Teure Missgriffe
Baufinanzierung: Baugeld ist noch recht billig. Doch auch die niedrigen Zinsen schützen nicht vor kostspieligen Fehlentscheidungen bei der Finanzierung: die häufigsten Fehler und wie man sie vermeiden kann.Geiz ist geil, und Schnäppchen gibt es mittlerweile an jeder Ecke. Doch bisweilen lässt tatsächlich die Qualität erheblich zu wünschen übrig. Wer schon einmal einen billigen DVD-Spieler gekauft hat, der nach nur zwei Tagen die Arbeit verweigert, weiß dies nur allzu gut.
Lässt sich ein Kauf-Flop für 100 oder 200 Euro noch verschmerzen, so können Missgriffe bei der Eigenheimfinanzierung fatale Folgen haben. Hier die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet.
Risiko: Eigenkapital
Der Bauherr hat ansehnliche Ersparnisse. Diese setzt er vollständig als Eigenkapital ein, um so die Belastung zu senken. Nun fehlt ihm Geld für Notfälle und größere Anschaffungen.Tipp: Wer seine gesamten Barmittel als Eigenkapital verwendet, dem fehlt oft das Geld für neue Möbel, den Umzug, eine Renovierung und auch Unvorhergesehenes. Bauherren sollten sich deshalb finanziell nicht verausgaben und rund zwei bis drei Netto-Monatsgehälter stets verfügbar halten. Angelegt werden kann das Bare auf einem Festgeldkonto oder in einem Geldmarktfonds. Ansonsten ist oft ein Verbraucherkredit nötig, der die Baufinanzierung viel teurer macht.
Risiko: Tilgung
In der Regel wird pro Jahr ein Prozent vom Anfangsdarlehen zurückgezahlt. Das mögen die meisten Bauherren trotz der momentan weiter recht niedrigen Zinsen. Es dauert dann aber viel zu lange, bis das Eigenheim entschuldet ist.
Tipp: Machen Sie Tempo bei der Rückzahlung des Darlehens und verdoppeln Sie die jährliche Tilgungsquote. Mindestens. Zwar verringert auch nur ein Prozent Rückzahlung im Jahr die finanzielle Belastung peu à peu. Doch wer weiß, wie teuer Baugeld am Ende der Zinsbindungsfrist sein wird? Böse Überraschungen vermeiden Sie durch Sondertilgungen oder aber eine hohe Rückzahlungsquote von zwei oder drei Prozent jährlich. Sobald Sie den Tilgungsturbo zuschalten, vermindert sich die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist erheblich (siehe Tabelle).
Risiko: Nebenkosten
Der Kaufpreis scheint günstig. Aber mit ihm ist es nicht getan. Die meisten Bauherren ignorieren die anfallenden Nebenkosten. Da können fünf bis zehn Prozent hinzukommen.
Tipp: "Gebühren und die Makler-Courtage sind beim Immobilienerwerb erhebliche Kostenfaktoren", sagt Max Herbst, Finanzierungsexperte und Chef der Frankfurter FMH Finanzberatung. Je nach Region bekommt der Vermittler bis 6,6 Prozent für seine Dienste. Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch müssen nochmals 1,5 Prozent angesetzt werden. Schließlich werden 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Diese Nebenkosten dürfen Bauherren keinesfalls ignorieren. Am besten, man zahlt sie aus dem Eigenkapital und schlägt sie nicht dem Hypotheken-Darlehen zu.Risiko: Bequemlichkeit
Sich bei seiner Hausbank oder Sparkasse ein Baudarlehen zu holen ist bequem. Aber nicht immer preiswert. Viele Menschen scheuen hartes Verhandeln um Zehntelprozente. Das kann teuer werden.
Tipp: Der Wettbewerb um Kreditkunden wird immer härter. Günstige Angebote haben traditionell Darlehensvermittler im Internet oder per Telefon. Dadurch lassen sich einige Zehntelprozentpunkte bessere Zinskonditionen herausholen. Aber auch der Konkurrenzvergleich vor Ort und das Ausspielen von Banken, Sparkassen und Genossenschaftshäusern kann zu manch positiver Preisüberraschung führen.
Risiko: Zusatzgebühren
Der Nominalzins eines Kredits nennt nicht dessen tatsächlichen Preis. Ihm recht nahe kommt der so genannte Effektivzins. Er beinhaltet, entgegen der üblichen Meinung, nicht alle Kosten. Überraschungen sind programmiert.
Tipp: Die Preisangabenverordnung (PangV), auf deren Grundlage Kreditgeber den Effektivzins präzise angeben müssen, war ein Meilenstein in punkto Verbraucherschutz. Dieser Zins sagt aber nur zum Teil die Wahrheit. Zwar enthält er die wichtigsten Kosten wie Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung und Zinsfestschreibung. Es fehlen aber weitere Posten, etwa Kontoführungs- und Schätzgebühren. Vergleichbar werden Angebote erst über den Effektivzins plus der Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
Risiko: Flexibilität
Manche Bauherren scheuen feste Bindungen und schließen Darlehen mit variabler Verzinsung ab. Vorsicht, enormes Risiko. Werden die Leitzinsen erhöht, steigen die Kosten.
Tipp: Baugeld ist weiter recht preiswert. Der Grund: Die Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe, an denen sich die Hypothekenzinsen orientieren, liegen immer noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Allerdings absehbar ist, dass die Bauzinsen mittelfristig steigen. Das sagen Marktkenner voraus. Deshalb der Rat: Konservieren Sie den Dumpingzins für einen möglichst langen Zeitraum. Zehn, besser 15 Jahre sollten das Mindeste sein.
Risiko: Todesfall
Bei der Baufinanzierung darf es keine Tabus geben. Leider verzichten viele auf den Todesfallschutz und gefährden so das Eigentum, falls der Hauptverdiener stirbt und das Geld für Zins und Tilgung fehlt.
Tipp: "Der Todesfallschutz sollte mindestens so hoch sein, dass der überlebende Partner fünf Jahre lang die Belastung tragen kann", empfiehlt Finanzierungsexperte Max Herbst. Noch besser ist es, mit dem Geld der Versicherung die gesamten Restschulden zu tilgen. Als Vorsorge für den Fall der Fälle kommen in Betracht eine Kapital-Lebensversicherung, die Risikoschutz und Vermögensaufbau kombiniert sowie eine Risiko-Police.
Autor: Heinz-Josef Simons
Quelle: sueddeutsche.de