Die Bilanz nach 3 Jahren Mietpreisbremse ist für die großen Städte erschreckend negativ
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Trotz Mietpreisbremse schnellen die Preise in den meisten Millionenstädten weiter in die Höhe. Jetzt diskutiert die Große Koalition über eine Verschärfung des Gesetzes, um Mietsteigerungen effektiver zu begrenzen. Denn knapper Wohnraum und stetiges Bevölkerungswachstum zeigen deutliche Auswirkungen: In Berlin sind die Mieten seit Inkrafttreten des Gesetzes vor 3 Jahren noch stärker gestiegen als vorher. In München dreht sich die Mietpreisschraube ebenfalls weiter nach oben.
Ungebremste Mietsteigerungen in Berlin
Seit 2015 kletterten die Mieten in Berlin von 8,50 Euro pro Quadratmeter (Median) auf 11,40 Euro. Die Steigerungsrate von 34 Prozent liegt damit deutlich über den 25 Prozent, mit denen die Preise in den 3 Jahren vor der Einführung der Mietpreisbremse zugenommen haben.
In München hat die Mietpreisbremse ihre Wirkung ebenfalls verfehlt. Derzeit liegen die Mietpreise in der bayrischen Landeshauptstadt auf einem Rekordhoch von 17,90 Euro pro Quadratmeter. Seit Einführung der Mietpreisbremse im August 2015 haben sie sich um 19 Prozent nach oben entwickelt. Damit zeichnet sich beinahe dasselbe Bild ab wie im 3-Jahreszeitraum vor 2015. Schon damals haben sich die Mieten mit einer Steigerungsrate von 20 Prozent kräftig erhöht.
Die rasante Preisentwicklung in Berlin und München ist nicht verwunderlich
Bezahlbarer Wohnraum ist in beiden Städten immer noch Mangelware. Um einen weiteren Preisanstieg zu verhindern, muss der soziale Wohnungsbau für Investoren so rentabel werden wie der frei finanzierte. Das geht nur, wenn die Städte und Kommunen marktgerechte Anreize bereitstellen. Die aktuelle Situation sieht allerdings anders aus: Die wenigen, freien Flächen, die als Bauland angeboten werden, sind extrem teuer und werden zu Höchstpreisen verkauft. Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen, auch wegen neuer Bauvorschriften. Viele Neubauten sind dadurch im Luxuspreissegment angesiedelt und für viele Wohnungssuchende unerschwinglich. Das Nachsehen haben die Gering- und immer mehr auch die Normalverdiener. Durch die Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse – sie greift nicht bei Neubauten oder umfassender Sanierung von Bestandsimmobilien – wird diese Entwicklung sogar noch begünstigt. Wohnungen, die bereits vor der Einführung des Gesetzes über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, haben zudem Bestandsschutz.
Entspannter Wohnungsmarkt in Köln und Hamburg
Alternative Lösungen wie beschleunigte Baugenehmigungen und Wohnraumförderungen zeigen in anderen Städten bereits Wirkung: In Hamburg und Köln steigen die Preise zwar an – allerdings im moderaten Bereich. In Köln sind die Mieten in den vergangenen 3 Jahren um 7 Prozent auf 10,70 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Von 2012 bis zur Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 lag die Steigerungsrate dagegen noch bei 15 Prozent. In Hamburg ist der rasante Mietpreisanstieg ebenfalls gebremst: Von 2015 bis 2018 haben sich die Preise um 9 Prozent auf 11,90 Euro pro Quadratmeter entwickelt. Im 3-Jahreszeitraum zuvor lag die Steigerungsrate noch bei 14 Prozent.
Köln und Hamburg arbeiten aktiv daran, die Ursache der steigenden Preise zu bekämpfen. Trotz rasanter Bevölkerungsentwicklung versucht auch Hamburg seit 2011 mit dem Bündnis für das Wohnen gegen die Wohnungsknappheit vorzugehen. Jährlich entstehen dadurch 10.000 neue Wohnungen – davon 3.000 für Menschen mit geringerem Einkommen in der Hansestadt. Köln treibt die Schaffung von Wohnraum ebenfalls voran: 2014 hat die Domstadt das Stadtentwicklungskonzept Wohnen ins Leben gerufen, durch das bis 2029 66.000 neue Wohnungen entstehen sollen.
Die Entwicklungen in Köln und Hamburg zeigen, dass die Ursache steigender Preise bekämpft werden muss. Auch die Rechtsprechung beschäftigt sich bereits mit der Problematik der Mietpreisbremse. Das Landgericht München und aktuell auch das Oberlandesgericht München haben die Mietpreisbremse bereits für ungültig erklärt. Für den Mieter ändert sich dadurch aber nichts – die Mietpreisspirale schraubt sich weiter in die Höhe.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in den Städten Berlin, München, Hamburg und Köln waren 105.800 Mietwohnungen und -häuser, die jeweils in der ersten Hälfte der Jahre 2012, 2015 und 2018 auf immowelt.de inseriert wurden. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider.
Quelle: Immowelt AG
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