Energieausweis – Verbrauchausweis oder Bedarfsausweis?
Immobilien / Energie-Ausweis: Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes gibt. Er bewertet den Energieverbrauch oder -bedarf eines Gebäudes und ermöglicht so eine Einschätzung, wie effizient ein Gebäude in Bezug auf Energie ist. In Deutschland ist der Energieausweis seit 2009 für Hausbesitzer und Vermieter verpflichtend, wenn sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen.
Der Energieausweis soll Mietern und Käufern dabei helfen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu vergleichen und abzuschätzen, welche Kosten für Heizung, Warmwasser und andere Energienutzung anfallen könnten. Die wichtigsten Kenndaten dieses Dokuments müssen bereits in der Immobilienanzeige genannt werden. Außerdem muss er bei einer Besichtigung vom Eigentümer vorgelegt und bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags im Original oder in Kopie übergeben werden.
Wichtige Informationen im Energieausweis
- Der Energiekennwert, meist in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²*a).
- Die Effizienzklasse, die von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht) reicht, ähnlich wie bei Elektrogeräten.
- Empfehlungen für energetische Modernisierungen.
Der Energieausweis gibt also einen schnellen Überblick über die energetische Effizienz eines Gebäudes und hilft dabei, Einsparpotenziale zu erkennen und informierte Entscheidungen bei Miet- oder Kaufverträgen zu treffen.
Rechtzeitige Erneuerung
Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren. Es lohnt sich jedoch, den Ausweis schon vor Ende der Laufzeit erneuern zu lassen, denn neue Gesetzesvorhaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) könnten in Zukunft die Auflagen für die Ausstellung des Dokuments nochmals deutlich erhöhen. Vor-Ort-Begehungen oder Beurteilungen mit Hilfe detaillierter Gebäudefotos könnten zur Pflicht werden. Im Vorteil bei Kosten und Aufwand sind daher Immobilieneigentümer, die rechtzeitig handeln.
Geldbuße bei Verstoß
Energieausweise, die nach Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 oder 2009 erstellt wurden, sind im Regelfall zehn Jahre gültig und sollten bzw. müssen rechtzeitig aktualisiert werden. Dies ist wichtig, denn wer seiner gesetzlichen Pflicht nicht nachkommt, dem kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro drohen. Um Abmahnungen und Sanktionen zu vermeiden, sollten sich Hauseigentümer daher um einen gültigen Energieausweis kümmern.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen
Man unterscheidet zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner der letzten drei Jahre. Er spiegelt also den realen Energieverbrauch wider, der jedoch von den individuellen Nutzungsgewohnheiten der Bewohner abhängt.
Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage technischer Daten des Gebäudes und der energetischen Qualität der Bausubstanz erstellt, unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Er bewertet den theoretischen Energiebedarf auf Basis von Bauplänen und Gebäudeanalysen.
Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis ist eine der beiden Varianten des Energieausweises, der auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten eines Gebäudes basiert. Hierbei werden die Verbräuche der letzten drei Jahre herangezogen, um den Energieverbrauch eines Gebäudes zu ermitteln. Dies ist besonders praktisch für Immobilien, die bereits genutzt werden, da reale Verbrauchsdaten vorliegen.
Wesentliche Merkmale des Verbrauchsausweises
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Gebäudes. Hierfür werden die Heizkostenabrechnungen oder Energiekostenabrechnungen der letzten drei Jahre verwendet.
Der Energieverbrauch wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²*a) angegeben und bezieht sich auf Heizung und gegebenenfalls Warmwasserbereitung.
Der ermittelte Wert hängt stark vom individuellen Verhalten der Bewohner ab, z. B. wie oft geheizt wird oder wie viel warmes Wasser genutzt wird. Daher kann der Verbrauchsausweis nicht immer den tatsächlichen energetischen Zustand eines Gebäudes objektiv widerspiegeln.
Gebäude mit sparsamen Bewohnern können einen geringeren Verbrauch ausweisen als Gebäude mit hohen Verbrauchsgewohnheiten, selbst wenn die Gebäudetechnik oder die Dämmung schlechter ist.
Voraussetzungen für die Ausstellung des Bedarfsausweises
Der Verbrauchsausweis darf nur bei bestimmten Gebäuden verwendet werden. Er ist vor allem für bestehende Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder Gebäude, die nach der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden, zulässig.
Für kleinere Wohngebäude oder ältere Gebäude (vor 1977 gebaut, ohne energetische Sanierungen) muss oft der Bedarfsausweis ausgestellt werden.
Der Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger als der Bedarfsausweis, da keine aufwendigen Berechnungen und Analysen des Gebäudes erforderlich sind. Er wird auf Basis der eingereichten Verbrauchsdaten erstellt.
Vorteile des Verbrauchsausweises
- Einfache Erstellung: Da der Verbrauchsausweis nur auf den Verbrauchsdaten basiert, ist die Erstellung unkompliziert und relativ schnell durchführbar.
- Niedrige Kosten: Er ist meist kostengünstiger als der Bedarfsausweis.
- Reale Verbrauchswerte: Er zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre und ist daher für potenzielle Mieter oder Käufer aussagekräftig, wenn sie wissen möchten, wie hoch die Energiekosten in der Vergangenheit waren.
Nachteile des Verbrauchsausweises
- Abhängigkeit vom Nutzungsverhalten: Da die Werte stark vom Verhalten der bisherigen Bewohner abhängen, spiegelt der Verbrauchsausweis nicht immer die energetische Qualität des Gebäudes wider. Ein sparsames Nutzungsverhalten kann den Eindruck eines energetisch besseren Gebäudes erwecken, obwohl es baulich ineffizient ist.
- Weniger aussagekräftig für zukünftige Nutzung: Der tatsächliche Verbrauch kann bei einem Wechsel der Bewohner deutlich abweichen, wenn das Nutzungsverhalten anders ist.
Insgesamt ist der Verbrauchsausweis eine gute Wahl für Miet- und Kaufinteressenten, die sich einen Eindruck vom bisherigen Energieverbrauch eines Gebäudes verschaffen wollen. Bei älteren oder unsanierten Gebäuden, bei denen keine Verbrauchsdaten vorliegen oder wenn das Gebäude leer steht, wird jedoch häufig ein Bedarfsausweis empfohlen, um den energetischen Zustand genauer zu erfassen.
Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis ist die zweite Form des Energieausweises und bewertet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten der Bewohner. Er wird anhand der baulichen und technischen Merkmale eines Gebäudes berechnet und ist somit objektiver, was die energetische Qualität der Immobilie angeht.
Wesentliche Merkmale des Bedarfsausweises
Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Hierbei werden verschiedene Faktoren wie die Qualität der Wärmedämmung, Fenster, Heizanlage und Belüftungssysteme in die Berechnung einbezogen.
Es wird berechnet, wie viel Energie theoretisch für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt wird, um das Gebäude bei Standard-Nutzungsverhalten auf eine angenehme Temperatur zu bringen.
Der Energiebedarf wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²*a) angegeben.
Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis spiegelt der Bedarfsausweis die baulichen Gegebenheiten und den energetischen Zustand des Gebäudes wider. Das individuelle Verhalten der Bewohner (z. B. Heizgewohnheiten oder Dauer des Lüftens) wird nicht berücksichtigt. Dadurch gibt der Bedarfsausweis ein objektiveres Bild von der Energieeffizienz des Gebäudes und bietet potenziellen Käufern oder Mietern eine verlässlichere Grundlage zur Einschätzung der Energiekosten.
Voraussetzungen für die Ausstellung des Bedarfsausweises
Der Bedarfsausweis ist in bestimmten Fällen vorgeschrieben, zum Beispiel für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1977 errichtet wurden und keine umfangreichen Sanierungen erfahren haben.
Bei Neubauten ist immer ein Bedarfsausweis zu erstellen, da es hier keine Verbrauchsdaten gibt.
Um den Bedarfsausweis zu erstellen, wird eine umfassende Analyse des Gebäudes durchgeführt, bei der ein Energieexperte die Baupläne, Materialien und die Anlagentechnik des Gebäudes bewertet.
Dies ermöglicht es, gezielte Empfehlungen für energetische Sanierungen zu geben, z. B. Dämmung oder Austausch der Heizanlage.
Vorteile des Bedarfsausweises
- Objektivität: Da der Bedarfsausweis auf den baulichen Eigenschaften des Gebäudes basiert, bietet er eine objektivere Grundlage für die energetische Bewertung, unabhängig vom Verhalten der Bewohner.
- Genauer für ältere Gebäude: Besonders bei älteren Gebäuden oder unsanierten Immobilien ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger, da er zeigt, wie effizient oder ineffizient das Gebäude tatsächlich ist.
- Modernisierungsempfehlungen: Der Ausweis enthält häufig konkrete Vorschläge für energetische Verbesserungen, die helfen können, den Energieverbrauch zu senken.
Nachteile des Bedarfsausweises
- Höhere Kosten: Da eine detaillierte Analyse des Gebäudes durchgeführt werden muss, ist der Bedarfsausweis teurer und aufwendiger zu erstellen als der Verbrauchsausweis.
- Keine reale Verbrauchsdaten: Da er den theoretischen Energiebedarf und nicht den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigt, kann es Unterschiede zwischen den angegebenen Werten und dem späteren realen Energieverbrauch geben.
Wann ist der Bedarfsausweis erforderlich?
Für Gebäude, die vor 1977 erbaut wurden und keine wesentlichen Sanierungen erfahren haben.
Für Neubauten, da hier keine Verbrauchsdaten vorliegen.
Bei Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, wenn keine Wahlfreiheit besteht.
Inhalt des Bedarfsausweises
Energiebedarf des Gebäudes in kWh/m²*a.
Die Effizienzklasse (A+ bis H), die Auskunft über die energetische Qualität gibt.
Empfehlungen für energetische Modernisierungen, wie z. B. bessere Dämmung oder modernere Heizsysteme.
Der Bedarfsausweis ist eine fundierte und objektive Methode, um den energetischen Zustand eines Gebäudes zu bewerten. Er bietet vor allem für Käufer und Mieter von älteren Gebäuden eine gute Entscheidungsgrundlage und hilft, notwendige energetische Modernisierungen zu identifizieren.
Quelle: Techem / Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: djd/Techem Energy Services