Wie viel Eigenkapital sollte man bei der Immobilienfinanzierung einsetzen?
Baufinanzierung: Beim Immobilienkauf in einer Niedrigzinsphase, wie wir sie nun schon seit einigen Jahren erleben, sind Überlegungen über den Einsatz der Höhe des Eigenkapitals oder der Eigenmittel angebracht. Allein vom rechnerischen her ist natürlich ein möglichst geringer Eigenkapitaleinsatz denkbar, denn die niedrigen Zinsen erlauben eine wesentlich höhere Annuität, als das bei hohen Zinsleistungen möglich wäre.
Im Internet finden sich genügend Anbieter, die für alle Variationen des Eigenkapitaleinsatzes bei Immobilienfinanzierungen geeignete Finanzierungsangebote darstellen können. Grundlage für alle Überlegungen hinsichtlich einer Bau- oder Immobilienfinanzierung ist immer der Wert des Objektes und die Bonität des Darlehensnehmers. Der Kreditmakler Baufi24 hat die wesentlichen Bestandteile und wichtigsten Grundlagen einer Immobilienfinanzierung umfassend auf seiner Webseite dargestellt. Hier können neben einem Baufinanzierungsrechner und einem Budgetrechner auch wichtige Informationen über die aktuellen Konditionen für Baufinanzierungen und Immobilienkredite abgerufen werden.
Wir wollen in diesem Artikel auf die Erfordernisse und Auswirkungen von Eigenkapital und Eigenmitteln explizit eingehen.
Was zählt als Eigenkapital?
Als Eigenkapital zählt das Geldvermögen, dass sich auf den Girokonten befindet, als Tagesgeld oder Termingeld angelegt ist und für den Immobilienerwerb eingesetzt werden soll. Man bezeichnet diese auch als flüssige Mittel. Für den Immobilienkauf kommen aber noch weitere Eigenmittel in Frage, wie Ratensparverträge, Guthaben auf Sparbüchern, Bausparguthaben und gegebenenfalls auch der Rückkaufswert von Lebensversicherungen.
Beim Bausparguthaben sind allerdings gewisse Vorschriften hinsichtlich der prämienunschädlichen Verwendung zu beachten. Dies bezieht sich insbesondere auf die Einhaltung bestimmter Fristen, um das Bausparguthaben sofort einsetzen zu können. Eventuell muss man hier auf eine Zwischenfinanzierung des Guthabens zurückgreifen.
Der Einsatz des Rückkaufwertes einer Lebensversicherung oder einer Rentenversicherung ist durch den Rückgriff auf ein Policendarlehen der Lebensversicherungsgesellschaft möglich oder man kann die Lebensversicherung als Ganzes auflösen. Ein Widerruf und die vollständige Rückabwicklung von Lebensversicherungen ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Weiterhin kann man auch Vermögensgegenstände veräußern, um zusätzliches Eigenkapital zu erhalten. Hierbei sind Aktienverkäufe oder der Verkauf von festverzinslichen Wertpapieren eine Möglichkeit. Beim Aktienverkauf ist allerdings die aktuelle Kurssituation zu berücksichtigen. Notverkäufen rentieren sich in aller Regel nicht.
Ein weiterer Weg, zusätzliches Eigenkapital zu gewinnen, liegt im Verkauf von Gold, Edelsteinen, Schmuck und wertvollen Sammlungen. In welcher Form das möglich ist, liegt im individuellen Auge des Betrachters.
Als ein gängiges Mittel der Eigenkapitalbeschaffung wird auch die Beleihung von bisher unbelasteten Grundstücken und Immobilien gern genutzt. Hier können unter Umständen erhebliche Summen frei gemacht werden.
Die notwendige Höhe des Eigenkapitals
Über die notwendige Höhe des Eigenkapitals kann man trefflich streiten. Es ist eine allgemeine Regel, dass rund 20-30% des Gesamtinvestitions-Volumens bei eigengenutzten Immobilien vorhanden sein sollten. Mehr ist möglich und angeraten, weniger ist auch machbar, aber nicht immer der ideale Weg.
Man muss dabei beachten: die Höhe der Eigenkapitalrate ist auch mit ein Faktor bei der Festsetzung des Zinssatzes, den die Bank für den Immobilienkredit berechnet. Je höher die Eigenkapitalrate, desto geringer das Risiko für das Finanzierungsinstitut und desto geringer logischerweise damit auch der Zinssatz, da der Risikofaktor, der bei der Festsetzung des aktuellen Zinssatzes eingerechnet wird, geringer ist.
Letztendlich wird durch die Höhe des Eigenkapitals in manchen Fällen auch, der Bonität des Darlehensnehmers entsprechend, die Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung erst ermöglicht werden. Hierzu ist eine Beratung durch einen Finanzierungsfachmann angeraten.
Eigenkapitalersatz – Eigenleistung und Co
Wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, muss man andere Wege suchen, um die Immobilienfinanzierung doch noch auf gesunde Füße zu stellen. Hierzu bieten sich einige Möglichkeiten an: Eigenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen und öffentliche Mittel, in der Form von Zuschüssen.
Eigenleistung
Eigenleistungen sind in der Regel nur bei einem Neubau oder größeren Renovierungsvorhaben möglich und akzeptabel. Über die Problematik der Eigenleistungen beim Hausbau finden Sie weitere Informationen in unserem Artikel „Eigenleistungen beim Hausbau“. Grundsätzlich neigt derjenige, der hier Eigenkapital ersetzen will, zu einer gehörigen Selbstüberschätzung der eigenen Möglichkeiten.
Verwandtendarlehen
Verwandtendarlehen sind im eigentlichen Sinne auch Fremdmittel. Sie erscheinen nicht im Finanzierungsplan gegenüber der Bank, man sollte jedoch bedenken, dass auch Verwandtendarlehen zurückgezahlt werden müssen und daher das notwendige monatliche Budget belasten.
Arbeitgeberdarlehen
Ähnlich wie mit den Verwandtendarlehen verhält es sich mit dem Arbeitgeberdarlehen. Sofern solch ein Darlehen gewährt wird, besteht Klärungsbedarf hinsichtlich der Absicherung (Nachrangdarlehen?) und Rückzahlung. Auch dieses Darlehen muss ja zurückgezahlt werden und belastet das Haushaltseinkommen.
Öffentliche Mittel
Öffentliche Mittel sind bei bestimmten baulichen Maßnahmen durch die KfW-Bank auch als nicht zurückzahlbare Zuschüsse erhältlich. Diese Mittel sind zweckgebunden, können aber als Bausteine des Eigenkapitals Verwendung finden. Neuestes Zuschuss-Instrument ist das sogenannte Baukindergeld. Weitere Informationen darüber sind bei der KfW-Bank erhältlich.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain