Platzmangel im Eigenheim – Wie sinnvoll ist eine Unterkellerung nachträglich?
Hausbau / Keller: Wohnraum wird immer wertvoller. Viele Eigenheimbesitzer stellen sich deswegen die Frage, wie sie mehr Platz schaffen können, ohne dafür neu zu bauen. Eine Möglichkeit, die häufig übersehen wird, besteht in einer nachträglichen Unterkellerung. Welche baulichen, finanziellen und rechtlichen Hürden es dabei jedoch zu beachten gilt, zeigt der folgende Beitrag.
Wann ist eine nachträgliche Unterkellerung möglich?
Grundsätzlich hängt die Machbarkeit einer nachträglichen Unterkellerung von mehreren Faktoren ab:
1. Bodenbeschaffenheit: Lehm- oder Tonböden sind schwieriger zu unterkellern als sandige oder kiesige Untergründe.
2. Fundamenttiefe: Ältere Häuser haben meist flachere Fundamente, was die Unterkellerung erschwert.
3. Tragfähigkeit des Gebäudes: Ein statisches Gutachten ist zwingend erforderlich, um zu prüfen, ob die Last des Hauses sicher abgefangen werden kann.
4. Wasserstand: Liegt das Gebäude in einer hochwassergefährdeten Region, zeigt sich eine Unterkellerung sehr aufwändig und kann entsprechend teuer werden.
Abhängig von der Bauweise des Hauses gibt es unterschiedliche Methoden, eine Unterkellerung umzusetzen. Die gängigsten Verfahren bestehen in der sogenannten Berliner Verbau-Methode und dem Untermauern der Fundamente. Beide Verfahren sind technisch anspruchsvoll und erfordern eine sorgfältige Planung durch erfahrene Fachleute.
Kosten und Aufwand: Lohnt sich der nachträgliche Kellerbau?
Die Kosten für eine nachträgliche Unterkellerung variieren stark. Sie liegen in der Regel zwischen 800 und 1.500 Euro pro Quadratmeter – je nach Aufwand und Bodenbeschaffenheit. Das bedeutet, dass eine Unterkellerung unter einem 100 Quadratmeter großen Haus schnell über 100.000 Euro kosten kann.
Neben den finanziellen Aspekten sollte auch der logistische Aufwand bedacht werden: Eine nachträgliche Unterkellerung bedeutet erhebliche Bauarbeiten direkt unter dem Haus. In vielen Fällen müssen Böden entfernt, Fundamente unterfangen und tragende Wände abgestützt werden.
Gerade bei Altbauten ist es in der Regel notwendig, überhaupt erst einmal Platz für die Bauarbeiten zu schaffen. Nicht selten gehen solche Projekte dann mit einer umfangreichen Entrümpelung oder einem temporären Umzug der Bewohner einher. In Städten mit begrenztem Wohnraum kommt es besonders häufig vor, dass eine Haushaltsauflösung in Berlin und Umgebung der erste Schritt ist, bevor die nachträgliche Unterkellerung überhaupt möglich ist.
Alternativen zur Unterkellerung: Lohnt sich ein Anbau oder Dachausbau?
Nicht immer ist eine nachträgliche Unterkellerung die beste Lösung, um zusätzlichen Raum zu gewinnen. Oftmals zeigen sich andere Maßnahmen kostengünstiger und sind zudem einfacher umzusetzen:
Dachausbau: Falls das Dachgeschoss noch nicht ausgebaut ist, kann dies eine praktikable Lösung sein. Die Kosten für einen Dachausbau liegen meist zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Anbau: Wenn das Grundstück es erlaubt, stellt ein Anbau eine günstigere Alternative dar. Hier liegen die Kosten je nach Bauweise und Dämmung zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Teilweise Unterkellerung: Statt das gesamte Gebäude zu unterkellern, kann auch eine Teilunterkellerung in Betracht gezogen werden.
Genehmigungen und rechtliche Aspekte
Eine nachträgliche Unterkellerung ist genehmigungspflichtig. Wer sein Haus nachträglich unterkellern möchte, muss also einen Bauantrag stellen. Je nach Bundesland und Gemeinde können die Vorschriften unterschiedlich ausfallen, weshalb ein frühzeitiger Austausch mit dem Bauamt ratsam ist.
Wichtige Punkte, die im Vorfeld geklärt werden müssen:
Baurechtliche Vorgaben: In einigen Bundesländern gibt es Einschränkungen, insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Grundwasserpegel: Liegt das Haus in einem hochwassergefährdeten Gebiet, kann eine Unterkellerung besonders aufwändig sein − oder sogar verboten werden.
Nachbarschaftsrechte: Bei Reihenhäusern oder eng bebauten Wohngebieten kann eine Unterkellerung Auswirkungen auf benachbarte Gebäude haben.
Nachträgliche Unterkellerung – eine sinnvolle Investition?
Ob eine nachträgliche Unterkellerung sinnvoll ist, hängt damit stark vom jeweiligen Haus, dem Baugrund und den individuellen Bedürfnissen ab. In Regionen mit hohen Grundstückspreisen kann sie dennoch eine lohnenswerte Möglichkeit darstellen, um den Wohnraum zu erweitern.
Allerdings sollten die hohen Kosten, der bauliche Aufwand und die rechtlichen Rahmenbedingungen nicht unterschätzt werden. Wer zusätzlichen Wohnraum schaffen möchte, sollte im ersten Schritt die verschiedenen Optionen abwägen: In vielen Fällen ist ein Dachausbau oder ein Anbau wirtschaftlich sinnvoller und mit weniger baulichen Risiken verbunden.
Wenn eine nachträgliche Unterkellerung jedoch professionell geplant und umgesetzt wird, sorgt sie für eine langfristige Wertsteigerung der Immobilie.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR