Mezzanine-Kapital für Immobilien
Baufinanzierung: Als Bauträger gibt es heutzutage viele verschiedene Finanzierungsformen, die man nutzen kann, um größere und komplexere Bauvorhaben realisieren zu können. In den vergangenen Jahren hat die Mezzaninfinanzierung als Finanzierungsform an großer Beliebtheit gewonnen.
Doch was ist Mezzanine-Kapital eigentlich?
Der Begriff „Mezzanine“ stammt aus dem Architektur-Bereich und heißt so viel wie „Zwischengeschoss“. Je nach gewählter Ausgestaltungsform kann man es in der Bilanz und rechtlich dem Eigenkapital bzw. Fremdkapital zuordnen. Daher wird es in Fachkreisen auch als Hybridkapital bezeichnet.
Mezzaninfinanzierungen werden normalerweise als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig gestellt oder nachrangig besichert wird. Da der Mezzanin-Kapitalgeber mit einer Mezzaninfinanzierung ein hohes finanzielles Risiko eingeht, erhält er im Gegenzug einen fest vereinbarten Darlehenszins. Oftmals auch einen Gewinnanteil, ein sogenannter Equity Kicker.
Mezzaninkapital hat einige besondere Eigenschaften, neben der Behandlung als Hybridkapital.
Nachrangigkeit:
Die Nachrangigkeit ist eine Besonderheit des Mezzaninkapitals. Es ist gegenüber Fremdkapital nachrangig gestellt. Falls es zu einer Insolvenz kommen sollte, werden die Mezzaninkapitalgeber erst nach allen anderen Gläubigern bedient.
Verbesserung der Bilanzstruktur:
Wenn Mezzaninkapital in der Bilanz als Eigenkapital behandelt wird, verbessert dies die Bilanzstruktur und die Bonität. Dies sorgt wiederum für bessere Kreditkonditionen bei weiteren Finanzierungen.
Langfristige Finanzierungsform:
Mezzaninfinanzierungen sind langfristig ausgelegt. Die Laufzeiten liegen meist zwischen 5-15 Jahren.
Flexible Rückzahlungsmodalitäten:
Mezzaninfinanzierungen können sehr flexibel gestaltet werden. Kündigung und Rückzahlungsmodalitäten können sehr flexibel gestaltet werden, je nachdem ob das Kapital als Eigen- oder Fremdkapital eingestuft wird.
Verzinsung:
Die Kapitalkosten für Mezzanine-Kapital liegen aufgrund der Nachrangigkeit in der Regel über denen von herkömmlichem Fremdkapital und haben meist eine erfolgsabhängige Komponente.
Die Kapitalkosten für Mezzaninkapital liegen in der Regel über denen von „normalem“ Fremdkapital (aufgrund der Nachrangigkeit) und haben oftmals eine erfolgsabhängige Komponente.
Wie andere Finanzierungsformen auch besitzt auch das Mezzanine-Kapital einige Vorteile und einige Nachteile.
Vorteile von Mezzanine-Kapital
• Bauträger können sich Kapital beschaffen und können somit auch mehrere Projekte gleichzeitig durchführen.
• Projektentwickler und Bauträger sind nicht mehr zu stark abhängig von Banken und durch das aufgewertet Eigenkapital bekommen diese leichter Zugang zu Krediten von Banken.
• Es verbessert die Bonität und die Liquidität, da es teilweise, wie Eigenkapital behandelt wird.
• Das Kapital kann relativ flexibel zurückgezahlt und gekündigt werden.
Nachteile von Mezzanine-Kapital
• Die Mezzaninkapitalgeber müssen mit einem höheren Risiko leben können (erhalten dafür aber auch bessere Renditen)
• Kosten sind höher als bei Fremdkapital
Mezzaninkapital für Immobilienfinanzierungen
Bei der Immobilienfinanzierung kommt Mezzaninkapital häufig zum Einsatz. Für Bauträger und Entwickler ist diese Finanzierungsform sehr interessant, da die Eigenkapitalquote für komplexere Bauvorhaben teilweise bis zu 30 % betragen muss. Die Banken wollen sich somit absichern, da die großen Bauaufträge auch viel Risiko haben.
Bei Beträgen in Millionenhöhe kann die hohe Eigenkapitalquote jedoch schnell zum Problem werden. Das Mezzaninkapital wird also Eigenkapital ersetzend genutzt und dies ermöglicht es den Bauträgern auch mehrere Projekte gleichzeitig durchzuführen. Die Bauträger verpassen somit auch keine guten Opportunitäten am Markt aufgrund finanzieller Engpässe.
Welche Formen kann Mezzaninkapital annehmen?
Mezzaninkapital ist im Grunde ein übergeordneter Begriff für verschiedene Finanzierungsinstrumente. Wie bereits erwähnt, wird es oft als Hybridkapital bezeichnet, da es zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zugeordnet wird.
Ob eine Mezzanine-Finanzierung in ihren Merkmalen eher einen Eigen- oder Fremdkapitalcharakter aufweist, liegt an der spezifischen Ausgestaltung der Finanzierungsform. Ob die Finanzierung eher dem Eigenkapital oder Fremdkapital zugeordnet werden kann, hängt von der individuellen Ausgestaltung der Finanzierungsform ab.
Beispiele für Mezzanine-Finanzierungsformen
1.) Typisch oder atypisch stille Beteiligung
2.) Wandelanleihen und Optionsanleihen
3.) Nachrangdarlehen
4.) Nachrangige (besicherte) Bankdarlehen (auch bekannt als Junior-Loan)
5.) Partiarisches Darlehen
6.) Gesellschafterdarlehen
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
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