Problem bei der Baufinanzierung: Ratenkredite vorhanden
Baufinanzierung: Die heutigen niedrigen Zinsen verleiten manch einen dazu, sich näher mit dem Erwerb oder dem Bau einer Immobilie auseinanderzusetzen. Grundlage dafür ist allerdings die Zusage eines Finanzierungsinstitutes für die Kauf- oder Baufinanzierung. Was es in diesem Zusammenhang zu beachten gilt, wenn ein geringes oder gar kein bestehende Ratenkredite vorhanden sind, soll hier ausführlicher betrachtet werden.
Einkommenssituation und Eigenkapital
Finanzierungsinstitute sind an größtmöglicher Sicherheit bei der Vergabe von Krediten interessiert. Diese Sicherheit kann darin liegen, dass das zu finanzierende Objekt nur zu einem geringen Prozentsatz beliehen wird. An erstrangige Baudarlehen (bis 60 % des Beleihungswertes) werden geringere Bonitätsanforderungen gestellt, als an eine Vollfinanzierung, da bei erstrangigen Finanzierungen im Falle einer Zwangsverwertung in der Regel eine vollständige Befriedigung des Finanzierungsinstitutes erfolgt.
Bei Finanzierungen, die nicht aus dem Objekt allein besichert werden können, spielt die persönliche Bonität eine entscheidende Rolle. Hierbei werden insbesondere das vorhandene Eigenkapital und die Einkommenssituation betrachtet. Wenn das Einkommen unter Berücksichtigung der notwendigen Ausgaben ausreicht, um die Finanzierungsbelastung stemmen zu können, spricht wenig gegen eine Zusage für die Kauf- oder Baufinanzierung. Es gibt natürlich weitere Kriterien, die erfüllt werden müssen. Dazu gehört auch ein sicherer Arbeitsplatz (Beamte haben hier Vorteile) und die Tatsache, dass keine weiteren Verbindlichkeiten vorhanden sind. Problematisch können Immobilienfinanzierungen für Selbständige werden. Hier kommt es sehr auf die Umstände im Einzelnen und die Branche an.
Der Wert einer Immobilie
Bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie kommt es immer auf das Berechnungsverfahren an. Hier kommen die Begriffe Objektwert, Verkehrswert, Marktwert, Einheitswert und Beleihungswert ins Spiel. Für alle diese Begriffe gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für die Finanzierung eines Immobilien-Objektes ist die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen unbedingt erforderlich, da die Finanzierungsinstitute den maximal möglichen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswertes bestimmen. Der Verkehrswert sollte identisch mit dem Marktwert einer Immobilie sein und den Preis, den das Objekt auf dem Immobilienmarkt erzielt, abbilden. Aus diesem Marktpreis bildet das Finanzierungsinstitut dann den Beleihungswert. Dieser Beleihungswert entspricht allerdings nicht der Kaufsumme oder den Baukosten. Die Finanzierungsinstitute ziehen von dem aktuellen Wert der Immobilie einen Sicherheitsabschlag ab. Draus ergibt sich, dass der Beleihungswert grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis ist. Hinsichtlich der Höhe des Sicherheitsabschlags haben die Banken einen eigenen Ermessensspielraum. In der Regel werden etwa 70-90 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen angeboten.
Je nach Bonität des Darlehensnehmers ist auch eine höhere Finanzierung bis zur gesamten Kaufpreissumme, also ohne den Einsatz von Eigenkapital möglich. Diese Form der Finanzierung bezeichnet man dann als Vollfinanzierung. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte allerdings gut überlegt sein, da für das Risiko des fehlenden Eigenkapitals von den Banken und Finanzierungsinstituten in aller Regel ein höherer Zinssatz verlangt wird. Dadurch steigt dann natürlich auch die monatliche Belastung. Grundvoraussetzung für eine Vollfinanzierung sind in jedem Fall exzellente Einkommensverhältnisse und eine entsprechende Bonität. Ohne indirekte Sicherheiten, die zum Beispiel ein solides Einkommen und gegebenenfalls ein weiterer finanzieller Rückhalt durch eine bereits abgezahlte Immobilie sein können, wird eine Vollfinanzierung von den Banken meist abgelehnt. Ob eine Finanzierung innerhalb des Beleihungsrahmens oder ein Vollfinanzierung gewünscht wird, in jedem Fall sollte man für den passenden Immobilienkredit verschiedene Angebote vergleichen.
Ratenkredite sind vorhanden
Wie im vorherigen Abschnitt bereits erläutert, können zusätzliche Verpflichtungen, wie Ratenkredite die Bonität des Kreditnehmers durchaus belasten. Manchmal merkt man gar nicht, dass man sich da einiges aufgeladen hat, z.B. der Kleinkredit für die Möbel, der noch nicht abbezahlt ist, die beiden Autofinanzierungen für Ehefrau und Ehemann und der kurzfristige Einkaufskredit für Urlaub und Shopping. Es ist daher sinnvoll, vor einer Baufinanzierungsanfrage diese Kredite zu tilgen, bzw. sie zusammenzufassen, um eine geringere Belastung zu erreichen. Es gibt Spezialinstitute, die darauf spezialisiert sind, eine geringere monatliche Belastung durch Umschuldung bestehender Klein- und Ratenkredite zu erreichen.
Wenn Ratenkredite vorhanden sind und auch Eigenkapital zur Verfügung steht, kann es manchmal, speziell bei den derzeit geltenden niedrigen Baufinanzierungszinsen, auch sinnvoll sein, mit dem vorhandenen Eigenkapital die bestehenden Ratenkredite abzulösen. Der geringe Zinszuschlag für eine höhere Beleihung der Immobilie macht sich nicht so bemerkbar, wie die Ratenkreditbelastung, wie die nachstehende Beispielrechnung zeigt.
Beispiel:
Ein Ratenkredit über 10.000 € wird auch an Verbraucher mit bester Bonität kaum unter 3,5 % Zins herausgegeben. Der Unterschied bei der Baufinanzierung zwischen einer 60 prozentigen Beleihung und einer 80 prozentigen Beleihung beträgt derzeit jedoch nur ungefähr 0,2 Prozentpunkte.
Ratenkredite in Höhe von 40.000 €. mit Zinskosten von 1.400 € pro Jahr können also mit dem vorhandenen Eigenkapital von 40.000 € abgelöst werden und die Baufinanzierung mit einem um 40.000 € erhöhtem Kreditvolumen wird für jährlich 480 € Mehraufwand abgeschlossen. Ein Vorteil von rund 900 € und damit eine bessere Bonität bei der Baufinanzierungsbank.
In solchen und ähnlich gelagerten Fällen bietet sich eine Beratung durch einen unabhängigen Finanzierungsexperten an.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain