Ioannis Moraitis: Der Mietendeckel – bleibt er wirklich?
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Berlin ist nicht nur die deutsche Bundeshauptstadt, sondern steht auch in Sachen Immobilienmarkt seit einiger Zeit besonders im Rampenlicht. Die hohe Nachfrage nach Immobilien hat zu rasanten Kaufpreis- und Mietsteigerungen geführt. Aus diesem Grund führte die Landesregierung Ende Februar 2020 den Mietendeckel ein.
Dieser soll die Mieten auf das Niveau vom 18. Juni 2019 festschreiben und künftige Mietsteigerungen nur in sehr engen Grenzen zulassen. Was den Mietern auf den ersten Blick helfen soll, verschlimmert die Situation laut Ioannis Moraitis, Immobilienexperte und Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH aus Berlin, nur.
Doch was steckt hinter dem Mietendeckel genau und welche Auswirkungen hat dieser?
Mietendeckel: Die Regelungen im Überblick
Der Mietendeckel hat eine Reihe von Regelungen in Gang gesetzt, die in scharfem Maße in Mietverhältnisse eingreifen. Dazu gehören:
1. Mietstopp bis zum 31.12.2021
Die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen werden auf das Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. Bis zum 31.12.2021 dürfen Vermieter zudem keinerlei Mieterhöhungen mehr vornehmen. Wer als Vermieter zwischen dem 18.06.2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung vorgenommen hat, kann diese rechtlich nicht durchsetzen. Es gilt weiterhin die Miete, die am 18. Juni 2019 geschuldet wurde.
2. Neuvermietungen nur zum Mietniveau vom 18.06.2019
Auch Neuvermietungen dürfen maximal zu der Miete vorgenommen werden, die an besagtem Stichtag mit dem Vormieter vereinbart war. Liegt diese jedoch oberhalb der der vom Senat festgelegten Mietobergrenzen, gilt stattdessen die Mietobergrenze. Diese richtet sich nach Baujahr und Ausstattung der Immobilie. Sehr alte Immobilien (Baujahr bis 1918) mit schlechter Ausstattung, ohne Sammelheizung und ohne Bad dürfen für maximal 3,92 Euro pro m² neu vermietet werden. Immobilien mit Baujahr 2003-2013 mit neuster Ausstattung und Modernisierung hingegen für bis zu 11,80 Euro pro m².
3. Mietsenkungen ab 23. November 2020
Im November 2020 haben Mieter einen Anspruch auf Absenkung ihrer Bestandsmiete, wenn diese zuzüglich Ausstattungs- und Modernisierungszuschlag (jeweils 1 Euro pro m²) um 20% über der Mietobergrenze liegt. Zusätzlich werden je nach Wohnlage entweder 0,74 Euro draufgeschlagen (gute Wohnlage) oder 0,09 Euro (mittlere Wohnlage) beziehungsweise 0,28 Euro (einfache Wohnlage) abgezogen.
Gerade der letzte Punkt ist für Ioannis Moraitis eine sehr schwierige Angelegenheit. Investoren bräuchten Planungssicherheit. Wenn Sie nun bemerkten, dass der Staat auch nachträglich alle Kalkulationen durch erzwungene Mietsenkungen durcheinanderbringen könne, sei das äußerst schädlich für das Investitionsklima auf dem Berliner Immobilienmarkt. Glücklicherweise gelte der Mietendeckel nicht für Neubauten, die nach 2013 gebaut wurden.
Ioannis Moraitis: Weniger Bauprojekte durch Mietendeckel
Grundsätzlich geht Ioannis Moraitis davon aus, dass der Mietendeckel letztlich die Investitionen in den Berliner Immobilienmarkt hemmen wird. Die Preise für den Kauf und auch die Mieten entstünden durch Angebot und Nachfrage. Berlin ist eine sehr beliebte Region und zieht jährlich viele Tausend Menschen an, die dann entsprechenden Wohnraum benötigten. Diese erhöhte Nachfrage treibe bei einem eher überschaubaren Angebot die Preise in die Höhe.
Demnach könne es gegen hohe Mieten eigentlich nur ein Mittel geben: Mehr Wohnraum schaffen. Mit dem Mietendeckel werde jedoch eher das Gegenteil erreicht, wie auch der BBU erklärt. Investoren würden durch die Regelungen verschreckt und am Ende verschärfe sich die Wohnungsnot in der Bundeshauptstadt, so Ioannis Moraitis weiter.
Bleibt der Mietendeckel überhaupt bestehen?
Ioannis Moraitis weist gerne daraufhin, dass aktuell noch gar nicht klar ist, ob der Mietendeckel letztlich überhaupt Bestand hat. Schließlich lägen gegen das Gesetz bereits Klagen vor dem Berliner Verfassungsgericht und dem Bundesverfassungsgericht vor. Das Hauptargument der Kläger beziehe sich darauf, dass die Landesregierungen gar keine Gesetzgebungskompetenz in Bezug auf das Mietrecht hätten.
Genau darauf bezog sich auch das bayerische Verfassungsgericht, als es kürzlich ein Volksbegehrung für einen sechsjährigen Mietenstopp ablehnte, das der Mieterverein München 2019 ins Leben rief. Der Bund habe mit eigenen Normen in Bezug auf die Miethöhe dafür gesorgt, dass landesrechtliche Regelungen keine Gültigkeit hätten, hieß es in der Urteilsbegründung.
Nun muss man laut Ioannis Moraitis abwarten, wie das Bundesverfassungsgericht über diese Frage entscheidet. Das Urteil aus Bayern sei jedoch ein sehr starkes Indiz dafür, dass der Mietendeckel in Berlin in seiner jetzigen Form keinen Bestand haben werde. Für den Immobilienmarkt in Berlin wäre dies eine gute Nachricht.
Mietendeckel in Berlin gilt keinesfalls als sicher
Der Mietendeckel ist ein Landesgesetz in Berlin, welches die Mieten im Land regulieren und damit den Mietern helfen soll. Ein genauerer Blick auf die Mechanismen auf dem Immobilienmarkt zeigt jedoch, dass die Preise durch Angebot und Nachfrage geschaffen werden. Künstliche Eingriffe in die Preisbildung sorgen laut Ioannis Moraitis am Ende nur für Fehlentwicklungen und verschärfen das Problem der Wohnungsnot weiter. Zudem müsse überhaupt abgewartet werden, ob der Mietendeckel einer Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhält. Dies gilt nämlich keinesfalls als sicher.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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