Regeln für die Hausordnung in einem Mietshaus
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Eine Hausordnung ist in der Regel eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die für die Benutzung von privaten Gebäuden erlassen werden kann. Es gibt in Deutschland für Vermieter grundsätzlich keine Pflicht, für die von ihnen vermieteten Wohnungen eine Hausordnung aufzustellen. Anders sieht es nur aus, wenn es sich um Wohnungseigentum handelt.
Auch, wenn es jahrelang keine Hausordnung gab, darf der Vermieter jederzeit eine Hausordnung aufstellen. Rechtsgrundlage ist Paragraf 315 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Bestimmungen der Hausordnung sind nach "billigem Ermessen" zu treffen, d. h. sachgerecht, ausgewogen, mit Augenmaß und gesundem Menschenverstand. Wichtig: Rechte und Pflichten der Mieter können ausgestaltet, jedoch nicht erweitert oder beschränkt werden. Zudem weisen die ARAG Experten auf den Gleichheitsgrundsatz hin. Danach darf keinem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist.
Eine Hausordnung sollte Teil des Mietvertrages werden
Enthält die Hausordnung Rechte oder Pflichten der Mieter, gilt sie für die Mieter nur, wenn sie ihnen vor oder bei Abschluss des Mietervertrages zur Kenntnis gebracht wurde. Sinnvollerweise machen Vermieter die Hausordnung deshalb zum Bestandteil des Mietvertrages. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Die Bestimmungen der Hausordnung werden im Text des Mietvertrages vollständig wiedergegeben oder sie werden dem Vertrag als Anlage beigefügt. Letzteres hat den Vorteil, dass eine einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter möglich ist, wenn er sich dies im Vertrag vorbehalten hat. Ist der Text der Hausordnung dagegen Teil der vertraglichen Klauseln, ist eine Änderung nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
So ändert man eine bestehende Hausordnung
Auch wenn der Vermieter die bestehende Hausordnung einseitig ändern darf, muss er beachten, dass nicht jede Änderung auch zulässig und wirksam ist. Denn eine Hausordnung kann die Pflichten und Rechte des Mieters zwar konkretisieren, aber niemals erweitern oder beschränken. Wurde beispielsweise bei Unterzeichnung eines Mietvertrags eine Hausordnung akzeptiert, die alle Mieter verpflichtet, im regelmäßigen Turnus die Treppenhausreinigung zu übernehmen, kann der Vermieter dies nicht eigenmächtig ändern.
Selbst wenn sich zeigt, dass einzelne Mieter der Reinigungspflicht nicht nachkommen und das Treppenhaus deshalb ungepflegt erscheint. Will der Vermieter das ändern, indem er einen Reinigungsdienst beauftragt und die Kosten auf die Mietparteien umlegt, ist das nicht rechtens. Eine solche Änderung wäre unwirksam, eine Kostenübernahme durch den Mieter scheidet aus. Eine einseitige Änderung der Hausordnung ist aber erlaubt, sofern eine ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses dies erfordert (Paragraf 242 BGB). Zulässig ist die einseitige Änderung zum Beispiel in dem Fall, dass der Vermieter nachträglich einen Fahrradkeller einrichtet und die Hausordnung dahingehend ändert, dass für die Mieter ein Benutzungszwang gegeben ist.
Wenn man untervermietet
Bei einer Untervermietung sollten Mieter ihren Untermietern die Hausordnung zur Kenntnis vorlegen oder dem Untermietvertrag als Anlage beifügen und auf die Einhaltung achten. Denn bei Verstößen wird sich der Vermieter in der Regel an den Hauptmieter wenden.
Kann eine Mietermehrheit die Hausordnung ändern?
Man hört oft, dass Mieter bei entsprechender Mehrheit im Haus den Vermieter zwingen können, eine Hausordnung zu ändern oder eine beabsichtigte Hausordnung sogar ganz verhindern. Das ist aber ein Rechtsirrtum und gehört zum Wunschdenken der Mieter.
Quelle: ARAG SE
Foto: Thommy Weiss / pixelio.de