Gewährleistungsbürgschaft beim Hausbau

Hausbau / Versicherungen:  Bei einem Werkvertrag besteht die Verpflichtung, dass das Bauwerk frei von Sachmängeln übergeben wird. Sollten während der Gewährleistungsfrist Mängel auftreten, besteht für den Auftraggeber jedoch das Risiko, dass der Vertragspartner diese beispielsweise aufgrund einer Insolvenz nicht beseitigen kann. Um in solchen Fällen eine Absicherung zu erhalten, kommen in der Baubranche häufig Gewährleistungsbürgschaften zum Einsatz.

Definition der Gewährleistungsbürgschaft

Die Gewährleistungsbürgschaft ist eine spezielle Form der Sicherheit im Bauwesen, die die Erfüllung von Gewährleistungsansprüchen sichert. Sie spielt insbesondere beim Hausbau eine wichtige Rolle, um Bauherren gegen Mängel an Bauleistungen abzusichern.

Eine Gewährleistungsbürgschaft ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der ein Bürge (meist eine Bank oder Versicherung) zugunsten des Bauherren eine Sicherheit stellt. Diese Sicherheit dient dazu, eventuelle Ansprüche aus Gewährleistungsmängeln nach der Fertigstellung eines Bauvorhabens abzusichern.

Rechtslage bei Mängeln an Bauwerken (BGB und VOB)

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 438 BGB) beträgt die Gewährleistungsfrist bei Bauwerken fünf Jahre. In diesem Zeitraum kann von den Handwerkern bzw. Auftragnehmern eine kostenlose Beseitigung der Mängel verlangt werden, sollten welche auftreten. Problematisch wird es jedoch, wenn der Auftragnehmer der Pflicht zur Nachbesserung nicht nachgehen kann.
 
2009 wurde ein Gesetz (§ 632 a BGB) verabschiedet, welches die sogenannte Gewährleistungsbürgschaft bzw. Gewährleistungsgarantie ermöglicht hat. Aus diesem kann abgeleitet werden, dass der Auftraggeber Anspruch auf eine Bürgschaft in Höhe von mindestens 5 % der von ihm an den Auftragnehmer geleisteten Zahlung hat. Diese Maßnahme gewährleistet, dass die Bürgen auch nach einer Insolvenz des Bauunternehmens verpflichtet sind, Mängel nachzubessern.

Daneben enthält die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) Bestimmungen zur Stellung von Sicherheiten, einschließlich Gewährleistungsbürgschaften, bei öffentlichen Bauaufträgen und häufig auch bei privaten Bauverträgen verwendet.

Zweck und Funktion 

Bei einer Gewährleistungsbürgschaft erklärt sich eine Bank oder Versicherung (der Bürge) dazu bereit, die Mängelansprüche des Auftraggebers während der Gewährleistungsfrist abzusichern. Sollte der Auftragnehmer die vereinbarte Leistung mangelhaft ausführen, hat der Auftragnehmer das Recht, einen bestimmten Anteil (üblicherweise 5 %) der Auftragssumme zur Beseitigung des Mangels einzubehalten. Besteht jedoch eine Gewährleistungsbürgschaft, kann dem ausführenden Bauunternehmen die volle Rechnungssumme ausbezahlt werden, da sie den Sicherheitseinbehalt beim Auftraggeber ersetzt.

Absicherung von Mängelansprüchen

Nach der Fertigstellung eines Bauvorhabens können innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel auftreten. Die Gewährleistungsbürgschaft sichert den Bauherrn ab, dass diese Mängel auf Kosten des Bauunternehmens behoben werden.

Schutz des Bauherren

Falls das Bauunternehmen insolvent wird oder sich weigert, die Mängel zu beheben, kann der Bauherr die Bürgschaft in Anspruch nehmen, um die Mängelbeseitigung zu finanzieren.

Fördert Vertrauen

Sie schafft Vertrauen zwischen Bauherrn und Bauunternehmen, da der Bauherr weiß, dass er im Falle von Mängeln nicht auf den Kosten sitzen bleibt.

Wie funktioniert eine Gewährleistungsbürgschaft?

Vereinbarung im Bauvertrag
Die Gewährleistungsbürgschaft wird in der Regel im Bauvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen festgelegt.

Stellung der Bürgschaft
Nach Abschluss der Bauarbeiten stellt das Bauunternehmen die Bürgschaft zur Verfügung. Diese wird meist von einer Bank oder Versicherung ausgestellt.

Dauer der Gewährleistungsfrist
Die Bürgschaft deckt die Gewährleistungsfrist ab, die in der Regel 5 Jahre beträgt (nach VOB/B oder BGB).

Inanspruchnahme
Tritt ein Mangel auf und das Bauunternehmen behebt diesen nicht, kann der Bauherr die Bürgschaft in Anspruch nehmen und sich die Kosten von der Bank oder Versicherung erstatten lassen.

Höhe der Gewährleistungsbürgschaft

Die Höhe der Gewährleistungsbürgschaft beträgt häufig 5 % der Bausumme. Dieser Prozentsatz ist branchenüblich und bietet einen ausreichenden Schutz für den Bauherren.

In einigen Fällen kann die Höhe der Bürgschaft individuell verhandelt werden, insbesondere bei großen Bauprojekten oder wenn spezielle Risiken berücksichtigt werden müssen.

Vorteile 

Sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer ergeben sich durch eine Gewährleistungsbürgschaft Vorteile im Rahmen von Bauprojekten.

Finanzielle Sicherheit, denn die Bürgschaft schützt den Bauherren vor finanziellen Risiken, die durch Baumängel entstehen könnten.

Schnelle Mängelbeseitigung, da das Bauunternehmen eine Sicherheit stellen muss, ist es in der Regel motivierter, Mängel schnell und ordnungsgemäß zu beheben.

Keine Verwertung von Sicherheiten erforderlich, da im Gegensatz zu einem Sicherheitseinbehalt von Geldbeträgen der Bauherr keine eigenen Sicherheiten verwerten oder Kapital binden muss.

Vermittlung von Professionalität und Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Bauunternehmen und Stärkung des Vertrauens zwischen beiden Vertragsparteien.

Nachteile und Risiken 

Kosten für das Bauunternehmen: Das Bauunternehmen muss für die Bürgschaft eine Gebühr an die Bank oder Versicherung zahlen, was die Baukosten indirekt erhöhen kann.
Abhängigkeit von der Bonität des Bürgen: Die Sicherheit hängt von der Bonität der Bank oder Versicherung ab. Bei einer schwachen Bonität des Bürgen besteht das Risiko, dass die Bürgschaft im Ernstfall nicht in voller Höhe gedeckt ist.
Mögliche Verzögerungen: Bei Streitigkeiten über Mängel oder die Inanspruchnahme der Bürgschaft kann es zu Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung kommen.

Für wen eignet sich eine Gewährleistungsbürgschaft?

Bei der Zielgruppe einer Gewährleistungsbürgschaft handelt es sich vor allem um:
 
Bauunternehmen
Bauträger
Handwerksbetriebe
Generalunternehmen
Generalübernehmer
Garten- und Landschaftsbauern
Unternehmen im Maschinen- und Anlagebau

Die Kosten 

Bei der Berechnung der Kosten einer Gewährleistungsbürgschaft spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Zum einen existieren zwischen den Anbietern der Bürgschaft Unterschiede bezüglich des Beitrages. Typischerweise sind die Beitragssätze bei einer Bankbürgschaft höher als bei einer Gewährleistungsbürgschaft über eine Versicherung. Weiterhin können Aspekte wie die Bonität des Auftragnehmers, der Gesamtwert des Vertrags sowie die Dauer der Bürgschaft einen Einfluss auf die Kosten haben.
 
Häufig bieten Versicherer keine einzelnen Bürgschaften für jeden Vertrag an, es sei denn, es handelt sich um eine besonders hohe zu versichernde Summe innerhalb eines Bauprojekts. Stattdessen liegt ein Bürgschaftsrahmen vor, für den ein jährlicher Beitrag gezahlt werden muss. Außerdem sind die Beiträge einer Gewährleistungsbürgschaft von der Umsatzsteuer und Versicherungssteuer befreit, da es sich um eine Finanzdienstleistung handelt. Darüber hinaus können die Kosten als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

Alternativen zur Gewährleistungsbürgschaft

Barauszahlung eines Sicherheitseinbehalts: Anstatt einer Bürgschaft kann auch ein bestimmter Betrag vom Rechnungsbetrag einbehalten werden, der dann nach Ablauf der Gewährleistungsfrist ausgezahlt wird.

Abtretung von Forderungen: Eine andere Möglichkeit ist die Abtretung von Forderungen des Bauunternehmens an den Bauherrn als Sicherheit.

Versicherungslösungen: Anstelle einer Bürgschaft kann auch eine spezielle Versicherung abgeschlossen werden, die ähnliche Risiken abdeckt.

Tipps für Bauherren

Vertragsprüfung
Achten Sie darauf, dass die Gewährleistungsbürgschaft im Bauvertrag klar und eindeutig geregelt ist.

Wahl des Bürgen
Wählen Sie einen zuverlässigen und finanzstarken Bürgen (Bank oder Versicherung), um sicherzustellen, dass die Bürgschaft im Ernstfall greift.

Dokumentation von Mängeln
Halten Sie Mängel schriftlich fest und informieren Sie das Bauunternehmen sofort, um die Fristen und Ansprüche zu wahren.

Rechtliche Beratung
Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Anwalt oder Baujuristen zu Rate, um Ihre Interessen optimal zu schützen.

Wichtige Hinweise zur Formulierung einer Gewährleistungsbürgschaft

Achten Sie bei der Formulierung in der Bürgschaftsurkunde unbedingt darauf, dass es sich um eine unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft handelt, die nicht an bestimmte Bedingungen gebunden ist. Auf diese Weise vermeiden Sie, dass zunächst eine Auseinandersetzung mit dem Unternehmer notwendig ist, falls Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist auftreten sollten.

Fazit

Eine Gewährleistungsbürgschaft ist ein wichtiges Instrument zur Absicherung von Bauherren gegen Mängel am Bauwerk. Sie bietet finanzielle Sicherheit und fördert die zuverlässige Mängelbeseitigung durch das Bauunternehmen. Bauherren sollten sicherstellen, dass eine solche Bürgschaft im Bauvertrag vorgesehen ist und von einem vertrauenswürdigen Bürgschaftsgeber ausgestellt wird, um den bestmöglichen Schutz zu gewährleisten.

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