Der Einfluss von Rechten und Belastungen auf die Verkehrswertermittlung von Immobilien
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist der Verkehrswert von zentraler Bedeutung. Der Zustand der Gebäudesubstanz, der Ausstattungsstandard, die Lage des Grundstücks und viele weitere Merkmale sind hier wesentlich zu berücksichtigende Faktoren bei der Immobilienwertermittlung.
Auch bestehende Rechte und Belastungen können durch wirtschaftliche Beschränkungen wie die Pflicht zum Tun, Dulden oder Unterlassen einer Tätigkeit einen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie nehmen.
Dieser Artikel handelt von den wichtigsten Arten der Rechte und Belastungen und nennt teilweise die zugehörigen Besonderheiten.
Die wichtigsten Informationen zu Belastungen im Überblick
Rechte und Belastungen, die Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie nehmen können, sind insbesondere in Abteilung II des Grundbuchs vorzufinden. Da jedoch auch nicht im Grundbuch eintragungsfähige Beschränkungen existieren können, sind im Rahmen der Wertermittlung unter anderem Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster oder die Denkmalliste einzusehen. Grundpfandrechte, welche in Abteilung III des Grundbuches eingetragen werden, begründen in der Regel keine Wertrelevanz.
Beispiele von Rechten und Belastungen im Überblick
Im Folgenden werden in der Praxis regelmäßig anzutreffende Arten von Belastungen kurz vorgestellt. Dabei handelt es sich ausdrücklich nicht um eine abschließende Auflistung/Beschreibung.
Nießbrauch (§§ 1030 - 1089 BGB)
Der Nießbrauch ist als ein umfassendes Nutzungsrecht definiert und ermächtigt die berechtigte Person, den sogenannten Nießbraucher, aus einer Sache teilweise oder sämtlichen Nutzen zu dessen Gunsten zu ziehen. Der Nießbraucher hat somit Anspruch auf die Einnahmen des Grundstücks, gleichzeitig ist er jedoch regelmäßig auch zu dessen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung verpflichtet. Dieses Recht ist personenbezogen, nicht vererbbar und kann nicht veräußert werden. Dementsprechend erlischt es mit dem Tode des Berechtigten, weswegen die Lebenserwartung des Berechtigten bei der Wertermittlung einen wesentlichen Faktor darstellt.
Dienstbarkeiten (§§ 1018 – 1093 BGB)
Dienstbarkeiten sind beschränkt dingliche Rechte an einem Grundstück, die auf ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind. Dienstbarkeiten werden dabei unterschieden in Grund- und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090-1093)
Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten gelten zugunsten einer bestimmten Person und sind somit weder übertragbar noch vererbbar. Das Wohnungsrecht, als eine der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, verleiht dem Berechtigten das Recht, ein(en) Gebäude(teil) unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Infolgedessen kann das Wohnungsrecht in Abhängigkeit von der Lebenserwartung der berechtigten Person einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie haben.
Darüber hinaus existiert das Wohnrecht, welches dem Wohnungsrecht ähnlich ist, sich jedoch darin unterscheidet, dass der berechtigten Person hier lediglich ein Mitbenutzungsrecht verliehen wird, welches die Mitbenutzung durch den Eigentümer nicht ausschließt.
Der grundsätzliche Unterschied zum Nießbrauch besteht darin, dass dieser ein umfassendes Nutzungsrecht darstellt und dem Berechtigten somit zusätzlich alle Erträge aus dem Grundstück zustehen.
Grunddienstbarkeiten (§ 1018-1029 BGB)
Grunddienstbarkeiten, in der Praxis z.B. häufig als Wege- oder Leitungsrechte anzutreffen, haben meist eine geringfügig beschränkende Auswirkung auf das Grundstück und daher selten einen gravierenden Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie. Das mit einer Grunddienstbarkeit belastete Grundstück wird als dienendes Grundstück bezeichnet, während das durch das Recht begünstigte Grundstück als herrschendes Grundstück definiert wird.
Eine häufig vorzufindende Dienstbarkeit stellt das Wegerecht in Form eines Fahr- oder Gehrechtes über ein fremdes Grundstück dar. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist in diesem Fall berechtigt, eine Zuwegung auf dem dienenden Grundstück zu errichten bzw. zu nutzen. Das Wegerecht wird in Abteilung II des Grundbuches des dienenden Grundstückes eingetragen und wirkt sich i.d.R. wertmindernd auf dessen Verkehrswert aus.
Das Leitungsrecht stellt grundsätzlich ein dingliches Recht dar, auf einem fremden Grundstück eine bzw. mehrere Ver- und Entsorgungsleitungen zu verlegen und zu betreiben. Regelmäßig werden Leitungsrechte zu Gunsten von Versorgungs- oder Telekommunikationsunternehmen bestellt.
Erbbaurecht
Bei dem Erbbaurecht, als sogenanntes grundstücksgleiches Recht, räumt ein Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) der berechtigten Person (Erbbaurechtsnehmer) gegen Zahlung eines Erbbauzinses das Recht ein, auf dem jeweiligen Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Dabei bleibt das Grundstück im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Der Erbbaurechtsnehmer wird im Erbbaugrundbuch als alleiniger Eigentümer des Erbbaurechtes eingetragen. Der Erbbauzins ist jährlich an den Grundstückeigentümer zu entrichten.
In vielen Fällen haben Erbbaurechtsverträge eine Laufzeit von bis zu 99 Jahren. Die Belastung eines Grundstückes mit einem Erbbaurecht stellt einen in hohem Maße wertbeeinflussenden Umstand dar. Grundsätzlich kann – neben dem Erbbaugrundstück – auch das Erbbaurecht selbst Gegenstand einer Wertermittlung sein.
Reallasten (§ 1105 BGB)
Reallasten stellen dingliche Belastungen dar und verleihen dem Berechtigten Anspruch auf wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück. Diese Leistungen müssen nicht nur finanzielle Verpflichtungen enthalten, es kann sich auch um Sach- oder Dienstleistungen handeln. Belastungsgegenstand in diesem Zusammenhang können neben dem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn auch grundstücksgleiche Rechte sein.
Grundpfandrechte (§§ 1113, 1191, 1192, 1199)
Hypotheken, Renten- und Grundschulden sind sogenannte Grundpfandrechte und werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Ebenso wie Reallasten werden sie als Sicherungs- und Verwertungsrechte bezeichnet. Grundpfandrechte wirken sich in der Regel nicht auf den Verkehrswert einer Immobilie aus.
Wie wirken sich Belastungen auf den Verkehrswert aus?
Wird ein Verkehrswertgutachten erstellt, müssen sämtliche Einflüsse auf das zu bewertende Grundstück berücksichtigt werden. Generell muss der Wert des jeweiligen Rechtes nicht automatisch der Auswirkung auf den Marktwert einer Immobilie entsprechen.
Während einige Belastungen regelmäßig nur geringfügige Wertbeeinflussungen mit sich bringen, stellen sich andere mitunter als erheblich wertrelevant dar. Schlussendlich ist jede Immobilienbewertung in dieser Hinsicht individuell zu betrachten.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain / Tumisu