Problematik der Steuerbelastung bei Verkauf der Eigentumswohnung
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, wird Einkommensteuer fällig. Es sei denn, die Immobilie wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Frage, wann das genau der Fall ist, beschäftigte das Finanzgericht Hessen.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann nur dann eine Befreiung von der Einkommensteuer erreicht werden, wenn die Wohnung oder das Haus vor dem Verkauf durchgängig mindestens zwei Jahre selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde. Was sich in der Theorie einfach anhört, ist in der Praxis durchaus strittig. Denn die Frage, wann es sich um eigene Wohnzwecke handelt, wird durchaus kontrovers diskutiert. So landete der Fall eines Klägers, der seine Wohnung der ehemaligen Lebensgefährtin und dem gemeinsamen Kind überlassen hatte, vor dem Finanzgericht Hessen.
Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Der Mann hatte die Wohnung 2003 gekauft und dort zunächst mit seiner Partnerin und der gemeinsamen Tochter gelebt. Das Paar trennte sich, der Mann zog 2008 aus. Die Wohnung überließ er unentgeltlich seiner Ex-Lebensgefährtin und dem Kind, die im Oktober 2010 auszogen. Im August 2011, also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, verkaufte der Mann schließlich die leerstehende Wohnung. Das zuständige Finanzamt machte daraufhin Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn geltend.
Die Einkommensteuer wollte der Mann mit dem Hinweis darauf, dass die Wohnung durch seine Tochter zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, nicht zahlen. Seine Klage gegen den Steuerbescheid wies das Finanzgericht Hessen zurück (Az.: 1 K 1654/14). Durch den Auszug des Mannes sei der gemeinsame Haushalt aufgelöst worden, stellte das Gericht fest. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs könne die weitere Nutzung der Wohnung durch die Tochter zwar als eigene Nutzung zu Wohnzwecken gesehen werden. Im Gegenteil dazu, sei dies bei der Überlassung an die ehemalige Lebenspartnerin gerade nicht der Fall. Die Überlassung der Wohnung an geschiedene Ehegatten oder Ex-Partner schließe eine Eigennutzung aus.
Fazit
Hätte der Mann die Wohnung nur seiner minderjährigen Tochter überlassen, wäre eine Befreiung von der Einkommensteuer möglich gewesen. Durch die Mitnutzung der Mutter konnte die Ausnahmeregelung aber nicht angewendet werden und der Verkauf der Wohnung wurde einkommensteuerpflichtig.
Um der Steuerpflicht zu entgehen, hätte der Mann die Wohnung erst nach der Spekulationsfrist verkaufen dürfen oder er hätte zumindest die theoretische Möglichkeit schaffen müssen, dass er die Wohnung hätte mitnutzen können, z.B. wenn er der Mutter nur ein Zimmer überlassen hätte. Grundsätzlich gilt es beim Verkauf von Immobilien die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten zu beachten.
Quelle: Wirtschafts- und Steuerkanzlei ROSE & PARTNER LLP.
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