Gebrauchtimmobilien und Energieeinsparverordnung
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: "Das schöne alte Haus gehört jetzt uns!" Einiges ist umzubauen. Wie beim Neubau müssen Erwerber auch bei Gebrauchtimmobilien die Energieeinsparverordnung EnEV im Blick haben. Von der Dämmung bis zur Heizung gibt es dafür Regelungen
Der selbstverständliche Umgang mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) bei Neubauten ist bei Erwerbern von gebrauchten Immobilien nicht in gleichem Maße gegeben. Vielen ist sie nicht einmal bekannt. Dabei enthält sie auch Regelungen für bestehende Immobilien. Mit der EnEV 2009 wurden erstmals Anforderungen formuliert, die durch die Eigentümer zu erfüllen sind. In der EnEV 2014 sind diese weiter präzisiert. Leider gibt es seitens der Verkäufer oder eingeschalteter Makler dazu keine Aufklärungspflicht.
Worauf kommt es an?
Auch wenn Erwerber erst nach dem Kauf von Nachrüstpflichten für Bestandsimmobilien erfahren, müssen sie sich drei im Abschnitt 3 der EnEV formulierten Basisforderungen stellen: Dem Austausch von Heizkesseln, der Dämmung wärmeführender Leitungen und der Dämmung der obersten Geschossdecke.Achtung: alte Heizkessel austauschen
Grundsätzlich dürfen alle vor dem 1. Oktober 1978 installierten Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe nicht mehr betrieben werden. Für alle weiteren Kessel, die nach dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, ist der Betrieb auf maximal 30 Jahre befristet. Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem Wirkungsgrad sind von dieser Regelung nicht betroffen.Wichtig: wärmeführende Leitungen dämmen
Alle zugänglichen und wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen in nicht geheizten Räumen sind lückenlos zu dämmen. Die EnEV formuliert dafür Mindestanforderungen, die nicht zu unterschreiten sind. Danach dürfen Leitungen nicht nur bis an die Wand oder Decke gedämmt werden. Auch Durchführungen durch Bauteile sollten mit Dämmung versehen werden. Denn kommt die Rohrleitung mit Mörtel oder Beton in Berührung, besteht Korrosionsgefahr.Das nachstehende Video gibt einen Überblick über die notwendigen Arbeiten zur Geschossdeckendämmung.
Zu beachten: oberste Geschossdecke dämmen
Für Wohn- und Nichtwohngebäude, die vier Monate im Jahr mit mindestens 19 Grad beheizt werden, gilt, dass zugängliche Decken zu nicht beheizten Dachräumen zu dämmen sind. Dabei muss so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin nicht überschritten wird - sofern die Anforderungen an den baulichen Mindestwärmeschutz nicht bereits erfüllt sind. Ersatzweise kann das darüber liegende Dach gedämmt werden. Bei Holzbalkendecken aller Gebäudealtersklassen kann der Mindestwärmeschutz gegeben sein. Ist die Dämmung nicht einsehbar, sollte eine Überprüfung durch einen Energieberater erfolgen.Fehler vermeiden: Fristen beachten
Die Pflicht zur Nachrüstung der Wärmedämmung, die auch für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt, besteht bis zum 31.12 2015. Ausgenommen sind selbstgenutzte Häuser mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine bereits vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurde. Hier greift die Pflicht zur Dämmung bei Eigentümerwechsel mit einer Frist von zwei Jahren. Daraus ergibt sich auch rückwirkend eine Nachrüstungspflicht. So können Eigentümer, die zwischen dem 1.02.2002 und dem 1.01.2013 eine Immobilie erworben haben, bereits mit der EnEV in Verzug sein. Das kann teuer werden. Für Verstöße gegen die Nachrüstungspflicht droht ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro.Nicht vergessen: begleitende Arbeiten einplanen
Mit der Herstellung der entsprechenden Dämmqualität ist es nicht getan. So ist oft das Verlegen einer Dampfbremse bzw. -sperre erforderlich, um Feuchteschäden zu vermeiden. Begleitende Maßnahmen sind oft teurer als die Dämmung selbst. Das steigert die Gesamtkosten mehr, als sich aus den eigentlichen Anforderungen vermuten lässt.Gradmesser anlegen: Wirtschaftlichkeit muss gegeben sein
Die EnEV sieht das Nachrüsten der Wärmedämmung in Zusammenhang zur Wirtschaftlichkeit. So sind die Forderungen nur umzusetzen, wenn sie sich in einer angemessenen Frist als wirtschaftlich erweisen. Derzeit werden dafür zehn Jahre angenommen. Eine Klarstellung durch aktuelle Rechtsprechung gibt es noch nicht. BSB-Tipp von Jens Lührsen, Bauherrenberater Hamburg: Wer den Erwerb einer gebrauchten Immobilie plant, sollte sich zuvor von einem Experten beraten lassen. Das gilt auch vor größeren Modernisierungsarbeiten am eigenen Haus. Angebote des Bauherren-Schutzbund e.V. zielen auf die Begutachtung der Immobilie, auf die Beratung zu sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen und deren Reihenfolge. Auch eine Energieberatung hilft richtige Entscheidungen zu treffen. Gut zu wissen, dass das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ab 1.März 2015 die Förderung für eine Vor-Ort-Beratung bei Einfamilienhäusern auf 800 Euro und auf 1.100 Euro bei Häusern mit mindestens drei Wohnungen erhöht hat.Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.
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