden Vertrag mit neuen Konditionen für Laufzeit, Zins und Tilgung fortführen. Dieses Verfahren birgt allerdings auch einige entscheidende Nachteile, denn man hat keinen Vergleich zu einem Angebot der Konkurrenz, man kann nicht auf bessere Angebote ausweichen und erhält in der Regel keine Sonderkonditionen.
Bevor man eine Prolongation anstrebt, sollten Kreditnehmer trotzdem auf jeden Fall vorher bei der bisherigen Bank bessere Konditionen aushandeln. Dem Kunden kommt zugute, dass das Bank-Risiko durch die Tilgung erheblich geringer geworden ist. Die Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank) hat nämlich auch einen Vorteil. Es entfallen nämlich die Gebühren für Umschreibungen der Grundschuld im Grundbuch und die Notarkosten dafür.
Die Option Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen bietet dem Kreditnehmer einen festgelegten Zinssatz zur Anschlussfinanzierung noch bevor die laufende Zinsbindung endet. Das ermöglicht es dem Kreditnehmer sich festgeschriebene Zinskonditionen zu sichern, was gerade von Vorteil ist, wenn nicht abzusehen ist, wie sich die Zinssätze im Verlauf der nächsten Jahre entwickeln werden. Das heutige, niedrige Zinsniveau wird sicherlich nicht ewig anhalten. Wer also auf Nummer sicher gehen will, sollte rechtzeitig, d.h. bis zu 60 Monate im Voraus niedrige Zinsen vereinbaren. Das nennt man dann ein Forward-Darlehen.
Als Gegenleistung für die künftig günstigen Zinsen verlangt die Bank allerdings in der Regel einen Zinsaufschlag. Sollten die Zinsen wie vermutet ansteigen, ist ein Forward-Darlehen trotz des Zinsaufschlags eine günstige Möglichkeit für die Anschlussfinanzierung. Das Gegenteil ist der Fall, wenn die Zinsen innerhalb der Forward-Laufzeit sinken und sich der Kreditnehmer durch den Abschluss des Vertrages teurere Konditionen als aktuell gültig eingekauft hat. Der Kreditnehmer ist verpflichtet das Darlehen nach Ablauf des Forward-Zeitraumes abzunehmen. Tut er das nicht, muss er eine Nichtabnahme-Entschädigung bezahlen.
Grundsätzlich gilt, dass der Kreditnehmer, der ein Forward-Darlehen beanspruchen möchte, sich bei verschiedenen Kreditinstituten umsehen und die Angebote und Zinssätze miteinander vergleichen sollte.
Die Option Umschuldung durch Bankenwechsel
Auch eine Umschuldung im Zuge eines Bankenwechsels sollte bei der Anschlussfinanzierung in Betracht gezogen werden. Zwar schrecken viele Kreditnehmer vor einem solchen Wechsel zurück, dafür gibt es aber keine plausiblen Gründe, da sich bei einem geschickten Vergleich der einzelnen Zinskonditionen der verschiedenen Banken teilweise hohe Summen einsparen lassen. Es lohnt sich in jedem Fall die einzelnen Kreditinstitute zu vergleichen und sich bei den Geldhäusern Angebote einzuholen.
Man sieht, dass die Entscheidung über die Art der Anschlussfinanzierung gut überlegt sein will. Im besten Fall kann man einige Euro einsparen, man muss aber ein wenig Zeit für diesen Vergleich einplanen.
Fazit
Die Frage nach der Richtigkeit von Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen kann nicht pauschal beantwortet werden, für den Einen ist das Eine günstiger, für den Anderen das andere Verfahren. Zu viele Details spielen bei der Bewertung eine Rolle. Es ist daher unbedingt zu beachten sich rechtzeitig über die Konditionen verschiedener Anschlussfinanzierungen zu kümmern, bestenfalls schon etwa ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Vergleichsmöglichkeiten des Internets sind dabei unbedingt zu nutzen, denn man kann eine Anschlussfinanzierung günstig online abschließen. Man hat genügend Zeit sich verschiedene Angebote einzuholen und gerät nicht in Bedrängnis wenn der Stichtag vor der Tür steht. Über die Anschlussfinanzierung sollten sich genau so viele Gedanken gemacht werden wie zur eigentlichen Kreditnahme, nur so lässt sich das günstigste Angebot finden und man läuft nicht Gefahr, zu viel für seinen Kredit zu bezahlen als nötig.
Da es mitunter kompliziert sein kann, sich als Laie mit all den Details auseinanderzusetzen, kann man grundsätzlich empfehlen, sich von einem Experten beraten zu lassen. Die Kosten für diese Beratung sind im Verhältnis zu dem möglichen Einsparpotential zu vernachlässigen. Wenn man bedenkt, dass eine Baufinanzierung ohnehin große Summen veranschlagt, macht es Sinn, jede Möglichkeit des Sparens zu nutzen.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CC0 Public Domain