Die verschiedenen Formen der Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung: Eine Immobilienfinanzierung stellt den Darlehensnehmer meist vor eine große Herausforderung. In der Regel benötigt man nämlich nur einmal im Leben eine Immobilienfinanzierung, da will man natürlich nichts falsch machen. Fehler bei der Immobilienfinanzierung haben schon so manchen Darlehensnehmer die Existenz gekostet. Wir wollen hier auf die verschiedenen Formen der Immobilienfinanzierung eingehen und auf die wesentlichen Merkmale hinweisen.
Sicherheiten bei Immobilienfinanzierungen
Für alle Formen der Immobilienfinanzierung gilt, dass die Finanzierungsobjekte auch die Sicherheit der Finanzierung gewährleisten sollen. Mit der Bonität des Darlehensnehmers sinken die Anforderungen an die dingliche Absicherung des Immobilienkredites. Grundsätzlich werden Immobilienfinanzierungen durch Grundpfandrechte abgesichert. Dies können Hypotheken (§ 1113 BGB), Grundschulden (§ 1191 BGB) oder Rentenschulden (§ 1199 BGB) sein. Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte, die im Extremfall auch durch Zwangsversteigerung des belasteten Objektes durchgesetzt werden können.Immobilienfinanzierung für den Hausbau
Die Immobilienfinanzierung für den Hausbau wird allgemein als Baufinanzierung bezeichnet. Sie wird benötigt, wenn ein Neubau errichtet werden soll. Für den Bauherren und das Finanzierungsinstitut stehen bei der Baufinanzierung folgende Themen an der Spitze der Überlegungen:Welche Belastung ist (dauerhaft) tragbar?
Welche Kreditsumme kann ich mit den sich daraus ergebenden Beträgen erhalten?
Wie viel Eigenkapital oder Eigenleistung kann ich erbringen?
Die Gesamtsumme der Finanzierungsmittel ergibt dann die mögliche Summe, die für den Hausbau zur Verfügung steht.
Im Gegensatz zu den anderen Formen der Immobilienfinanzierung ist bei der Darlehensvergabe noch kein Gegenwert vorhanden, weil das Objekt ja erst gebaut werden soll. Der Darlehensgeber muss also den Beleihungswert aus den Bauunterlagen errechnen. Je nach Höhe der Eigenmittel ergibt sich ein prozentualer Beleihungswert, der entscheidenden Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes für die Hausbau-Immobilienfinanzierung hat.
Immobilienfinanzierung für einen Hauskauf
Bei der Immobilienfinanzierung für einen Hauskauf sind zwei unterschiedliche Ansätze möglich. Kaufe ich mir das Haus, um es selbst zu bewohnen oder um es zu vermieten und damit Erträge zu erzielen?Bei einer Eigennutzung des Hauses gelten die gleichen Grundüberlegungen hinsichtlich der Kreditsumme, wie bei der Baufinanzierung. Hier entfallen allerdings Eigenleistungen, sodass in der Regel bei selbstgenutzten Häusern immer ein gewisses Eigenkapital, dessen Höhe abhängig von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers ist, vorhanden sein muss. Neben der Mietersparnis kann unter Umständen durch eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie ein weiterer Aspekt hinzukommen.
Bei einem Hauskauf, dessen vorrangige Beweggründe in einer nachhaltigen Rendite und einer zusätzlichen Wertsteigerung liegen, sind andere Kriterien wichtig. Bei derartigen Objekten kommt es auf eine gute Lage und eine gute Vermietbarkeit des Hauses an. Die Immobilienfinanzierung für den Hauskauf von vermieteten Objekten orientiert sich daher auch wesentlich mehr am Ertragswert des Hauses, als an der persönlichen Bonität des Darlehnsnehmers.
Für den Hauskäufer besteht das Risiko, die gewünschte Rendite nicht zu erreichen. Gründe dafür können mögliche Leerstände des Hauses oder ein Verlust beim Wiederverkauf der Immobilie sein. Wenn dann auch noch eine zu knappe Immobilienfinanzierung gewählt wurde, kann sich der Hauskauf zu einem finanziellen Desaster entwickeln.
Immobilienfinanzierung bei einer Umschuldung
Bei den derzeitig niedrigen Zinsen ist schon mancher Immobilienbesitzer auf die Idee gekommen, sein Finanzierungsobjekt umzuschulden. Ziel der Umschuldung ist es, von den derzeitig niedrigen Zinsen zu profitieren. Da Immobilienfinanzierungen in der Regel für langfristige Zeiträume abgeschlossen werden, ist die vorzeitige Kündigung bestehender Kredite meist nur über eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Strafgebühr für die vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung.Welche Kündigungsfristen gelten?
Immobilienfinanzierungen mit einem variabler Zinssatz können innerhalb von drei Monaten gekündigt werden; Kredite mit fester Verzinsung können sechs Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibungszeit gekündigt werden.
Kredite, die eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren haben, können trotzdem zum Ablauf der Zehn-Jahres-Frist gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Die Umschuldung der Immobilienfinanzierung vor dem Ende der Zinsfestschreibung kann sich trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen, wenn die zu erwartenden Zinseinsparungen höher sind, als die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung.
Immobilienfinanzierung - Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung für eine bestehende Immobilienfinanzierung wird immer dann aktuell, wenn die Zinsfestschreibungszeit für einen Immobilienkredit abgelaufen ist und der Darlehensbetrag noch nicht vollständig zurück gezahlt wurde. Für den Darlehensnehmer gibt es zwei Alternativen bei der Anschlussfinanzierung. Die erste ist, dass er bei derzeit geltenden niedrigeren Zinsen die gleiche monatliche Belastung aufwendet, um das Darlehen schneller zu tilgen oder dass er zweitens aufgrund der gesunkenen Kreditsumme und der niedrigeren Zinsen eine Belastungsverminderung in Anspruch nehmen will.Bei der Neuordnung der Immobilienfinanzierung als Anschlussfinanzierung ist auch darauf zu achten, dass die darlehensgebende Bank eine neue Beleihungsprüfung vornimmt, weil sich durch die Tilgung auch der Beleihungsrahmen verändert hat. Es kann durchaus sein, dass aus einer 65 prozentigen Beleihung eine unter 50 prozentige Beleihung ergibt. Das ist wiederum mit einem Zinsabschlag zu bewerten. Bei Kreditverhandlungen für eine Immobilienfinanzierung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung sollte dieser Umstand einbezogen werden. Hier erhalten Sie Tipps für ein erfolgreiches Kreditgespräch!
Steuerliche Behandlung von Immobilienfinanzierungen
Steuerlich werden selbst bewohnte und vermietete Immobilien unterschiedlich behandelt.Eine selbst genutzte Immobilie bringt im gegenwärtigen deutschen Steuerrecht keine Steuer-Vorteile. Alle im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung stehenden Finanzierungskosten und andere Aufwendungen können nicht steuerlich geltend gemacht werden und auch die ersparte Miete ist steuerlich nicht berücksichtigungsfähig.
Bei vermieteten Immobilien kann bei entsprechender Preisentwicklung ein steuerfreier Veräußerungsgewinn im Falle des Verkaufs der Immobilie realisiert werden. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind einkommensteuerpflichtig. Bei vermieteten Immobilien können die Kosten der Immobilienfinanzierung, wie Zinsen und Gebühren, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Hartmut910 / pixelio.de