Das sollte man über die Leibrente wissen!
Immobilienmarkt / Immobiliennahrichten: Der Begriff Leibrente ist im Mittelalter entstanden. Damals hatte der Papst für die christliche Kirche und ihre Anhänger ein Zinsverbot erlassen. Um dieses Gebot zu umgehen verlangten die Gläubiger, die Geld verliehen, keine Zinsen, sondern eine Rente – die an die Person (den Leib) geknüpft war. So konnten sie weiterhin Geld verdienen, ohne das Zinsverbot der Kirche zu verletzen. Damit war die Leibrente in der Ursprungsform entstanden.
Die Leibrente ist eine gleichbleibende und regelmäßige Zahlung, die in der Regel an eine Person geleistet wird bis zum Tod des Empfängers. Heute gibt es einige Variationen dieses Ursprungsprinzips hauptsächlich im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften.
Das Prinzip der Leibrente beim Immobiliengeschäft
Der Eigentümer und Selbstnutzer einer Immobilie ( Haus, Wohnung, Grundstück) veräußert das Objekt an einen Dritten und vereinbart mit ihm ein lebenslanges Wohnrecht für sich. Im Gegenzug verpflichtet sich der Immobilienkäufer, dem ehemaligen Eigentümer statt des Verkaufspreises eine monatliche, manchmal auch jährliche Rente zu zahlen.
Durch die Eigentumsübertragung an den Käufer muss dieser dann auch für die Instandhaltung der Immobilie sorgen und die steuerlichen Aufwendungen übernehmen. Der ehemalige Eigentümer muss dann wie ein (allerdings unkündbarer) Mieter auch für die laufenden Betriebskosten für Strom, Heizung oder Müllabfuhr aufkommen.
Für einen Leibrentenvertrag mit Immobilienübergang muss der dazu erforderliche Kaufvertrag wie alle Immobilienverträge notariell beurkundet werden. Das lebenslange Wohnrecht und die Leibrente werden an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen, sodass keine Belastungen und Rechte vorgehen.
Formen der Leibrente
In der Praxis haben sich einige besondere Formen der Leibrente herausgebildet, wie die Zeitrente, die aufgeschobene Leibrente, die abgekürzte Leibrente, die verlängerte Leibrente und die Umkehrhypothek.
Zeitrente
Beim Modell der Zeitrente ist der wichtigste Faktor das lebenslange unentgeltliche Wohnrecht. Hinsichtlich der Dauer der Rentenzahlung können jedoch individuelle Vereinbarungen getroffen werden. Da kann beispielsweise eine Dauer von 20 oder 25 Jahren mit und ohne Vererbbarkeit vereinbart werden.
Aufgeschobene Leibrente
Das Modell der aufgeschobenen Leibrente hat die Besonderheit, dass der Rentenzahlungsbeginn in die Zukunft verschoben wird. Das macht Sinn, wenn man noch berufstätig ist und sich die Zusatzrente erst beim Eintritt in das offizielle Rentenalter zusätzlich auszahlen lassen will. Der Vorteil besteht darin, dass die Rente höher ausfällt, da bei einem späteren Zahlungsbeginn die rechnerische Lebenszeit kürzer ist.
Verlängerte Leibrente
Die verlängerte Leibrente hat als Besonderheit eine Rentengarantie für die Laufzeit der Rente. Wenn der Rentenberechtigte verstirbt, können seine Angehörigen weiterhin mit der vereinbarten Dauer der Rentenzahlungen rechnen.
Abgekürzte Leibrente
Ist eine abgekürzte Leibrente vereinbart, endet die Rentenzahlung entweder nach Ablauf der vertraglich festgelegten Rentendauer (sofern der Rentenberechtigte noch lebt) oder wenn er innerhalb des festgelegten Zeitraumes verstirbt. Eine Vererbung ist nicht vorgesehen.
Umkehrhypothek
Der letzte Vertreter der Formen der Leibrente ist die Umkehrhypothek. Für dieses Modell kommen Banken oder Versicherungen in Frage. Bei der Umkehrhypothek wird die Immobilie nicht an einen Dritten verkauft, sondern mit einer Hypothek belastet. Die Hypothekensumme richtet sich nach dem Alter des Immobilienbesitzers, der eine monatliche Rente erhält. Die Rente ist quasi ein Kredit, dessen Summe immer höher wird und die am Ende der Laufzeit durch den Verkauf der Immobile bezahlt wird.
Lohnt sich die Leibrente?
Eine Leibrente kann aus den verschiedensten Gründen lukrativ für den Immobilienbesitzer sein. Hier eine kleine Auflistung:
• Mit der Immobilie soll ein regelmäßiger Ertrag erzielt werden, der Verkäufer möchte aber im Haus wohnen bleiben.
• Der Eigentümer möchte keine weiteren Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten finanzieren müssen, jedoch weiter in seinem Objekt wohnen bleiben.
• Es besteht ein zusätzlicher Kapitalbedarf, weil die gesetzliche Altersrente zu niedrig ist und eine anderweitige private Vorsorge nicht vorhanden ist.
• Umgehung der Schenkungssteuer: Die Immobilie soll zu Lebzeiten an einen Nachkommen übertragen werden.
• Dem Lebenspartner soll nach Ableben des Partners ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden, ohne dass er erbrechtliche Auseinandersetzungen führen muss.
Wie hoch ist die Leibrente?
Bei der Berechnung der Höhe der Leibrente kommt es im wesentlichen auf zwei Faktoren an:
Wert des lebenslangen Wohnrechts
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt an, welcher Preis mit dem Verkauf voraussichtlich erzielt wird. Zur Ermittlung wird in der Regel ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen.
Der Wert des lebenslangen Wohnrechts errechnet sich aus der statistischen Lebensdauer des Rentenempfängers. Er wird mit einer einfachen Formel berechnet:
Jahresmiete (fiktiv) x statistisch ermittelte Lebensdauer des Empfängers = Wert des lebenslangen Wohnrechts
Bei der Ermittlung der Leibrente wird nun dieser Wert vom Wert der Immobilie abgezogen. Es ergibt sich also folgende Formel:
Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = Leibrente (Gesamtbetrag)
Quelle: Finanzen.de / Tipps24-Netzwerk - HR
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